Denkmalimmobilien: Komfortabel Wohnen hinter alter Fassade
Denkmalgeschütztes Wohneigentum ist beliebt. Renovierungsbedürftige Immobilien bieten nicht nur begehrten Wohnraum in Innenstädten, ein Großteil der Modernisierungskosten lässt sich sogar steuerlich absetzen. Seit April dieses Jahres besteht zudem die Möglichkeit, für die energetische Sanierung günstige Kredite der KFW-Förderbank in Anspruch zu nehmen.
Nicht allen alten Gebäuden sieht man es gleich an, welchen Charme sie entwickeln, wenn sie von Grund auf renoviert werden und die Fassade aufgemöbelt wird. Dennoch finden Unternehmen wie Pantera, die sich auf die Modernisierung und Vermarktung von Denkmalimmobilien spezialisiert haben, zurzeit ohne Probleme Käufer – auch für große Projekte.
Das Unternehmen mit Sitz in Köln baut zurzeit in der nördlichen Innenstadt von Ludwigshafen denkmalgeschützte ehemalige Wohnhäuser des Chemieriesen BASF um. In den sogenannten Wislicenus Höfen entstehen 254 Wohneinheiten von denen mehr als Zweidrittel bereits verkauft sind. Die Wohnungen – überwiegend mit zwei bis vier Zimmern – sind zwischen 35 m2 und 150 m2 groß. Investoren und Selbstnutzer zahlen 2200 € bis 2790 € pro Quadratmeter.
Denkmalimmobilien: Sichere Geldanlage in Krisenzeiten
Mehrere Eckhäuser im Wohnareal wurden barrierefrei konzipiert. Zusätzlich wurden dort Aufzüge eingebaut. „Kurz nach der Finanzkrise suchen viele Menschen nach Möglichkeiten, ihr Geld sicher und mit Rendite anzulegen“, sagt Michael Ries. Da biete sich die Investition in eine Wohnung in einem denkmal- geschützten Altbau geradezu an, so der Vorstand von Pantera.
„Die Denkmalabschreibung ist eines der letzten Steuersparmodelle für Immobilienbesitzer“, sagt Steuerberater Patrick Mönnighoff. Auch wenn Käufer nach der Modernisierung selbst in der Wohnung wohnen wollen, können sie zehn Jahre lang 9 % der Renovierungskosten per anno steuerlich absetzen. Kapitalanleger können sogar 100 % absetzen, allerdings werden die Kosten bei der Abschreibung über zwölf Jahre verteilt.
„Damit sich die Steuerabschreibung lohnt, sollte man jedoch schon einiges verdienen“, sagt Mönnighoff. Je höher das Einkommen, desto größer die Summe, die man weniger an den Fiskus überweisen muss. Ein Lediger sollte im Jahr mindestens auf 60 000 € kommen, ein verheiratetes Paar auf 90 000 €.
Denkmalabschreibung: Fallstricke beachten
Allerdings gibt es einige Fallstricke, auf die man unbedingt achten sollte, damit man in den vollen Genus der Abschreibungen kommt: „So muss der Kaufvertrag für die Immobilie bereits vor dem Start der Sanierung unterschrieben werden, damit man in den vollen Genuss des Steuervorteils kommt“, sagt Mönnighoff. Nachzügler können nur noch Kosten absetzen für Arbeiten, die bis zum Kaufvertrag noch nicht erledigt worden sind.
Ein anderes Problem besteht darin, dass nur Arbeiten vom Fiskus anerkannt werden, die vom Denkmalschutzamt als notwendig anerkannt werden. „Um Überraschungen zu vermeiden, sollte die Sanierung eng mit dem zuständigen Denkmalpfleger abgestimmt werden“, rät der Steuerberater.
Nach den Bauarbeiten prüft dieser alle Rechnungen und kontrolliert, ob diese auch abgesprochen waren. Erst dann stellt das Denkmalschutzamt die erforderliche Bescheinigung für das Finanzamt aus. Die Denkmalschutzbehörde prüft, ob die geplanten Modernisierungsarbeiten in Einklang mit dem Denkmalschutz stehen.
