Mieterstrom 2026: Diese Regeln gelten jetzt für Mieter und Vermieter
Mieterstrom 2026: So funktionieren Mieterstromzuschlag, gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, Smart Meter und Verträge – mit aktuellen Fördersätzen.
Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern können Strom direkt für die Bewohner liefern. Dafür stehen 2026 neben klassischem Mieterstrom auch Modelle wie die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung zur Verfügung.
Foto: Smarterpix / Serdynska
Solarstrom vom Dach eines Mehrfamilienhauses direkt an die Bewohner zu liefern, ist 2026 auf mehreren Wegen möglich. Neben dem klassischen Mieterstrom gibt es inzwischen die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Virtuelle Summenzähler können die Messung vereinfachen. Gleichzeitig sorgen Urteile zur sogenannten Kundenanlage für rechtliche Unsicherheit bei der Planung neuer Projekte.
Hinzu kommt: Die Bundesregierung plant bereits die nächste große EEG-Reform. Für Anlagen, die 2026 in Betrieb gehen, gelten jedoch weiterhin die bestehenden Regeln.
Wir beantworten die neun wichtigsten Fragen zum Mieterstrom.
Inhaltsverzeichnis
- Frage 1: Was ist Mieterstrom?
- Frage 2: Wie funktioniert klassischer Mieterstrom?
- Frage 3: Wie hoch ist der Mieterstromzuschlag 2026?
- Frage 4: Welche Regeln gelten für den Mieterstromvertrag?
- Frage 5: Was ist die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung?
- Frage 6: Welche Stromzähler werden für Mieterstrom benötigt?
- Warum die „Kundenanlage“ derzeit ein Problem ist
- Frage 7: Wann lohnt sich Mieterstrom?
- Frage 8: Welche Förderungen gibt es für Mieterstrom?
- Frage 9: Wie geht man bei einem Mieterstromprojekt vor?
- Und was ist mit Energy Sharing?
- Hinweis: Für 2027 sind bereits neue EEG-Regeln geplant
Frage 1: Was ist Mieterstrom?
Mit Mieterstrom ist zunächst Strom gemeint, der unmittelbar vor Ort erzeugt und an Bewohner oder andere Nutzer eines Gebäudes geliefert wird, ohne dafür das öffentliche Stromnetz zu nutzen.
Dabei muss allerdings zwischen Mieterstrom im allgemeinen Sinn und EEG-gefördertem Mieterstrom unterschieden werden.
Mieterstrommodelle können grundsätzlich beispielsweise mit Photovoltaikanlagen, Blockheizkraftwerken oder anderen lokalen Erzeugungsanlagen umgesetzt werden. Den speziellen Mieterstromzuschlag des Erneuerbare-Energien-Gesetzes gibt es jedoch nur für Solarstrom.
Für diesen geförderten Mieterstrom muss die Photovoltaikanlage auf, an oder in einem Gebäude oder einer Nebenanlage installiert sein. Der Strom darf im selben Gebäude, einer Nebenanlage oder innerhalb desselben Quartiers verbraucht werden. Das öffentliche Netz darf zwischen Erzeugung und Verbrauch nicht genutzt werden.
Seit dem Solarpaket I gelten diese Regeln nicht mehr ausschließlich für Wohngebäude. Für Photovoltaikanlagen, die seit dem 16. Mai 2024 in Betrieb gegangen sind, ist der Mieterstromzuschlag grundsätzlich auch bei Gewerbegebäuden und anderen Nichtwohngebäuden möglich.
Hier gibt es jedoch eine Einschränkung: Anlagenbetreiber beziehungsweise Mieterstromlieferant und Stromkunde dürfen bei Nichtwohngebäuden keine miteinander verbundenen Unternehmen im Sinne des EU-Beihilferechts sein. Auch der Eigenverbrauch eines Unternehmens wird nicht über den Mieterstromzuschlag gefördert.
Frage 2: Wie funktioniert klassischer Mieterstrom?
Beim klassischen geförderten Mieterstrom übernimmt ein Anbieter die komplette Stromversorgung des teilnehmenden Kunden.
