Pandion insolvent: Warum 340 Mio. € neue Finanzierungen nicht reichten
340 Mio. € neue Projektfinanzierungen, trotzdem Insolvenz: Warum Pandion die Liquidität ausging und was das für laufende Bauprojekte bedeutet.
Das Alexisquartier in München-Neuperlach gehört zu den großen Wohnungsbauprojekten von Pandion. Im Bild ist links der eingerüstete Bau von Pandion Verde 2 zu sehen. In mehreren sechsgeschossigen Gebäuden entstehen 133 Eigentumswohnungen; die Fertigstellung ist für Herbst 2026 vorgesehen.
Foto: picture alliance / Wolfgang Maria Weber | R7172
Binnen weniger Wochen sicherte sich Pandion Anfang 2026 neue Finanzierungen über insgesamt 340 Mio. €. Fünf Monate später beantragte der Kölner Projektentwickler Insolvenz in Eigenverwaltung. Wie passt das zusammen?
Die entscheidende Erklärung: Die 100 Mio. € für 13 Wohnprojekte und die 240 Mio. € für den neuen Siemens-Standort in München waren projektgebunden. Sie standen der Pandion AG nicht frei zur Verfügung. Während einzelne Projekte finanziert sein können, kann auf Unternehmensebene trotzdem Liquidität fehlen.
Pandion in Zahlen
- 340 Mio. € neue Finanzierungen Anfang 2026
- 100 Mio. € für ein Portfolio aus 13 Wohnprojekten
- 240 Mio. € für das Büroprojekt OFFICEHOME Beat in München
- rund 3800 Wohnungen in Planung und Bau
- etwa 200.000 m² Bürofläche
- mehr als 4,8 Mrd. € Verkaufsvolumen der Projektpipeline
- −69 Mio. € vorläufiges Ergebnis vor Steuern für 2025
Inhaltsverzeichnis
- Wohin die 340 Mio. € flossen
- Projektfinanzierung ist nicht Unternehmensliquidität
- Geschäftszahlen verschlechterten sich deutlich
- Am 3. August wurde die Liquiditätslücke sichtbar
- Diese Pandion-Gesellschaften sind betroffen
- Was passiert mit dem 240-Mio.-€-Projekt für Siemens?
- Auch in Stuttgart ist die weitere Entwicklung offen
- Rund 3800 Wohnungen und 200.000 m² Bürofläche
- Was Bauunternehmen und Planer jetzt prüfen müssen
Wohin die 340 Mio. € flossen
Im Februar 2026 stellte Värde Partners Pandion 100 Mio. € für ein Portfolio aus 13 Wohnprojekten bereit. Die Vorhaben liegen unter anderem in Berlin, München, Köln, Bonn, Düsseldorf und Stuttgart.
Nur wenige Wochen später folgte die nächste große Finanzierung. Am 9. März meldete Pandion weitere 240 Mio. € von durch Apollo verwalteten Fonds. Das Geld ist für das Büroprojekt OFFICEHOME Beat im Münchner Werksviertel vorgesehen.
Dort entstehen rund 33.000 m² Bruttogrundfläche. Das Gebäude ist vollständig an Siemens vermietet. Rund 4000 Beschäftigte sollen den neuen Standort künftig nutzen, die Eröffnung ist bis Ende 2027 geplant.
Die beiden Finanzierungen summieren sich auf 340 Mio. €. Für die finanzielle Lage der Pandion AG ist diese Summe jedoch nur eingeschränkt aussagekräftig.
Projektfinanzierung ist nicht Unternehmensliquidität
Große Immobilienvorhaben werden häufig über eigene Projektgesellschaften finanziert. Kredite oder Fondsfinanzierungen sind dann an bestimmte Projekte, Sicherheiten und Bedingungen gebunden.
Die 240 Mio. € für OFFICEHOME Beat konnten deshalb nicht einfach für andere Verpflichtungen der Pandion AG verwendet werden. Gleiches gilt für die 100 Mio. € von Värde Partners, die einem Portfolio aus 13 Wohnprojekten zugeordnet waren.
Damit lässt sich der vermeintliche Widerspruch erklären: Ein Projekt kann finanziert sein, während der Projektentwickler auf Unternehmensebene gleichzeitig unter Liquiditätsdruck gerät.
Geschäftszahlen verschlechterten sich deutlich
Die wirtschaftliche Entwicklung hatte sich bereits vor dem Insolvenzantrag stark verschlechtert.
| Jahr | Umsatz | Ergebnis vor Steuern |
| 2023 | 305,4 Mio. € | 46,5 Mio. € |
| 2024 | 126,5 Mio. € | 1,2 Mio. € |
| 2025* | 846,1 Mio. € | −69 Mio. € |
2024 brach der Umsatz gegenüber dem Vorjahr deutlich ein. Pandion erklärte dies unter anderem damit, dass vergleichsweise wenige Projekte übergeben wurden, während gleichzeitig an zahlreichen Vorhaben weitergebaut wurde. Der Bestand wuchs dadurch um 325,8 Mio. €.
2025 stiegen die vorläufigen Umsätze durch umfangreiche Projektübergaben zwar auf 846,1 Mio. €. Gleichzeitig belasteten Wertberichtigungen auf Gewerbeprojekte, Rückstellungen und hohe Finanzierungskosten das Ergebnis.
Das operative Ergebnis blieb mit 17,3 Mio. € positiv. Vor Steuern stand dennoch ein vorläufiger Verlust von 69 Mio. €. Als Gründe nannte Pandion unter anderem niedrigere Bewertungen von Gewerbeimmobilien, gestiegene Finanzierungskosten und den weiterhin schwierigen Transaktionsmarkt.
