Wohnraum aus Büroflächen: Wie das Homeoffice die Immobilienlandschaft verändert
Die Umnutzung von Bürogebäuden birgt das Potenzial, knapp 20.000 Wohnungen in deutschen Metropolen zu schaffen. Im Zuge des wachsenden Homeoffice-Trends gewinnen diese Konversionen zunehmend an Bedeutung. Neben den ökologischen Vorteilen, wie niedrigeren CO2-Emissionen, sind auch positive Effekte auf Standortfaktoren zu erwarten.
Büroumnutzung: Eine Antwort auf den Wohnraummangel im Zeitalter des Homeoffice. (Symbolbild).
Foto: PantherMedia / hansenn
Die steigende Beliebtheit des Homeoffice hat einen deutlichen Einfluss auf die Büroflächen in deutschen Großstädten. Viele Unternehmen verkleinern ihre Büros, da Mitarbeitende auch nach der Corona-Pandemie viel häufiger von zu Hause aus arbeiten. Einige ziehen sich in die sogenannten Coworking-Spaces zurück.
Eine aktuelle Studie des Immobilienexperten Jones Lang LaSalle (JLL) zeigt, dass die Umnutzung leerstehender Büroflächen das Potenzial hat, knapp 20.000 Wohnungen in den Metropolen zu schaffen. Gleichzeitig spiegelt dies die veränderte Arbeitsweise und Bedürfnisse der Beschäftigten im Zeitalter des Homeoffice wider.
Homeofficequote bleibt hoch
Unternehmen könnten durch die Verkleinerung ihrer Büros aufgrund des vermehrten Arbeitens von zu Hause aus dazu beitragen, den Mangel an Mietwohnungen in deutschen Großstädten zu mildern. Denn: Aufgrund des Trends zum Homeoffice stehen nun, wie bereits erläutert, zahlreiche Büros leer, und Unternehmen trennen sich von diesen Flächen.
Im Frühjahr gab es zwar einen leichten Rückgang bei der Nutzung des Homeoffice. Der Anteil der Beschäftigten, die im Februar im Homeoffice arbeiteten, sank im April von 24,7 Prozent auf 24,0 Prozent. „Der Rückgang ist nur minimal, trotz der Diskussionen um die Rückkehr ins Büro. Insgesamt bleibt die Homeofficequote auf einem deutlich höheren Niveau als vor Corona“, sagt ifo-Experte Jean-Victor Alipour.
Nachfrage nach Mietwohnungen steigt
Gleichzeitig halten sich viele Menschen aufgrund der gestiegenen Zinsen beim Immobilienkauf zurück und suchen vermehrt nach Mietwohnungen. Wohnungen sind sehr gefragt und sie werden nicht so schnell gebaut. „2022 gab es eine sehr hohe Nettozuwanderung nach Deutschland. Außerdem haben viele Wohnungssuchende ihren Kaufwunsch aufgrund der gestiegenen Kreditzinsen auf Eis gelegt. Das hat die Nachfrage nach Mietwohnungen zusätzlich angeheizt“, erläuterte Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Bislang spielen Umnutzungen von Büros zu Wohnungen, abgesehen von einigen Einzelprojekten, eine eher geringe Rolle. Nur in Frankfurt haben solche Flächenkonversionen traditionell eine größere Bedeutung. In den letzten 15 Jahren hat sich dort die Anzahl der Umwandlungen mehr als verdoppelt. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre stammen rund 33 Prozent der fertiggestellten Wohneinheiten aus Konversionsprojekten mit gewerblicher Nutzung. In der aktuellen Baupipeline beträgt dieser Anteil 31 Prozent, wobei etwa 16 Prozent davon Umwandlungen von Büro- zu Wohnflächen sind. „In Frankfurt gibt es im Vergleich zu den anderen Metropolen relativ viele Flächen in Bürotürmen, die sich aufgrund der hohen Ausnutzung der Grundfläche besonders für das Umwandeln in Wohnraum eignen, da sie einen natürlichen Lichteinfall bieten“, sagte Scheunemann.
Was ist bei der Umnutzung von Büroflächen zu berücksichtigen?
Es gibt viele Faktoren, die bei der Umnutzung von Bürogebäuden zu berücksichtigen sind. Neben einigen technischen Kriterien wie Deckenhöhen und Versorgungseinrichtungen spielt insbesondere die Lage der Immobilie eine entscheidende Rolle. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Schulen, Kindergärten, Freizeiteinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten sowie die Nähe zu Grün- und Erholungsflächen sind wichtige Merkmale der Wohnqualität an einem Standort. „Je besser die Lage und die Qualität des Gebäudes, desto höhere Mieteinnahmen können in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden und am Ende den Ausschlag geben, ob sich eine Konversion überhaupt lohnen würde“, erklärte Scheunemann.
Umweltrelevante Kostenfaktoren zu berücksichtigen
Neben den möglichen Einnahmen sind die Kosten, die mit einer Umnutzung einhergehen, ein wesentlicher Faktor bei der Entscheidung für oder gegen eine Konversion. Berechnungen von JLL zeigen, dass die durchschnittlichen Umbaukosten für die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum in den sieben A-Städten zwischen 1.700 und 2.200 Euro pro Quadratmeter liegen. Damit sind sie im Durchschnitt um nahezu 50 Prozent niedriger als die Kosten für einen Neubau.
Es ist jedoch wichtig, nicht nur die rein wirtschaftlichen Kosten zu betrachten, sondern auch die umweltrelevanten Kostenfaktoren, insbesondere den CO2-Ausstoß. Bei Sanierungen liegen die CO2-Emissionen deutlich unter den Werten für Neubauten. Dieser Aspekt kann bei genehmigungsrechtlichen Fragen von Vorteil sein und Kommunen dabei unterstützen, ihre Klimaziele zu erreichen.
Darüber hinaus stellen veraltete und leerstehende Gebäude laut Scheunemann negative Standortfaktoren dar, die Investoren abschrecken und die touristische Attraktivität mindern. Könnte die Büroumnutzung als Antwort auf den Wohnraummangel gelten? Nicht zuletzt haben die meisten Büros eine gute Lage und Verkehrsanbindungen, was das Lebensqualität der Mieter signifikant erhöhen könnte.
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