Wohnungsbau fällt auf tiefsten Stand seit 2012 – warum die Lage ernst ist
Der Wohnungsbau in Deutschland ist 2025 auf den tiefsten Stand seit 2012 gefallen. Sinkende Fertigstellungen und gestoppte Projekte verschärfen die Krise.
Immer weniger Wohnungen werden pro Jahr fertiggestellt. Auch bereits genehmigte Wohnungensprojekte werden nicht begonnen. Die Genehmigung erlischt nach 3 Jahren.
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Die heute veröffentlichten Zahlen zum Wohnungsbau zeigen, dass die Krise tiefer sitzt, als es die erneut gesunkene Zahl der fertiggestellten Wohnungen vermuten lässt. 2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt – 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Damit setzt sich der Rückgang nach dem Minus von 14,4 % im Jahr 2024 fort.
Bemerkenswert an den Zahlen sind vor allem drei Punkte: Der Ausfall von bereits genehmigten Projekten, der besonders starke Einbruch im Osten, und der deutliche Rückzug privater Bauherren.
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Der Bauüberhang: Genehmigte Wohnungen werden öfter nicht gebaut
Ende 2025 waren 760.700 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Dieser Bauüberhang galt lange als Hoffnungssignal, weil die Wohnungen früher oder später auf den Markt kommen. Zugleich stiegen die Baugenehmigungen 2025 um 10,6 % auf 238.100 Wohnungen.
Alarmierend ist jedoch: trotz hoher Bestände an genehmigten Wohnungen sinken die Fertigstellungen deutlich. Noch wichtiger ist die Zahl der erloschenen Genehmigungen. Das sind Projekte, die zwar genehmigt waren, nun aber nicht mehr gebaut werden. 2025 erloschen 35.700 Baugenehmigungen – der höchste Wert seit 2002. Gegenüber 2024 war das ein Anstieg um rund ein Viertel, gegenüber 2022 und 2023 sogar um etwa die Hälfte.
Das verändert die Lesart der Statistik. Lange galt: Viele Genehmigungen heute bedeuten viele Fertigstellungen morgen. Der hohe Bauüberhang ist also kein stilles Reservoir, das sich automatisch in Wohnungen verwandelt.. Genehmigte Wohnungen sind augenscheinlich häufiger Projekte, die liegen bleiben, verschoben werden oder ganz aus der Realisierung fallen.
Deshalb fordert das Verbändebündnis Wohnungsbau eine bundesweit einheitliche Baubeginn-Statistik als „Pulsmesser für die Effektivität von Maßnahmen“. Die Politik weiß durch die schlechte Datenlage oft erst spät, ob Gesetze die gewünschte Wirkung entfalten. Und entscheidend ist nicht, was genehmigt wurde, sondern was tatsächlich in die Umsetzung geht.
Private Bauherren ziehen sich besonders stark zurück
Von den 2025 fertiggestellten Neubauwohnungen entfielen 89.500 auf Unternehmen, ein Minus von 17,8 %. Auf Privatpersonen entfielen 72.300 Wohnungen, ein Minus von 23,7 %. Damit ist der Rückgang bei privaten Bauherren deutlich stärker.
Überraschend ist das, weil der private Wohnungsbau lange als relativ stabiler Teil des Marktes galt. Er folgt nicht immer denselben Rendite- und Portfoliologiken wie institutionelle Investoren. Viele private Bauherren bauen für den Eigenbedarf, für die Familie oder als langfristige Altersvorsorge.
Dass ausgerechnet diese Gruppe besonders stark zurückgeht, zeigt, wie breit die Krise geworden ist. Sie betrifft nicht nur große Projektentwickler, die wegen Renditeproblemen Vorhaben stoppen. Sie trifft auch Haushalte, die mit höheren Finanzierungskosten, teureren Bauleistungen, strengeren Anforderungen und unsicherer Förderkulisse konfrontiert sind.
Die Entwicklung hat eine zweite Wirkung: Wenn private Bauherren sich zurückziehen, fällt vor allem der kleinteilige Wohnungsbau weg. Das betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser, aber auch kleinere Mehrfamilienhäuser und Nachverdichtungen. Diese Projekte sind für die Gesamtzahl nicht immer spektakulär, aber sie stabilisieren normalerweise die Bautätigkeit in der Fläche.
