Neue Regel ab 1. September: Wann Schweigen des Bauamts als Baugenehmigung gilt
NRW führt die Genehmigungsfiktion ein: Wann ein Bauantrag nach 6 Wochen als genehmigt gilt und welche Voraussetzungen Bauherren erfüllen müssen.
Bauantrag, Baupläne und technische Unterlagen: In Nordrhein-Westfalen kann ab 1. September 2026 eine Baugenehmigung als erteilt gelten, wenn die Bauaufsicht im vereinfachten Verfahren die gesetzliche Entscheidungsfrist verstreichen lässt.
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Sechs Wochen Zeit hatte die Bauaufsicht in Nordrhein-Westfalen auch bisher schon, um im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren über einen Bauantrag zu entscheiden. Neu ist ab 1. September 2026, was passiert, wenn die Frist unter den gesetzlichen Voraussetzungen verstreicht.
Dann greift die sogenannte Genehmigungsfiktion: Die beantragte Baugenehmigung gilt als erteilt, obwohl die Behörde keinen positiven Bescheid ausgestellt hat. Die Grundlage dafür steht im neuen § 74 der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen. Entscheidend ist allerdings nicht, ob seit dem Abschicken des Antrags sechs Wochen vergangen sind. Die Frist beginnt erst unter genau festgelegten Voraussetzungen.
Inhaltsverzeichnis
- Die 6-Wochen-Frist selbst ist nicht neu
- Welche Bauanträge betrifft die Regel?
- Wann beginnen die sechs Wochen?
- Wann ist ein Bauantrag vollständig?
- Kann die Behörde die 6 Wochen verlängern?
- Was passiert nach Ablauf der Frist?
- Darf nach sechs Wochen gebaut werden?
- Was die Genehmigungsfiktion nicht leistet
- Was hat das mit dem Bau-Turbo zu tun?
- Baukammern bezweifeln die tatsächliche Beschleunigung
- Schnellere Genehmigung bedeutet noch keinen Baustart
- Die neue Regel gilt nicht für alte Anträge
- Genehmigungsfiktion in NRW auf einen Blick
Die 6-Wochen-Frist selbst ist nicht neu
Die wichtigste Änderung lässt sich leicht übersehen: Nordrhein-Westfalen führt keine neue Sechs-Wochen-Frist ein. Schon nach der bisherigen Landesbauordnung musste die Bauaufsichtsbehörde im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren grundsätzlich innerhalb von sechs Wochen entscheiden.
Neu ist die Rechtsfolge des Fristablaufs. § 74 Abs. 3 BauO NRW verweist dafür auf § 42a des Verwaltungsverfahrensgesetzes NRW. Sind alle Voraussetzungen erfüllt und läuft die Entscheidungsfrist ohne Bescheid ab, gilt die beantragte Genehmigung als erteilt. Die Behörde entscheidet dann nicht nachträglich darüber, ob die Fiktion eintreten soll. Sind die gesetzlichen Bedingungen erfüllt, tritt sie kraft Gesetzes ein.
Welche Bauanträge betrifft die Regel?
Die Genehmigungsfiktion gilt nicht für jeden Bauantrag. Sie betrifft Vorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW. Dieses Verfahren wird für zahlreiche genehmigungspflichtige Bauvorhaben genutzt.
Große Sonderbauten fallen dagegen in das reguläre Baugenehmigungsverfahren nach § 65. Hier sieht die Bauordnung zwar grundsätzlich eine Entscheidungsfrist von drei Monaten vor. Die neue Genehmigungsfiktion ist daran aber nicht gekoppelt. Auch für einen Vorbescheid nennt § 74 eine Frist von sechs Wochen. Daraus folgt ebenfalls keine Genehmigungsfiktion nach § 74 Abs. 3.
Wann beginnen die sechs Wochen?
Nicht mit dem bloßen Eingang des Bauantrags. Die Entscheidungsfrist beginnt, sobald die Bauvorlagen vollständig sind und alle notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen. Die Bauordnung setzt allerdings Grenzen dafür, wie lange ausstehende Beteiligungen den Fristbeginn hinausschieben können.
Deshalb lässt sich aus dem Datum der Antragstellung allein nicht berechnen, wann eine Baugenehmigung fingiert wird. Neu ist außerdem, dass die Behörde den Antrag innerhalb von zehn Arbeitstagen nach Eingang auf Vollständigkeit prüfen muss.
