„Wo frisch gestrichen ist, wurde oft was übermalt“
Wer ein Haus kaufen oder verkaufen will, sollte einen unabhängigen Gutachter zur Wertermittlung zu Rate ziehen. Die Arbeit der Experten ist zwar nicht kostenlos, kann alle Beteiligten aber vor teuren Fehlentscheidungen bewahren und sich schnell rentieren. Ein Erfahrungsbericht.
Schön – aber auch wertvoll? Aufwendiges Mauerwerk, verzierte Pfettenköpfe und edle Klinker beeindrucken den Immobilien-Gutachter André Hintz wenig. Nur wenige Liebhaber seien bereit, dafür einen Aufpreis zu zahlen.
Foto: S. Asche
André Hintz lässt sich nicht blenden. „Die Möblierung interessiert mich nicht. Mir ist auch egal, ob das Kinderzimmer gerade aufgeräumt ist. Darüber sehe ich hinweg.“ Der Immobiliensachverständige achtet vor allem auf Substanz und innere Werte des zu begutachtenden Objekts. Offensichtliche Renovierungsarbeiten machen ihn sogar eher skeptisch: „Wo frisch gestrichen ist, wurde oft was übermalt.“
Immobilienprüfung für 499 Euro
Heute ist Hintz zu Gast in einem Einfamilienhaus am Niederrhein, Baujahr 2009. Er wird eine „Immobilienprüfung“ vornehmen. Sie kostet 499 €. Der 40-Jährige ist gut vorbereitet. Er hat sich im Vorfeld des Termins Bodenrichtwertkarten angesehen, die ungefähre Größe und Ausrichtung des Gebäudes gecheckt, sich einen Überblick über die ÖPNV-Anbindung verschafft und die lokale Infrastruktur im Hinblick auf Einkaufsmöglichkeiten, Kulturangebot und Bildungseinrichtungen abgeklopft.
Im Objekt fragt er Eigentümer Henning Scherft zunächst nach ein paar Rahmendaten: „Beinhaltet der Bebauungsplan außergewöhnliche Vorschriften zur Gartengestaltung? Fallen ggf. noch Erschließungskostenbeiträge an? Liegt das Haus an einer Privatstraße? Erfolgt die Erschließung gar über fremde Grundstücke? Liegt ein Erbbaurecht vor?“… Die Liste potenzieller Wertminderungsfaktoren ist lang. Scherft kann aber alles verneinen. Hintz fragt trotzdem noch mal nach: „Sind sie in allen Punkten sicher?“ Er erlebe immer wieder Überraschungen – zum Leidwesen der Eigentümer. „Vielen ist gar nicht klar, dass sie beispielsweise Nachbarn ein Wegerecht über ihr Grundstück eingeräumt haben. Das aber mindert den Grundstückswert erheblich.“
Hintz übernimmt die Angaben des Eigentümers im Rahmen der „Immobilienprüfung“ weitgehend ungeprüft. Kunden, die auf Nummer sicher gehen wollen, können bei der Sprengnetter goValue GmbH, dem Arbeitgeber von Hintz, ein „Immobiliengutachten“ in Auftrag geben. Darin ist eine umfangreiche rechtliche Prüfung des Objekts enthalten – gerichtsverwertbar. Sie kostet allerdings bis zu 2500 €. Alternativ können einzelne Module des Gesamtpakets zugebucht werden – etwa eine Wohnflächenberechnung. „Auch dabei fördern wir regelmäßig unliebsame Unstimmigkeiten zutage“, so Hintz. „Manche Bauträger kalkulieren sehr großzügig – in der Hoffnung, dass nie jemand nachmisst.“
Rahmendaten abklären und Haus besichtigen
Als die Rahmendaten abgeklärt sind, startet die eigentliche Hausbesichtigung. Im Visier des Gutachters: Innenwandverkleidung in Wohn- und Sanitärräumen, Bodenbeläge, Deckengestaltung, Türen, Verglasung,… Alles schaut er sich an, teils macht er Fotos, die später dem Prüfbericht beigelegt werden.
Mit geschultem Auge, einem Laser-Infrarot-Thermometer und einem Materialfeuchte-Messer hält er Ausschau nach Wärmebrücken und feuchten Ecken. Zur Beruhigung von Scherft findet er nichts. „Dazu ist das Haus auch zu neu“, so Hintz. „Solche Probleme treten eher in den üblichen Prüfobjekten auf – also Immobilien aus den 60er-Jahren, in denen ein Generationswechsel ansteht.“
Kategorien von „einfach“ bis „stark gehoben“
Im Folgenden verschafft sich Hintz einen Überblick über die Elektroinstallationen, die Heizung- und Warmwasserbereitung sowie die Sanitärausstattung. Alles teilt er in vier Kategorien ein – von „einfach“ bis „stark gehoben“. Zusätzlich notiert er sich den jeweiligen Unterhaltungszustand. Das Spektrum reicht hier von „neuwertig“ bis hin zu „erneuerungsbedürftig“.
Auf dem Dachboden nimmt der Sachverständige die Dämmung in Augenschein und fragt die Zwischenwanddämmung des verklinkerten Objekts ab.
Dann geht es nach draußen. Scherft verweist stolz auf das aufwendige Ziermauerwerk im Friesenstil, realisiert mit belgischen Klinkern. Hintz gibt sich vergleichsweise emotionslos. „Das ist wie bei Sonderausstattungen im Auto. Nur Liebhaber würdigen das. Vielen Kunden ist es egal. Einige wird es vielleicht gar stören.“
Auch die extragroße, massiv gemauerte und ebenfalls verklinkerte Garage lässt Hintz kalt. „Gekostet hat sie 15 000 €“, unterstreicht Scherft. Der Sachverständige verbucht sie unter „objektspezifische Wertzuschläge“ – mit nur 5000 €. Der in limitierter Auflage gefertigte Designerkamin – Kostenpunkt: 3800 € – wird mit 500 € angesetzt. Und die massive, maßgefertigte Haustür, die Scherft in Ostfriesland für 4000 € anfertigen ließ, findet gar keine Beachtung.
17-seitiger Prüfbericht
Der Eigentümer ist trotzdem zufrieden. Nicht, weil sein aus Baumarktmaterialien selbst zusammengeleimter Badschrank mit 500 € in die Kalkulation eingeht, sondern weil das Endergebnis ihn positiv überrascht: Der 17-seitige Prüfbericht, den er drei Tage nach der Besichtigung in den Händen hält, mündet in einer Summe: 357 000 €.
„Damit hatte ich nicht gerechnet“, so Scherft. „Zumal ich parallel zur Sprengnetter-Prüfung ein rein online-basiertes Schnellgutachten in Auftrag gegeben hatte – beim selben Unternehmen. Demnach ist mein Haus nur 329 000 € wert. Auf dem Papier hat sich der Einsatz des Gutachters also schon mal rentiert.“
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