Vertragsstrafe im Baurecht: Wann sie trotz Vereinbarung entfällt
24. August 2026
Der konkrete Fall: Der Beklagte hatte den Kläger mit Bauleistungen für Ferienwohnungen beauftragt. Die Bauzeit sollte 14 Monate betragen. Eine Vertragsstrafe war vereinbart.
Nach dem Vertrag hatte der Unternehmer einen Bauzeitenplan vorzulegen, der nach Abstimmung Vertragsbestandteil werden sollte. Das Objekt ist verspätet fertiggestellt worden. Der Kläger macht Restwerklohn geltend, der unstreitig ist; der Beklagte erklärt die Aufrechnung mit der Vertragsstrafe und weiteren Schadensersatzforderungen, die den Restwerklohn übersteigen. Das Oberlandesgericht Schleswig (Urteil vom 21.8.2024 – 12 U 29/23) musste sich mit der Frage auseinandersetzen, ob die Aufrechnung wirksam war.
Bauzeitenplan wurde auch ohne ausdrückliche Zustimmung verbindlich
Zunächst stellte sich die Frage, wann das Bauvorhaben fertiggestellt sein musste. Aus einem fünf Monate nach Baubeginn vom Kläger vorgelegten Terminplan ergab sich in Übereinstimmung mit der vertraglich vereinbarten Bauzeit eine Fertigstellung zum 28.2.2020. Tatsächlich wurde das Objekt erst am 19.6.2020 abgenommen.
Das Gericht geht davon aus, dass der vom Kläger vorgelegte Terminplan verbindlich war, da er gemäß der vertraglichen Vereinbarung aufgestellt wurde. Der Beklagte hat zwar auf die Übersendung nicht reagiert, insbesondere den Terminplan nicht ausdrücklich akzeptiert. Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung genügte aber die Entgegennahme durch den Beklagten, um ihn verbindlich zu machen.
Behinderungen führten zu einer Verlängerung der Bauzeit
Danach wäre der Kläger, ohne dass es einer Mahnung bedurfte mit Ablauf des 28.2.2020 in Verzug gekommen, da der Fertigstellungstermin nach dem Kalender bestimmt war (Paragraf 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Tatsächlich war aber der Kläger in mehrfacher Hinsicht in der Erbringung seiner Leistung behindert.
Der Beklagte hatte die Bestellung der Fliesen übernommen, die nach dem Terminplan Mitte November 2019 hätten verlegt werden müssen. Der Beklagte hatte sich im Dezember 2019 noch nicht für Fliesen entschieden; geliefert wurden diese im März 2020. Noch vier Tage vor der Abnahme waren vom Beklagten beizustellende Waschtischmöbel und die Küche noch nicht geliefert. Schließlich wurde ein Bad mehrfach umgeplant; erst am 24.2.2020 wurden dem Kläger die Maße für die Dusche (statt der ursprünglich vorgesehenen Badewanne) mitgeteilt.
Daraus resultiert ein Anspruch des Klägers auf Bauzeitverlängerung. Da danach der Fertigstellungstermin nicht mehr nach dem Kalender bestimmt war, bedurfte es für den Verzugseintritt einer Mahnung, die aber nicht erfolgt ist. Schon deshalb waren verzögerungsbedingte Schadensersatzansprüche und die Vertragsstrafe ausgeschlossen.
Vertragsstrafe kann auch unabhängig von einer Mahnung hinfällig werden
Das Gericht geht aber noch weiter. Die Vertragsstrafenvereinbarung ist angesichts der Umstände als hinfällig anzusehen. Das würde auch bei erfolgter Mahnung gelten.
Nach der herrschenden Rechtsprechung kann sich der Auftraggeber auf eine Vertragsstrafenvereinbarung nicht mehr berufen, wenn eine oder mehrere nachhaltige Behinderungen vorliegen und dadurch der gesamte Zeitplan des Auftragnehmers umgeworfen und eine durchgreifende Neuordnung der Bauablaufplanung notwendig wird. Es geht insbesondere um Fälle, in denen der Auftraggeber etwa durch verspätete Mitwirkungshandlungen dem Auftragnehmer die Einhaltung des Terminplans unmöglich gemacht hat und dieser einen vertraglichen Anspruch auf Verlängerung der Ausführungsfrist hat. Nur solange es sich um nicht besonders ins Gewicht fallende Abweichungen vom Terminplan handelt, kann die Vertragsstrafenvereinbarung so ausgelegt werden, dass der vertragsstrafenbewehrte Fertigstellungstermin um den nicht von dem Auftragnehmer zu vertretenden Zeitraum verlängert wird und die Vertragsstrafe trotzdem geltend gemacht werden kann.
Keine vollständige bauablaufbezogene Darstellung erforderlich
Darlegungs- und beweisbelastet ist der Auftragnehmer. Dazu bedarf es nach Ansicht des Oberlandesgerichts Schleswig keiner kompletten bauablaufbezogenen Darstellung, sondern es kann schon genügen, dass einzelne vom Auftraggeber zu vertretende Umstände dargelegt werden, aus denen sich eine maßgebliche Überschreitung des Fertigstellungstermins ergibt. Die vorstehend dargestellten Umstände genügen dafür.
Was gilt bei einer „Doppelkausalität“?
Der Beklagte machte geltend, der Kläger könne sich auf diese Umstände nicht berufen, da dieser zum Zeitpunkt des Fertigstellungstermins selbst im Verzug gewesen sei, was streitig war. Wenn sowohl der Verzug des Auftragnehmers als auch vom Auftraggeber zu vertretende Umstände zu einer Überschreitung des Fertigstellungstermins führen, liegt sogenannte „Doppelkausalität“ vor: Man kann keine der Ursachen wegdenken, ohne dass die Überschreitung des Fertigstellungstermins entfiele. Trotzdem kann sich der Kläger auf den Wegfall der Vertragsstrafe berufen, da es ihm aufgrund von vom Besteller zu vertretenden Umständen objektiv nicht möglich war, die Bauzeit einzuhalten; die Druckfunktion der Vertragsstrafe ist unter diesen Umständen nicht mehr sinnvoll.