Sind die Unterlagen vollständig, muss sie der Bauherrschaft unter anderem das maßgebliche Vollständigkeitsdatum mitteilen. Dieses Datum wird für den weiteren Fristlauf wichtig.
Wann ist ein Bauantrag vollständig?
Auch das definiert die neue Landesbauordnung genauer. Die Unterlagen müssen so prüffähig sein, dass sie alle rechtlich relevanten Aspekte des Vorhabens behandeln und der Behörde eine fachliche Prüfung ermöglichen.
Bemerkenswert ist eine zusätzliche Klarstellung: Fachliche Einwände oder Nachfragen machen den Bauantrag nicht automatisch unvollständig. Kann eine eingereichte Unterlage fachlich geprüft werden, bleibt sie grundsätzlich Teil eines vollständigen Antrags, auch wenn die Behörde inhaltliche Fragen dazu hat.
Sind Unterlagen tatsächlich unvollständig oder weisen erhebliche Mängel auf, fordert die Bauaufsicht dagegen eine Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist. Werden die Mängel nicht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen.
Kann die Behörde die 6 Wochen verlängern?
Ja. § 74 BauO NRW verweist auf § 42a VwVfG NRW. Danach kann die Entscheidungsfrist einmal angemessen verlängert werden, wenn die Schwierigkeit des Falls dies rechtfertigt. Die Behörde muss die Verlängerung begründen und rechtzeitig mitteilen.
Bei einem besonders komplexen Vorhaben führt deshalb nicht zwangsläufig exakt sechs Wochen nach Fristbeginn das Ausbleiben einer Entscheidung zur Genehmigung.
Was passiert nach Ablauf der Frist?
Sind alle Bedingungen erfüllt und entscheidet die Bauaufsicht nicht rechtzeitig, gilt die Baugenehmigung als erteilt. Die Behörde muss anschließend unverlangt und unverzüglich eine schriftliche oder elektronische Bescheinigung über den Eintritt der Genehmigungsfiktion ausstellen.
Diese muss den Inhalt der Genehmigung und eine Rechtsbehelfsbelehrung enthalten. Die Bescheinigung wird gegebenenfalls auch der Gemeinde sowie Nachbarinnen und Nachbarn zugestellt, die dem Bauantrag nicht zugestimmt haben. Die Genehmigungsfiktion schließt Rechtsbehelfe Dritter damit nicht aus.
Darf nach sechs Wochen gebaut werden?
Nein. Das Gesetz regelt den Baustart ausdrücklich. Mit den Arbeiten darf erst begonnen werden, wenn der Bauherrschaft entweder die reguläre Baugenehmigung oder die Bescheinigung über den Eintritt der Genehmigungsfiktion zugegangen ist. Außerdem müssen die erforderlichen Bescheinigungen nach § 68 BauO NRW und die Baubeginnsanzeige bei der Bauaufsichtsbehörde vorliegen.
Der Ausführungsbeginn eines genehmigungspflichtigen Vorhabens muss grundsätzlich mindestens eine Woche vorher angezeigt werden. Eine verstrichene Entscheidungsfrist allein berechtigt deshalb noch nicht dazu, am nächsten Morgen mit dem Aushub zu beginnen.
Was die Genehmigungsfiktion nicht leistet
Die fingierte Baugenehmigung ersetzt die ausbleibende Behördenentscheidung. Sie bedeutet aber nicht, dass sämtliche sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen verschwinden. Andere nach Rechtsvorschriften notwendige Genehmigungen, Bewilligungen, Erlaubnisse oder Zustimmungen können weiterhin erforderlich sein. Gleiches gilt für vorgeschriebene Anzeigen.
Auch bei Abweichungen von der Landesbauordnung setzt § 74 eine Grenze: Sie werden von der Genehmigungsfiktion nur erfasst, wenn sie ausdrücklich beantragt wurden. Die Fiktion sollte deshalb nicht als pauschale Legalisierung eines Vorhabens verstanden werden. § 42a VwVfG NRW stellt zudem ausdrücklich klar, dass die Vorschriften über Bestandskraft und Rechtsbehelfe entsprechend gelten.
Was hat das mit dem Bau-Turbo zu tun?
Nur mittelbar. Der sogenannte Bau-Turbo schafft zusätzliche planungsrechtliche Möglichkeiten für den Wohnungsbau. Die Genehmigungsfiktion setzt dagegen beim anschließenden Genehmigungsverfahren an.