Produziert die Photovoltaikanlage genügend Strom, wird dieser direkt im Gebäude genutzt. Reicht die Solarproduktion nicht aus, kauft der Mieterstromlieferant den fehlenden Strom aus dem öffentlichen Netz hinzu. Der Bewohner bekommt trotzdem nur eine Stromrechnung.
Der Anlagenbetreiber kann diese Aufgabe selbst übernehmen. Er muss dann allerdings die entsprechenden Pflichten eines Stromlieferanten erfüllen.
Eine andere Möglichkeit ist das sogenannte Lieferkettenmodell. Dabei verkauft der Betreiber seinen Solarstrom innerhalb der Anlage an einen Dienstleister oder Energieversorger. Dieser übernimmt anschließend die vollständige Belieferung der Bewohner und die energiewirtschaftliche Abwicklung.
Das kann Vertragsmanagement, Abrechnung, Strombeschaffung, Marktkommunikation und Messstellenbetrieb umfassen.
Für Eigentümer ist das häufig einfacher, als selbst zum Stromlieferanten zu werden.
Wichtig: Mieter müssen Mieterstrom grundsätzlich nicht beziehen. Die Wahl des Stromlieferanten bleibt ihnen überlassen.
Frage 3: Wie hoch ist der Mieterstromzuschlag 2026?
Für Solarstrom, der die Voraussetzungen des EEG erfüllt und direkt an andere Letztverbraucher geliefert wird, kann der Anlagenbetreiber einen Mieterstromzuschlag erhalten.
Für Photovoltaikanlagen, die zwischen dem 1. August 2026 und dem 31. Januar 2027 in Betrieb gehen, gelten folgende Werte:
| Installierte Leistung | Mieterstromzuschlag |
| bis 10 kW | 2,51 ct/kWh |
| bis 40 kW | 2,33 ct/kWh |
| bis 1.000 kW | 1,57 ct/kWh |
Die frühere Grenze von 100 kW gibt es nicht mehr. Der Mieterstromzuschlag wird inzwischen bis zu einer installierten Leistung von 1 MW berücksichtigt.
Die Fördersätze sinken nach geltendem EEG jeweils zum 1. Februar und 1. August um 1 %. Maßgeblich ist das Datum, an dem die Anlage in Betrieb geht.
Für Solarstrom, der nicht von den Mieterstromkunden verbraucht wird und ins öffentliche Netz fließt, kann zusätzlich eine Einspeisevergütung oder Marktprämie gezahlt werden. Welche Vergütung greift, hängt unter anderem von Anlagengröße, Inbetriebnahme und Vermarktungsform ab.
Frage 4: Welche Regeln gelten für den Mieterstromvertrag?
Für geförderten Mieterstrom gelten besondere Verbraucherschutzregeln.
Bei Wohnraummietern darf der Mieterstromvertrag grundsätzlich nicht Bestandteil des Mietvertrags sein. Der Bewohner soll frei entscheiden können, ob er den Solarstrom beziehen möchte.
Der Mieterstromlieferant muss außerdem die vollständige Stromversorgung gewährleisten. Er kann also nicht lediglich Solarstrom liefern und den Bewohner für den Rest auf einen zweiten Liefervertrag verweisen.
Für Verbraucher gilt:
- Die anfängliche Vertragsbindung darf höchstens zwei Jahre betragen.
- Die Kündigungsfrist darf höchstens einen Monat betragen.
- Das Kündigungsrecht darf während des Mietverhältnisses nicht ausgeschlossen werden.
- Endet das Mietverhältnis, endet der Mieterstromvertrag grundsätzlich mit der Rückgabe der Wohnung.
Für Wohnraummieter gilt außerdem eine Preisobergrenze. Mieterstrom einschließlich des zusätzlich benötigten Netzstroms darf höchstens 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs kosten.
Das bedeutet allerdings nicht, dass Mieterstrom automatisch 10 % günstiger ist als jeder andere Stromtarif. Vergleichstarife außerhalb der Grundversorgung können erheblich billiger sein. Entscheidend ist deshalb der konkrete Arbeitspreis einschließlich Grundpreis.
Frage 5: Was ist die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung?
Seit Mai 2024 gibt es mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG eine Alternative zum klassischen Mieterstrom.