Politisch ist das heikel. Förderprogramme, die zu kompliziert sind oder erst spät wirken, helfen dieser Gruppe weniger als verlässliche, einfach verständliche Rahmenbedingungen. „Die Fertigstellungszahlen sind kein Schicksal, sondern das Ergebnis jahrelanger, unzureichender Rahmenbedingungen“, appeliert. Das Verbändebündnis Wohnungsbau. „Auf verschlechterte Finanzierungsbedingungen wurde mit komplexen, kleinteiligen Förderprogrammen, weiter verschärften Anforderungen und damit Kostensteigerungen reagiert. Das hat den Wohnungsneubau und die Modernisierung abgewürgt.“
Der Osten fällt deutlich stärker zurück als der Westen
Auffällig an den neuen Zahlen des statistischen Bundesamts ist auch die regionale Spaltung. In Westdeutschland sank die Zahl fertiggestellter Neubauwohnungen in Wohngebäuden 2025 um 16,7 % auf 145.700 Wohnungen. In Ostdeutschland fiel sie dagegen um 34,3 % auf nur noch 26.900 Wohnungen. Noch deutlicher ist der Unterschied bei Mehrfamilienhäusern: Im Westen lag das Minus bei 13,9 Prozent, im Osten bei 38,3 Prozent.
Schwächere Märkte reagieren empfindlicher auf steigende Baukosten, höhere Zinsen und unsichere Renditeerwartungen. Überraschend jedoch ist die Größenordnung. Ein Rückgang um mehr als ein Drittel deutet nicht auf eine normale Korrektur hin, sondern auf einen abrupten Bruch in der Neubauaktivität.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern hat das große Auswirkungen. Sie sind der wichtigste Hebel, um in größerem Umfang Mietwohnungen zu schaffen. Wenn dieser Bereich im Osten fast viermal so stark zurückgeht wie im Westen, spricht das für eine besonders fragile Projektpipeline. Investoren dürften dort schneller auf die Bremse treten, wenn Mieten, Verkaufspreise oder demografische Erwartungen die gestiegenen Baukosten nicht mehr tragen.
Für die Wohnungspolitik ist das unbequem. Bundesweite Durchschnittswerte verdecken, dass dieselben gesetzlichen Instrumente regional sehr unterschiedlich wirken können. Was in angespannten westdeutschen Großstadtregionen noch knapp wirtschaftlich sein mag, kann in ostdeutschen Märkten bereits nicht mehr funktionieren.
Keine schnelle Trendwende in Sicht
Die Krise ist nicht mehr nur eine Folge kurzfristig schlechter Rahmenbedingungen. Sie zeigt strukturelle Risse. Von einer schnellen Erholung der Situation ist bisher auch nicht auszugehen.
Das Verbändebündnis befürchtet einen weiteren Rückgang auf unter 200.000 Neubauwohnungen für 2026. „Es gibt kein Erkenntnisproblem, wie der aktuelle Koalitionsvertrag deutlich macht, sondern ein Umsetzungsproblem.“
Fehlende Wohnungen haben neben einer lähmenden Wirkung auf die Wirtschaft auch eine starke soziale Auswirkung: Immer häufiger wohnen Menschen in Deutschland auf zu engem Raum, darunter zunehmend Familien mit Kindern. Mittlerweile müssen annähernd 12 % der Bevölkerung (fast 10 Mio. Menschen) in überbelegten Wohnungen leben, darunter etwa jedes fünfte Kind. Dies schränkt die Entwicklungsmöglichkeiten einer ganzen Generation ein.
Was tun?
Einfaches und erleichtertes Bauen (z.B. Gebäudetyp E): Durch Initiativen wie den „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ in Schleswig-Holstein oder den „Hamburg-Standard“ können Baustandards auf ein „vernünftiges Maß“ reduziert werden. Ein zentraler Ansatz ist die sogenannte Maßhaltung, bei der auf überzogene Komfort- und Technikstandards bewusst verzichtet wird. Dies bedeutet in der Praxis beispielsweise den Verzicht auf teure Tiefgaragen, Keller oder komplexe Lüftungsanlagen, wenn diese nicht zwingend notwendig sind. Solche Modelle des „anderen Bauens“ zielen auf robuste, instandhaltungsarme und komponentenreduzierte Gebäude ab. Durch diese Reduzierung der Anforderungen können die Bauwerkskosten signifikant gesenkt werden, teilweise um bis zu 14,5 %.