Schützen will man dabei den besonderen Charakter der historischen Gebäude. Genehmigungspflichtig sind alle Maßnahmen, die auf die schützenswerten Bestandteile und die Substanz des Gebäudes Auswirkungen haben. Ob Teilabriss oder Anbau, Fenstererneuerung oder Dacheindeckung, Fassadenisolierung oder Neuverputz: Ohne die Zustimmung der Behörde geht nichts.
„Pantera ist eines der fünf größten Bauträger, die sich auf die Sanierung von denkmalgeschützten Altbauten in Deutschland spezialisiert haben“, sagt Karl-Hinrich Kühler, Makler und Berater für die Investition in denkmalgeschützte Immobilien in Berlin. Er arbeitet mit dem Kölner Unternehmen und vielen anderen der rund 15 Firmen zusammen, die zurzeit in Deutschland sanierungsbedürftige Denkmalschutz-Immobilien aufkaufen und sanieren.
Denkmalimmobilien werden häufiger angeboten
„Der Anbietermarkt ist in den letzten zwei Jahren deutlich gewachsen, obwohl es nicht mehr Objekte gibt“, sagt Kühler. Das treibe den Preis für die Immobilien in die Höhe. Auf rund 1 Mio. wird der Bestand an denkmalgeschützten Gebäuden geschätzt. Rund 70 % befinden sich in den neuen Bundesländern.
Diese seien aber häufig nicht als Investitionsobjekte geeignet, so der Berater. „Die Gefahr ist groß, dass die Wohnungen später leer stehen, weil immer mehr Menschen aus diesen Regionen abwandern“, warnt der Immobilienberater. Daher vermittelt die Hansa-Finanz-Marketing GmbH für die Kühler arbeitet, neben Objekten in westdeutschen Großstädten nur noch solche in ausgewählten Städten wie Leipzig, Dresden, Berlin oder Potsdam.
Die Größe der Immobilienentwickler sei keine Garantie dafür, dass diese auch ihr Geschäft verstehen, warnt Kühler. „Die Sanierung von denkmalgeschützten Bauten erfordert viel Erfahrung, Fachkompetenz und auch Fingerspitzengefühl bei den Verhandlungen mit den Behörden“, so der Berater. Das könnten kleinere Anbieter, die sich nur ein Objekt pro Jahr vornehmen, oft genau so gut oder sogar besser.
Mit den Anforderungen an eine höhere Energieeffizienz älterer Gebäude sind die Herausforderungen an die Modernisierung in den letzten Jahren noch einmal deutlich gestiegen. Vor allem die Dämmung der Fassaden sei eine Herausforderung, sagt Pantera-Chef Michael Ries. Diese ist in der Regel denkmalgeschützt, sodass man nur von innen dämmen kann.
Energetische Sanierung von Denkmalimmobilien soll erleichtert werden
Das Problem: Wer die energetische Sanierung mit günstigen KfW-Krediten finanzieren wollte, ging bislang leer aus. Die gesetzlich vorgeschriebenen Wärmedurchgangswerte ließen sich nämlich selbst mit den besten Materialien für die Innendämmung nicht erreichen.
Das hat sich seit dem 1. April dieses Jahres geändert. Mit dem neuen Fördersegment „Effizienzhaus Denkmal“ soll die energetische Sanierung erleichtert werden. Abweichend von den üblichen Förderbedingungen sollen die Anforderungen an die Wärmedämmung der Fassade von sachverständigen Energieberatern individuell festgelegt werden können. Die Energieberater prüfen, welche energetischen Sanierungsmaßnahmen sinnvoll und unter Wahrung des Erscheinungsbildes von Baudenkmalen und erhaltenswerten Gebäuden vereinbar sind, heißt es bei der KfW.
Als Sachverständige sind allerdings ausschließlich qualifizierte „Energieberater im Denkmal“ zugelassen, die auf einer für die KfW-Programme eingeführten Expertenliste unter der Adresse www.energie-effizienz-experten.de zu finden sind.
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