Eigenleistung beim Hausbau: Worauf Bauherren achten sollten
Immobilien: Wer selbst baut, kann viel Geld sparen. Nicht nur, weil weniger Handwerkerrechnungen fällig werden, sondern auch, weil Banken Eigenleistungen als Eigenkapital anrechnen. Das senkt den Kreditzins. Experten warnen aber vor Selbstüberschätzung – fachlich wie zeitlich. Auch sollten Selbstbauer rechtliche und steuerliche Fallstricke in ihre Kosten-Nutzen-Kalkulation einbeziehen.
Diese Modellrechnung macht Häuslebauern den Mund wässrig: Von 160 000 € Material- und Lohnkosten für ein Einfamilienhaus fallen in der detaillierten Auflistung des Verbands Europäischer Selbstbau durch Eigenleistungen 42 400 € Lohnkosten weg. Allein 21 732 € Maurerlohn könnten handwerklich fitte Häuslebauer sparen, indem sie die Maurerkelle schwingen, 3200 € Lohn für Zimmerleute, 3360 € für Malerarbeiten und so geht es neun Posten lang weiter.
Realistisch sind solche Zahlen laut einer Umfrage des Bauherren-Schutzbundes (BSB) für die Wenigsten. Von 500 privaten Bauherren, die selbst Hand angelegt haben, senken nur 13 % die Baukosten um mehr als 25 000 €. Drei Viertel beschränken sich dagegen auf Eigenleistungsanteile unter 15 000 €. Das liegt keineswegs daran, dass sie im Geld schwimmen. Für 96 % sind Kostenvorteile der zentrale Beweggrund dafür, am Haus mitzubauen. Und über ein Drittel bekommt mangels Eigenkapital sogar überhaupt erst durch die Eigenleistung einen Baukredit.
Eigenleistung beim Hausbau: Finger Weg von Arbeiten, die Bauvorschriften unterliegen
Der vergleichsweise geringe Eigenanteil deutet an, dass sich viele Eigenheimbauer im Vorfeld des Bauvorhabens über Möglichkeiten und Risiken informieren – und Expertenrat beherzigen. Denn nicht nur der BSB warnt eindringlich davor, sich fachlich und zeitlich zu übernehmen. Als Faustformel gilt: Bei einfachen, zeitintensiven Arbeiten wie Malern, Tapezieren, Verlegen von Teppichen und Bodenbelägen oder der Gestaltung von Außenanlagen können Eigenheimwerker am ehesten sparen, während sie sich an allen Arbeiten, die festen Bauvorschriften und Regelwerken unterliegen, häufig die Finger verbrennen.
Heizungs- und Elektroinstallationen sollten wegen des großen Gefahrenpotenzials für Hobbyhandwerker tabu sein. Doch auch, wer beim Fliesenlegen oder Tischlern sein handwerkliches Geschick überschätzt, zahlt drauf. Gleiches gilt bei zeitlicher Selbstüberschätzung. Wer durch eigenen Verzug andere Gewerke in die Bredouille bringt, fährt damit oft teuer.
Zeitmanagement: Hausbau in Eigenleistung ist ein Halbtagsjob
Gerade beim Zeitmanagement ist Realismus gefragt. Wer bei einjähriger Bauzeit 1000 Stunden Eigenleistung plant, nimmt damit zusätzlich zu Beruf, Familie und dem Stress der Baukoordination einen körperlich anstrengenden Halbtagsjob an. Für Beziehungen und Freundschaften kann das ebenso zur Zerreißprobe werden, wie für die eigene Psyche. Obendrein sind bei pausenloser Arbeit Fehler vorprogrammiert – ob im Verkehr, im Beruf oder bei der Arbeit am Haus.
Ein klarer Vorteil ist es, dass viele Banken die Muskelhypothek als Eigenkapital anrechnen. Sie senkt nicht nur den Kapitalbedarf, sondern bei geschickter Verhandlungsführung auch die Zinssätze. Allerdings plädieren Experten auch hier für eine nüchterne Vorfeldanalyse. Welcher Eigenanteil ist tatsächlich leistbar? Wer erst während der Bauphase realisiert, dass er sich überschätzt hat, bekommt – wenn überhaupt – nur noch zu hohen Zinsen Kreditnachschlag.
So verständlich der Wunsch nach Kostensenkung angesichts der hohen Kosten beim Eigenheimbau auch ist, gilt es doch, kühlen Kopf zu bewahren. Während Handwerkerrechnungen steuerlich absetzbar sind, winkt das Finanzamt bei Eigenleistungen ab. Vielmehr interessieren sich die Beamten wie auch die Kollegen der Berufsgenossenschaften dafür, wer den Selbstbauern zur Hand gegangen ist. Wer Arbeiten größeren Umfangs nicht nach ortsüblichen Tarif entlohnt hat, gerät laut BSB leicht unter Schwarzarbeitsverdacht. Daneben weist die Stiftung Warentest darauf hin, dass mithelfende Nachbarn, Freunde und Verwandte zwar automatisch in der gesetzlichen Unfallversicherung pflichtversichert sind, doch der Bauherr muss sie bei der Berufsgenossenschaft anmelden und dort Pflichtbeiträge zahlen. Ansonsten drohen bis zu 2500 € Bußgeld.
Weitere Fallstricke warten im weiten Feld der Haftungs- und Gewährleistungsfragen. Grundsätzlich gilt: Für selbst erbrachte Leistungen haftet der Bauherr auch selbst. Das ist klar. Weniger offensichtlich ist es, dass Selbstbauer für beteiligten Baufirmen Schlupflöcher in Haftungsfragen liefern. Sofern nicht vertraglich klar geregelt ist, welche Leistungen wer erbracht hat, ist es für die Unternehmer ein Leichtes, Mängel dem Handwerkslaien zuzuschieben. Auch bei rechtlichen Auseinandersetzungen über Bauverzögerungen wird diese Karte gern gespielt – betroffene Selbstbauer brauchen dann handfeste Beweise, dass sie ihren Teil der Arbeit im vereinbarten Zeitrahmen erledigt hatten. Im Zweifelsfall werden Baufirmen auf Klärung durch unabhängige Gutachten bestehen, die weitere Kosten verursachen. Für finanziell gebeutelte Bauherren ist das oft der Zeitpunkt, die Faust in der Tasche zu ballen und klein beizugeben.
Fazit: Eigenleistung beim Hausbau spart Kosten, solange alles glatt läuft
Zu beachten ist auch, dass Selbstbauer bei Material- und Produktmängeln schlechtergestellt sind, als Bauherren, die Handwerkern das Feld überlassen. Denn laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterliegen die Selbstbauer dem Kaufrecht – während Auftraggeber von Baufirmen vom Werkrecht profitieren. Der Unterschied: Fällt nach dem Einbau ein Mangel an Fliesen, Fenstern, Treppen & Co auf, sind professionelle Baufirmen zum Ersatz inklusive Demontage und Wiedereinbau verpflichtet. Selbstbauer haben nach Kaufrecht lediglich Anspruch auf schad- und mängelfreien Ersatz, müssen beim Einbau aber erneut selbst Hand anlegen. Zwar können sie versuchen, die Kosten als Schadensersatz einzuklagen. Doch Erfolg ist dabei keineswegs garantiert.
Quintessenz: Ein wässriger Mund macht noch kein Festmahl. Wer selbst am Eigenheim mitbaut, kann Geld sparen und große Befriedigung aus seiner Arbeit ziehen. Das gilt allerdings nur, solange alles glatt läuft.
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