Das Prinzip ist einfacher: Der Betreiber der Photovoltaikanlage verkauft den Bewohnern nur den Solarstrom aus dem Gebäude. Er muss den fehlenden Strom nicht selbst beschaffen.
Die Teilnehmer behalten deshalb ihren bisherigen Stromliefervertrag. Wenn die Solaranlage nicht genügend Energie produziert, kommt der restliche Strom automatisch über diesen Lieferanten.
Der im Gebäude erzeugte Solarstrom wird rechnerisch auf die Teilnehmer verteilt. Grundlage ist ein vereinbarter Aufteilungsschlüssel. Erzeugung und Verbrauch werden dabei in 15-Minuten-Intervallen miteinander verrechnet.
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung setzt deshalb viertelstündlich gemessene Verbrauchswerte voraus.
Zwischen Anlagenbetreiber und Teilnehmer wird ein Gebäudestromnutzungsvertrag geschlossen. Darin werden unter anderem Preis und Aufteilungsschlüssel vereinbart.
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kann dieser Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft ersetzt werden.
Der Vorteil gegenüber klassischem Mieterstrom: Der Betreiber muss keine vollständige Stromversorgung organisieren und wird von einem erheblichen Teil der Lieferantenpflichten befreit.
Dafür gibt es für den innerhalb der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung genutzten Solarstrom keinen Mieterstromzuschlag. Auch die 90-%-Preisobergrenze des klassischen Mieterstroms gilt hier nicht.
Frage 6: Welche Stromzähler werden für Mieterstrom benötigt?
Das Messkonzept gehört zu den technisch anspruchsvolleren Teilen eines Mieterstromprojekts.
Lange Zeit wurden häufig physische Summenzähler eingesetzt. Sie erfassen, wie viel Strom die gesamte Gebäudeanlage aus dem öffentlichen Netz bezieht oder dorthin einspeist. Die Verbrauchswerte der einzelnen Wohnungen werden anschließend entsprechend verrechnet.
Mittlerweile erlaubt das Energiewirtschaftsgesetz auch einen virtuellen Summenzähler.
Dabei wird der Summenwert rechnerisch aus mehreren Messstellen gebildet. Voraussetzung ist, dass alle für die Saldierung notwendigen Messeinrichtungen mit intelligenten Messsystemen ausgestattet sind.
Ein zusätzlicher physischer Summenzähler kann dadurch entfallen.
Wie intelligente Messsysteme technisch funktionieren und warum der Smart-Meter-Rollout in Deutschland noch immer Probleme bereitet, haben wir ausführlich in einem eigenen Beitrag beschrieben.
Warum die „Kundenanlage“ derzeit ein Problem ist
Bei der Planung kommt seit Ende 2024 ein zusätzlicher Punkt hinzu: die rechtliche Einordnung der Leitungen innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers.
Viele Mieterstrommodelle wurden bislang über die sogenannte Kundenanlage abgewickelt. Solche Anlagen waren weitgehend von den Pflichten eines regulierten Stromnetzes ausgenommen.
Der Europäische Gerichtshof hat diese deutsche Sonderregelung mit einem Urteil vom 28. November 2024 allerdings erheblich eingeschränkt. Der Bundesgerichtshof stellte im Mai 2025 anschließend klar: Nur eine Energieanlage, die nach europäischem Recht kein Verteilernetz ist, kann als Kundenanlage behandelt werden.
Der Gesetzgeber hat darauf mit einer Übergangsregel reagiert. Kundenanlagen, die spätestens am 23. Dezember 2025 an ein Energieversorgungsnetz angeschlossen waren, werden erst ab dem 1. Januar 2029 den entsprechenden Vorgaben der Netzregulierung unterworfen.
Für danach angeschlossene Anlagen greift diese Übergangsregel nicht.
Welche Folgen die EuGH- und BGH-Rechtsprechung im Detail für Mieterstrom, gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und andere lokale Strommodelle hat, ist noch nicht abschließend geklärt. Das Bundeswirtschaftsministerium weist selbst darauf hin, dass die Auswirkungen weiter geprüft werden.
Für neue Projekte sollte die konkrete Anlagen- und Netzstruktur deshalb frühzeitig mit Netzbetreiber und Fachplanern abgestimmt und bei größeren Vorhaben gegebenenfalls rechtlich geprüft werden.