Vereinfachung rechtlicher Vorgaben und Normen: Ein großes Hindernis für den Wohnungsbau sind die strengen „anerkannten Regeln der Technik“, die innovatives und kostengünstiges Bauen erschweren, da Abweichungen rechtliche Risiken bergen. Es wird daher gefordert, den rechtlichen Rahmen so anzupassen, dass nicht alle technischen Regelwerke automatisch als zwingende Standards gelten. Um rechtssichere Abweichungsvereinbarungen zwischen Bauherren und Bauunternehmen zu erleichtern, müsste insbesondere das Werkvertragsrecht angepasst werden. Zudem sollen Planungs- und Genehmigungsverfahren auf Landesebene beschleunigt werden, wie es beispielsweise Berlin mit dem „Schneller-Bauen-Gesetz“ plant. Ziel dieser Maßnahmen ist es, mit einfachen und klaren Regeln wieder mehr Bewegungsfreiheit und Rechtssicherheit für die Bauwirtschaft zu schaffen.
Finanzielle Förderung und Kostendämpfung: Um den drastisch gestiegenen Zins- und Baukosten entgegenzuwirken, bedarf es einer starken staatlichen Unterstützung durch Bau-Zuschüsse und zinsverbilligte Darlehen. Ein konkretes Beispiel hierfür ist das aktuelle EH 55-Programm, das niedrigschwellig zinsverbilligte Kredite für den Neubau bietet. Ab 2027 plant die Bundesregierung zudem eine vereinfachte „Zwei-Säulen-Welt“, die Förderkulissen klarer in Programme für Neubau und Bestand trennt. Auf Bundesebene wurde darüber hinaus die Gründung einer „Bundeswohnungsbaugesellschaft“ vorgeschlagen, um den Bund als Akteur auf dem Wohnungsmarkt zu etablieren. Modellrechnungen belegen, dass eine Kombination aus Zinssubventionen, vergünstigten Grundstückskosten und dem erleichterten Baustandard den monatlichen Kapitaldienst um 35 % senken könnte.
Bedarfsgerechte und regional differenzierte Baukonzepte: Die Lösungsansätze müssen an die regionale Situation angepasst werden, da Wachstumsregionen andere Konzepte erfordern als schrumpfende Gebiete. In urbanen Wachstumsregionen steht die Schaffung neuer Wohnviertel und großer Baukörper im Vordergrund, um Mengeneffekte zu erzielen. Gleichzeitig muss die Bauweise genauer auf aktuelle Haushaltsstrukturen reagieren, beispielsweise durch kompakte Wohnungen für die wachsende Zahl an Einpersonenhaushalten. Für den ländlichen Raum oder in klassischen Einfamilienhausgebieten bieten sich hingegen kleine Mietobjekte an, die etwa altersgerechten Wohnraum für Senioren bereitstellen. Solche maßgeschneiderten Angebote sollen Umzugsketten in Gang setzen, die den Wohnungsmarkt entlasten.
Aktivierung und Anpassung des Wohnungsbestands: Da der Neubau allein das Wohnraumproblem in absehbarer Zeit nicht lösen kann, müssen auch die enormen Potenziale im Gebäudebestand deutlich stärker genutzt werden. Ein wirksamer Lösungsansatz ist die Umnutzung von Nicht-Wohngebäuden in Wohnraum, was ein theoretisches Potenzial von bis zu zwei Mio. Wohnungen birgt. Weitere Bausteine umfassen die städtebauliche Nachverdichtung, die Aufstockung von Bestandsgebäuden und den Ausbau ungenutzter Dachgeschosse. Zudem gilt es, den bestehenden Wohnraum durch die Aufteilung großer Altbauwohnungen oder Einfamilienhäuser in mehrere Einheiten effizienter nutzbar zu machen. Auch diese Maßnahmen müssten jedoch durch schlankere ordnungsrechtliche Vorgaben erleichtert werden, um die Realisierung zu beschleunigen.
Hinweis: Dieser Artikel wurde mit Hilfe künstlicher Intelligenz erstellt.
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