Am 3. August wurde die Liquiditätslücke sichtbar
Am 3. August teilte Pandion mit, eine fällige Zinszahlung auf seine Unternehmensanleihe nicht fristgerecht leisten zu können. Das Unternehmen sprach von einer unerwarteten Liquiditätslücke. Nach Unternehmensangaben war ein eingeplanter Finanzierungsbaustein weggefallen. Auch kurzfristig beschaffte zusätzliche Mittel reichten nicht aus.
Eine Woche später, am 10. August 2026, stellte die Pandion AG beim Insolvenzgericht in Köln einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung. Die unmittelbare Ursache des Insolvenzantrags lag damit nach Angaben des Unternehmens in einer Liquiditätslücke auf Unternehmensebene – nicht im Wegfall der zuvor bekanntgegebenen Projektfinanzierungen.
Diese Pandion-Gesellschaften sind betroffen
Neben der Pandion AG beantragten fünf weitere Gesellschaften Eigenverwaltung:
- Pandion Real Estate GmbH
- Pandion Vertriebsgesellschaft mbH
- Pandion Design GmbH
- Pandion Projektmanagement GmbH
- Pandion Engineering GmbH
Der Geschäftsbetrieb der betroffenen Unternehmen soll weiterlaufen. Bei einer Eigenverwaltung bleibt die Geschäftsleitung grundsätzlich im Amt und führt das Unternehmen unter insolvenzrechtlicher Aufsicht weiter.
Für die Baustellen ist vor allem ein Punkt wichtig: Die einzelnen Projektgesellschaften sind nach Angaben von Pandion nicht Teil der Insolvenzanträge. Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass alle Projekte unverändert weiterlaufen. Pandion will die Vorhaben gemeinsam mit Projekt- und Finanzierungspartnern möglichst fortführen.
Was passiert mit dem 240-Mio.-€-Projekt für Siemens?
Besondere Aufmerksamkeit gilt dem OFFICEHOME Beat im Münchner Werksviertel. Das Büroprojekt an der Anzinger Straße umfasst rund 33.000 m² Bruttogrundfläche und ist vollständig an Siemens vermietet.
Die Projektgesellschaft ist nach Angaben von Pandion nicht von den Insolvenzanträgen betroffen. Zudem besteht eine separate Finanzierung über 240 Mio. € durch von Apollo verwaltete Fonds.
Daraus lässt sich jedoch keine Garantie für unveränderte Zahlungsabläufe oder eine termingerechte Fertigstellung ableiten. Die konkreten Finanzierungs-, Sicherheiten- und Vertragsstrukturen sind öffentlich nur teilweise bekannt.
Offen ist außerdem, ob und in welchem Umfang Leistungen der nun insolventen Pandion-Gesellschaften für die weitere Projektabwicklung benötigt werden. Ein Baustopp beim Siemens-Projekt ist bislang nicht bestätigt.
Auch in Stuttgart ist die weitere Entwicklung offen
Wie unterschiedlich die einzelnen Vorhaben betroffen sein können, zeigt Stuttgart. Dort ist Pandion nach Angaben des SWR an neun Projekten beteiligt. Wie es mit allen Projekten weitergeht, konnte das Unternehmen bislang nicht konkret sagen.
Zu den Vorhaben gehören unter anderem knapp 6000 m² neue Büroflächen am Pragsattel in Stuttgart-Feuerbach. Die Fertigstellung war für 2027 vorgesehen. Pandion erklärte, die laufenden Projekte gemeinsam mit Projekt- und Finanzierungspartnern möglichst fortführen zu wollen.
Rund 3800 Wohnungen und 200.000 m² Bürofläche
Nach den jüngsten Unternehmensangaben plant und baut Pandion deutschlandweit rund 3.800 Wohnungen. Hinzu kommen etwa 200.000 m² Bürofläche.
Das Verkaufsvolumen der gesamten Projektpipeline beziffert das Unternehmen auf mehr als 4,8 Mrd. €, davon rund 3,2 Mrd. € im Wohnungssegment.
Gegenüber früheren Angaben ist die Pipeline bereits kleiner geworden. Im März hatte Pandion noch von mehr als 4.000 Wohnungen und einem Verkaufsvolumen von über 5,17 Mrd. € gesprochen.
Was Bauunternehmen und Planer jetzt prüfen müssen
Für Bauunternehmen, Ingenieurbüros und Fachplaner lässt sich die Situation nicht pauschal bewerten. Entscheidend ist das jeweilige Projekt und vor allem der konkrete Vertragspartner.
Drei Fragen sind besonders wichtig:
- Wer ist Vertragspartner?
Besteht der Vertrag mit einer eigenständigen Projektgesellschaft oder mit einer der Gesellschaften, die sich inzwischen in Eigenverwaltung befinden? - Wie laufen Zahlungen weiter?
Relevant ist insbesondere, wie bereits erbrachte Leistungen, Abschlagszahlungen und künftige Rechnungen behandelt werden. - Wer übernimmt Projektsteuerung und Freigaben?
Bei großen Immobilienprojekten müssen Planung, technische Freigaben, Projektsteuerung, Zahlungsprozesse und Bauablauf ineinandergreifen. Veränderungen in diesen Strukturen können sich deshalb auch auf Gesellschaften auswirken, die selbst nicht insolvent sind.
Ob und in welchem Umfang einzelne Projekte betroffen sein werden, muss deshalb jeweils separat bewertet werden.
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