Frage 7: Wann lohnt sich Mieterstrom?
Darauf gibt es keine pauschale Antwort.
Der Mieterstromzuschlag allein entscheidet nicht darüber, ob ein Projekt wirtschaftlich ist. Bei einem Mehrfamilienhaus spielen unter anderem folgende Faktoren zusammen:
- Kosten der Photovoltaikanlage,
- Größe und Ausrichtung der Dachfläche,
- Solarertrag,
- Stromverbrauch im Gebäude,
- Zahl der teilnehmenden Haushalte,
- zeitliche Verteilung des Verbrauchs,
- Strompreis für die Bewohner,
- Kosten für Messung und Abrechnung,
- Kosten für Reststrombeschaffung,
- Dienstleisterkosten sowie
- mögliche Erlöse aus überschüssigem Strom.
Entscheidend ist insbesondere, wie viel Solarstrom zeitgleich im Gebäude genutzt werden kann. Je höher dieser Anteil ist, desto weniger Strom muss zugekauft oder vergleichsweise günstig ins Netz eingespeist werden.
Ein Batteriespeicher kann den Eigenverbrauch erhöhen. Ob sich die zusätzliche Investition rechnet, hängt jedoch stark von Anschaffungskosten, Größe, Strompreisen und Nutzung ab. Welche Fehler bei der Auslegung teuer werden können, zeigt unser Ratgeber zu Stromspeichern für Photovoltaikanlagen.
Auch Wärmepumpen oder Ladepunkte für Elektroautos können den lokalen Solarstromverbrauch erhöhen. Voraussetzung ist, dass die Verbraucher möglichst dann Strom benötigen, wenn die Anlage viel produziert.
Mieterstrom, Gebäudeversorgung oder Volleinspeisung?
Vor einer Investition sollten Eigentümer mehrere Varianten durchrechnen.
| Modell | Solarstrom für Bewohner | Wer liefert Reststrom? | Mieterstromzuschlag |
| Klassischer Mieterstrom | ja | Mieterstromlieferant | ja, wenn Voraussetzungen erfüllt |
| Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung | ja | bisheriger Stromlieferant des Bewohners | nein |
| Volleinspeisung | nein | frei gewählter Stromlieferant | nein |
Bei der Volleinspeisung wird die gesamte erzeugte Strommenge energiewirtschaftlich ins Netz eingespeist. Die Bewohner beziehen ihren Strom weiterhin vollständig über ihre bisherigen Lieferanten.
Dieses Modell ist organisatorisch einfacher, verzichtet aber auf die direkte Vermarktung des Solarstroms im Gebäude.
Wie stark sich Eigenverbrauch und Einspeisung auf die Wirtschaftlichkeit einer Anlage auswirken, erklären wir ausführlicher in unserem Beitrag „So lohnt sich die Photovoltaikanlage auch ohne Einspeisevergütung“.
Frage 8: Welche Förderungen gibt es für Mieterstrom?
Die wichtigste laufende Förderung für klassischen solaren Mieterstrom ist der Mieterstromzuschlag nach dem EEG.
Für die Finanzierung einer Photovoltaikanlage kann außerdem der KfW-Förderkredit Erneuerbare Energien – Standard 270 infrage kommen.
Finanziert werden unter anderem:
- Photovoltaikanlagen,
- Batteriespeicher,
- Planung und Installation,
- Lastmanagement sowie
- Mess- und Steuerungssysteme.
Voraussetzung für das Programm ist, dass zumindest ein Teil des erzeugten Stroms in ein Netz eingespeist wird.
Hinzu können Förderprogramme von Bundesländern, Kommunen oder regionalen Energieversorgern kommen.
Auch steuerlich haben sich die Bedingungen für Photovoltaikanlagen in den vergangenen Jahren verändert. Für die Lieferung und Installation begünstigter Photovoltaikanlagen auf oder in der Nähe von Wohngebäuden gilt grundsätzlich ein Umsatzsteuersatz von 0 %. Das gilt nach Angaben des Bundesfinanzministeriums auch für größere Anlagen über 30 kWp auf Mietshäusern.
