Checkliste für Kapitalanleger
„Immobilien gelten als krisensichere Altersvorsorge. Gerade vor dem Hintergrund historisch günstiger Baugeld- zinsen kann es sich lohnen, über eine vermietete Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen“, erklärt Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG. Damit Kaufvor- haben sicher aufgestellt werden, hat der Kreditvermittler aus München den folgenden 10-Punkte-Plan erstellt.
1. Eigenkapitaleinsatz ist sinnvoll
Die immer noch oft verbreitete Haltung, man brauche beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie kaum oder gar kein Eigenkapital einzusetzen, sollte man momentan unbedingt hinterfragen. „Gerade in Phasen niedriger Guthabenverzinsung wie jetzt sollten Kapitalanleger – zumindest teilweise – ihr Erspartes in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren Konditionen“, so Haselsteiner.
2. Luft für unvorhergesehene Ausgaben haben
Beim Kauf einer Immobilie ist es nicht mit einer einmaligen Zahlung getan. Auch Eigentümer einer vermieteten Immobilie müssen mit ungeplanten Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen rechnen. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar. Haselsteiner empfiehlt rund 20 % des Gesamtinvestitionsaufwands als Vermögensrückhalt auf der Seite zu haben. Generell ist er für eine konservative Kalkulation.
Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie solle seiner Meinung nach so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen Mietausfall von bis zu zwölf Monaten mit seinem regulären Einkommen überbrücken könne.
3. Keine Hektik
Auch wenn in manchen Ballungsgebieten das Wohnraumangebot knapp ist – beim Immobilienkauf ist Hektik kein guter Ratgeber. Egal, wie einmalig die Gelegenheit erscheinen mag: Kapitalanleger sollten sich auf keinen Fall unter Druck setzen lassen und vorschnell Kaufentscheidungen treffen, bei denen es um viel Geld geht.
4. Ohne solide Marktkenntnisse geht nix
Wie hoch ist die ortsübliche Miete, was zahlen andere Mieter in ähnlichen Objekten, ist das Viertel eine beliebte Wohngegend oder wechseln die Mieter dort sehr häufig? All diese Fragen muss der Käufer beantworten können, um die Vermietbarkeit der Immobilie realistisch einschätzen zu können. Neben einer persönlichen Begutachtung helfen offizielle Mietspiegel der Stadt, Informationen von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche und Immobilienanzeigen in Zeitungen und Internet.
5. Lieber nah als fern
Gerade noch in der Kapitalanlage unerfahrene Privatkunden sollten eher nach Immobilien Ausschau halten, die vom eigenen Wohnort höchstens 100 km entfernt sind. Damit ist es für diese nicht nur einfacher, sich eine solide und aktuelle Markteinschätzung anzueignen. Wenn die Entfernung zur Immobilie gering ist, minimieren sie auch so ihren zeitlichen Aufwand bei einem Mieterwechsel und können im Bedarfsfall Probleme persönlich klären.
6. Rendite ist nicht alles
Keine Investition ohne vorherige Renditenkalkulation. Doch Vorsicht, wenn die Renditeversprechungen allzu vollmundig sind. „Werden Renditen von 8 % und mehr versprochen, sollten auch beim Immobilienanleger die Alarmglocken schrillen“, warnt Haselsteiner und erklärt: „Hohe Rendite steht für hohes Risiko, darüber sollten sich Kapitalanleger bewusst sein. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man daher besser prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig gelten.“ Können Zweifel nicht 100 %ig durch den Makler oder den Verkäufer ausgeräumt werden, sollte man über Alternativen nachdenken.
7. Mieteinnahmen-Prüfung wichtig
Papier ist geduldig, das gilt auch für manche Mieteinnahmen-Auflistungen. Kluge Kapitalanleger lassen sich nicht nur bisherige Mietverträge zur Prüfung aushändigen, sondern lassen sich auch den regelmäßigen Mieteingang bescheinigen, indem sie etwa Einsicht in die Kontoauszüge des Vorbesitzers bekommen.
8. Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen
Damit es keine bösen und vor allem teuren Überraschungen gibt, empfiehlt Haselsteiner dringend, sich mindestens die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen aushändigen zu lassen. Aus diesen geht hervor, welche Maßnahmen geplant sind oder anstehen und welche Kosten auf den neuen Eigentümer zukommen können.
9. Nicht allein wegen Steuervorteilen kaufen
Oft werden die Steuervorteile angepriesen, die sich bei einer Kapitalanlage in Immobilien ergeben. Dieses Argument sollte aber niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden. Deutlich wichtiger sind ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung.
10. Finanzierungsprofis helfen bei der Realisierung
Die meisten Banken unterscheiden, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage gekauft wird. Entsprechend wichtig ist es, einen versierten Finanzierungsberater an der Seite zu haben, der nicht nur weiß, worauf es den Anbietern besonders ankommt, sondern der durch seine Erfahrung auch manchen Kniff und Trick kennt. inter
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