Treffen beide Regelungen aufeinander, kann die notwendige Zustimmung der Gemeinde Auswirkungen auf den Fristlauf haben. Die neue Bauordnung enthält dafür eigene Vorschriften.
Baukammern bezweifeln die tatsächliche Beschleunigung
Die Architektenkammer NRW und die Ingenieurkammer-Bau NRW begrüßen wesentliche Teile der neuen Landesbauordnung. Dazu gehören beispielsweise Erleichterungen beim Bauen im Bestand und Änderungen bei technischen Anforderungen.
Die Genehmigungsfiktion beurteilen sie deutlich zurückhaltender. Bereits im Gesetzgebungsverfahren erklärten die beiden Kammern, dass die geplante Regelung nach Erfahrungen aus anderen Bundesländern aus ihrer Sicht nicht zwangsläufig zu einer wirklichen Beschleunigung führe.
Denkbar sei beispielsweise, dass Behörden vor Ablauf der Frist zusätzliche Unterlagen anfordern oder einen Antrag ablehnen. Ob solche Effekte tatsächlich auftreten, muss die Praxis ab September zeigen.
Schnellere Genehmigung bedeutet noch keinen Baustart
Selbst ein schneller erteilter Bauantrag löst außerdem nicht die grundlegenden Probleme des Wohnungsbaus. Ende 2025 waren bundesweit 760.700 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Gleichzeitig erreichte die Zahl der erloschenen Genehmigungen mit 35.700 den höchsten Wert seit 2002. Mehr dazu zeigt unser Beitrag „Wohnungsbau fällt auf tiefsten Stand seit 2012 – warum die Lage ernst ist“.
Finanzierung, Baukosten und die Wirtschaftlichkeit eines Projekts bleiben damit ebenso wichtig wie die Dauer des Genehmigungsverfahrens. An einem weiteren Kostenfaktor setzt der Gebäudetyp E an, der Abweichungen von bisher üblichen Baustandards erleichtern soll.
Die neue Regel gilt nicht für alte Anträge
Für die Genehmigungsfiktion hat Nordrhein-Westfalen einen eindeutigen Stichtag festgelegt. Sie gilt für Bauanträge, die ab dem 1. September 2026 eingereicht werden. Für früher eingereichte Anträge entsteht die Genehmigungsfiktion nicht allein deshalb, weil ihre Bearbeitung nach dem 1. September noch läuft.
Der Kern der Reform ist damit einfach: Die Sechs-Wochen-Frist gab es bereits. Neu ist, dass ihr Ablauf im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Baugenehmigung entstehen lassen kann.
Genehmigungsfiktion in NRW auf einen Blick
| Frage | Regel ab 1. September 2026 |
| Für welches Verfahren? | Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW |
| Entscheidungsfrist | grundsätzlich 6 Wochen |
| Ist die 6-Wochen-Frist neu? | Nein |
| Was ist neu? | Nach Fristablauf gilt die Genehmigung unter den gesetzlichen Voraussetzungen als erteilt |
| Beginnt die Frist mit Antragseingang? | Nein |
| Vollständigkeitsprüfung | grundsätzlich innerhalb von 10 Arbeitstagen |
| Machen Nachfragen den Antrag automatisch unvollständig? | Nein, wenn die Unterlagen grundsätzlich fachlich prüffähig sind |
| Kann die Frist verlängert werden? | Einmal angemessen bei entsprechend schwierigem Fall |
| Darf nach Fristablauf sofort gebaut werden? | Nein |
| Was ist vor Baubeginn nötig? | Genehmigung oder Fiktionsbescheinigung, erforderliche Nachweise und Baubeginnsanzeige |
| Nicht beantragte Abweichungen eingeschlossen? | Nein |
| Ab wann gilt die Neuerung? | Für ab 1. September 2026 eingereichte Bauanträge |
Quellen
- RECHT.NRW.DE: Landesbauordnung NRW in der ab 1. September 2026 geltenden Fassung – insbesondere §§ 64, 71, 74 und 90.
- RECHT.NRW.DE: Verwaltungsverfahrensgesetz NRW – insbesondere § 42a zur Genehmigungsfiktion.
- Gesetz- und Verordnungsblatt NRW: Drittes Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung 2018 – gesetzliche Grundlage der BauO-Novelle 2026.
- Architektenkammer NRW: Stellungnahme zur Änderung der Landesbauordnung NRW – Einordnung und Kritik zur Genehmigungsfiktion.
- Architektenkammer NRW: Information zum Inkrafttreten der BauO-Novelle am 1. September 2026.
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