Für Immobilienunternehmen kann zusätzlich die erweiterte Gewerbesteuerkürzung relevant sein. Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und aus Ladeinfrastruktur dürfen grundsätzlich bis zu 20 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes betragen, ohne dass allein dadurch die Begünstigung entfällt. Bei Stromlieferungen an Letztverbraucher gelten jedoch weitere Voraussetzungen.
Bei größeren Projekten sollte deshalb nicht nur die technische und energiewirtschaftliche, sondern auch die steuerliche Konstruktion geprüft werden.
Frage 9: Wie geht man bei einem Mieterstromprojekt vor?
Der erste Schritt ist nicht die Auswahl der Photovoltaikmodule, sondern die Wahl des Versorgungskonzepts.
Für ein Mehrfamilienhaus bietet sich folgende Reihenfolge an:
1. Gebäude prüfen: Wie groß ist die nutzbare Dachfläche? Welche Anlagenleistung ist möglich? Gibt es Verschattung oder statische Einschränkungen?
2. Stromverbrauch analysieren: Wie hoch ist der Verbrauch der Wohnungen und gemeinschaftlichen Anlagen? Wann wird der Strom benötigt?
3. Modelle vergleichen: Klassischen Mieterstrom, gemeinschaftliche Gebäudeversorgung und Volleinspeisung wirtschaftlich gegenüberstellen.
4. Betreiber festlegen: Soll der Eigentümer selbst Betreiber und gegebenenfalls Stromlieferant werden oder übernimmt ein Dienstleister die Abwicklung?
5. Rechtliche Netzstruktur prüfen: Bei neuen Anlagen muss geklärt werden, wie die interne Stromverteilung angesichts der aktuellen Kundenanlagen-Rechtsprechung einzuordnen ist.
6. Messkonzept entwickeln: Gemeinsam mit Messstellen- und Netzbetreiber festlegen, welche Zähler und Messwerte benötigt werden.
7. Bewohner einbeziehen: Abschätzen, wie viele Haushalte teilnehmen wollen. Beim klassischen Mieterstrom dürfen Mieter grundsätzlich nicht zur Teilnahme gezwungen werden.
8. Wirtschaftlichkeit rechnen: Investition, Stromerlöse, Mieterstromzuschlag, Reststrom, Messkosten, Dienstleister und gegebenenfalls Speicher gemeinsam betrachten.
9. Anlage anmelden und betreiben: Netzanschluss, Marktstammdatenregister, Messstellenbetrieb, Abrechnung und EEG-Förderung müssen anschließend korrekt abgewickelt werden.
Und was ist mit Energy Sharing?
Seit dem 1. Juni 2026 gibt es zusätzlich Energy Sharing nach § 42c EnWG. Dabei wird erneuerbarer Strom anders als beim Mieterstrom über das öffentliche Verteilnetz mit anderen Verbrauchern geteilt.
Das macht Energy Sharing insbesondere interessant, wenn Erzeuger und Verbraucher nicht hinter demselben Netzanschluss sitzen.
Es handelt sich jedoch nicht um Mieterstrom und auch nicht um gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Netz-, Mess- und Lieferprozesse unterscheiden sich deutlich.
Wie das neue Modell funktioniert und welche Hürden dabei noch bestehen, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag „EU fordert Energy Sharing – Deutschland macht es kompliziert“.
Hinweis: Für 2027 sind bereits neue EEG-Regeln geplant
Wer eine Photovoltaikanlage erst 2027 in Betrieb nehmen will, sollte die weitere Gesetzgebung beobachten.
Das Bundeskabinett hat am 29. Juli 2026 eine umfangreiche EEG-Novelle beschlossen. Das parlamentarische Verfahren soll im September beginnen. Vorgesehen sind unter anderem grundlegende Änderungen bei der Förderung kleiner Photovoltaikanlagen und bei der Vermarktung von Solarstrom.
Diese Änderungen sind Ende August 2026 noch nicht geltendes Recht. Für ein Mieterstromprojekt mit geplanter Inbetriebnahme 2027 sollte deshalb vor der endgültigen Investitionsentscheidung geprüft werden, welche Regelungen tatsächlich beschlossen wurden
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