Mit Erbbaurecht günstiger zum Eigenheim
Haus kaufen, zugehöriges Grundstück mieten – das schont den Geldbeutel. Der fällige Erbauzins ist steuerlich abzugsfähig, steigt aber alle fünf Jahre mit der Inflation. VDI nachrichten, Düsseldorf, 9. 4. 10, elb
Der Bau oder Kauf einer Immobilie im Erbbaurecht kann eine günstige Alternative zur Hypothek sein. In Deutschland stellen traditionell vor allem Kommunen und Kirchen Grundstücke im Erbbaurecht zur Verfügung. Damit dort „kostengünstige Familieneigenheime errichtet werden können“, betont etwa das Gemeinnützige Siedlungswerk der Bistümer Limburg, Mainz, Fulda und Erfurt. Auch einige öffentliche Wohnungsunternehmen gehen diesen Weg. Was Kirchen und Kommunen schon lange machen, ist deshalb auch für professionelle Vermarkter interessant.
„Beim Erbbaurecht erwirbt der Käufer nur die Aufbauten und nicht das Grundstück, was die Anschaffungskosten deutlich reduziert“, erklärt Michael Schröder, Direktor Erbbaurechtkonzepte bei dem Kölner Immobilienunternehmen Vivacon AG. Das Grundstück wird dann in der Regel für 99 Jahre gemietet.
Für dieses Recht zahlt der Bauherr dem Eigentümer des Grundstücks eine Art jährliche Leihgebühr, den Erbbauzins. Der Zins liegt anfangs oft bei jährlich 4 % des Grundstückswertes. In der Regel ist im Erbbaurechtsvertrag vereinbart, dass der Erbbauzins alle fünf Jahre an die allgemeine Preisentwicklung angepasst wird. Der Erbauzins wird durch die Eintragung im Wohnungserbbaugrundbuch gesichert.
Sofort offensichtlich ist der Preisvorteil für den Erbbauberechtigten. In der Regel liegt der Preis eines Grundstücks bei 20 % der Gesamtkosten, in gefragten Wohngegenden auch schon mal bei 30 % bis 40 %. Wer nicht unbedingt auch Grundbesitzer sein will, kann sich seinen Traum von den eigenen vier Wänden also deutlich günstiger erfüllen. Der Preisvorteil führt zu einer geringeren Bankverschuldung und somit zu einer höheren Liquidität.
Diesen Liquiditätsvorteil kann der Inhaber des Erbbaurechts nutzen – etwa für den eigenen Konsum, für mehr Wohnfläche und mehr Wohnkomfort oder zum Aufbau eines Kapitalvermögens mit Hilfe von Investmentfonds. Das gilt für Selbstnutzer. Vermieter wiederum können auf diese Weise höhere Mieteinnahmen erzielen.
„Damit das Erbbaurecht für den Berechtigten sicher ist, wird es im Grundbuch für das Grundstück an erster Rangstelle eingetragen“, heißt es bei der Baywobau Baubetreuung GmbH in München. Und weiter: „Gleichzeitig wird für das Erbbaurecht als selbstständiges, dingliches Recht ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.“ Bei einem Gebäude mit mehreren Wohnungen wird durch eine Teilungserklärung das Erbbaurecht aufgeteilt, und es wird für jedes Wohnungserbbaurecht ein Grundbuch gebildet. Rechtlich ist das Wohnungserbbaurecht dem Wohneigentum gleichgestellt. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer der Wohnung (sowie des Kellers und des Tiefgaragenstellplatzes etc.), während das Eigentum an Grund und Boden beim Eigentümer des Grundstücks verbleibt.
Verkaufen, vererben, verschenken, vermieten, belasten: Das alles können Berechtigte also mit dem Erbbaurecht. Als grundstücksgleiches Recht mit eigenem Grundbuchblatt kann über das Erbbaurecht genauso verfügt werden wie über jedes andere Grundvermögen. Nach Ablauf der vereinbarten Frist erlischt das Erbbaurecht und die Aufbauten fallen in das Eigentum des Grundstückseigentümers. Dieser muss dafür eine Entschädigung zahlen, die dem Marktwert des Hauses in 99 Jahren entspricht.
Nur wenn der Erbbauberechtigte die Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrages nicht einhält, kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht vorzeitig zurückverlangen, z. B. wenn der Erbauberechtigte mit seinen Zinszahlungen mindestens zwei Jahresbeiträge im Verzug ist.
Ohne Risiken sind Erbbaurechtsverträge aber nicht. „Um späteren Streit zu vermeiden, sollten die Vertragspartner bereits bei Vertragsabschluss festlegen, nach welchen Kriterien der Wert des Hauses später berechnet werden soll“, heißt es da-zu bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall.
Sofern die Immobilie nicht zur Eigennutzung vorgesehen ist, sondern betrieblich oder als Kapitalanlage genutzt wird, sind steuerliche Vorteile zu beachten. „Der gesamte Kaufpreis kann abgeschrieben werden“, betont Schröder von Vivacon. Und weiter: „Zudem sind die jährlichen Erbbauzinsen als Werbungskosten von der Steuerlast abzugsfähig.“
Insgesamt also bietet das Erbbaurecht durchaus wirtschaftliche Vorteile. Gegenüber dem klassischen Immobilienerwerb mit Hypothek ist das Erbbaurecht vor allem dann vorteilhaft, wenn der Hypothekenzins deutlich höher als der Erbbauzins ist und wenn die Inflation – wegen der Anpassung des Erbbauzinses alle fünf Jahre – relativ niedrig bleibt.
STEFAN TERLIESNER
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