Auszug des Mieters 27.08.2010, 19:48 Uhr

Auszug: Abschied im Streit

Manchmal gibt es 20, 30 Jahre lang keine Probleme zwischen Eigentümern und Mietern. Alles läuft korrekt. Dann aber zieht der Mieter aus und es kracht – wegen Schönheitsreparaturen, Abgabe der Schlüssel oder dem Übergabeprotokoll. Derartige Fälle sind vor deutschen Gerichten nicht selten. Einige ihrer Urteile stellt der Infodienst der Bausparkasse LBS im folgenden Text vor.

Was geschieht eigentlich, wenn ein Mieter es nicht rechtzeitig schafft, die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt zu verlassen? Im konkreten Fall hatte eine Frau das Objekt erst Mitte Mai und nicht schon – wie versprochen – Ende April geräumt. Der Eigentümer forderte die Miete für den kompletten Monat Mai. Doch der Bundesgerichtshof (AZ VIII ZR 57/05) widersprach. Die Nutzungsentschädigung sei lediglich für die überzogenen Tage fällig. Eventuelle Schadenersatzleistungen, weil ein neuer Mieter nicht einziehen konnte, müssten eigens eingeklagt werden.

In Verträgen ist oft davon die Rede, dass ein Objekt nach dem Auszug „besenrein“ übergeben werden müsse. Es gab allerdings vor Gericht immer wieder Debatten darüber, was damit gemeint sei. Der BGH hat das in dem Grundsatzurteil AZ VIII ZR 124/05 geklärt. Demnach muss ordentlich durchgekehrt und die groben Verschmutzungen müssen beseitigt werden. Fenster sind nicht zwingend zu putzen – es sei denn, sie sind über Gebühr verdreckt. Spinnweben müssen entfernt werden. Am Balkon sind eventuell vorhandene Schmierschichten zu beseitigen.

Top Stellenangebote

Zur Jobbörse
RHEINMETALL AG-Firmenlogo
Verstärkung für unsere technischen Projekte im Bereich Engineering und IT (m/w/d) RHEINMETALL AG
deutschlandweit Zum Job 
MB Global Engineering GmbH & Co. KG-Firmenlogo
Projektleiter Elektrotechnik (m/w/d) MB Global Engineering GmbH & Co. KG
Darmstadt Zum Job 
Nitto Advanced Film Gronau GmbH-Firmenlogo
Projektingenieur (m/w/d) im Bereich Maschinen- und Anlagentechnik Nitto Advanced Film Gronau GmbH
Städtische Wohnungsgesellschaft Eisenach mbH-Firmenlogo
Bauingenieur Hochbau / Architekt (m/w/d) Städtische Wohnungsgesellschaft Eisenach mbH
Eisenach Zum Job 
Dorsch Gruppe-Firmenlogo
Projektleiter (m/w/d) Tragwerksplanung mit Perspektive auf Fachbereichsleitung Dorsch Gruppe
Wiesbaden Zum Job 
IT-Consult Halle GmbH-Firmenlogo
Trainee SAP HCM / Personalwirtschaft (m/w/d) IT-Consult Halle GmbH
Halle (Saale) Zum Job 
Die Autobahn GmbH des Bundes, Niederlassung Südbayern-Firmenlogo
Projektingenieur für Brückenbau / Tunnelbau / Ingenieurbau (w/m/d) Die Autobahn GmbH des Bundes, Niederlassung Südbayern
München Zum Job 
Regierungspräsidium Freiburg-Firmenlogo
Bachelor / Dipl. Ing. (FH) (w/m/d) der Fachrichtung Wasserwirtschaft, Umwelt, Landespflege oder vergleichbar Regierungspräsidium Freiburg
Freiburg im Breisgau Zum Job 
Clariant SE-Firmenlogo
Techniker* für Automatisierungstechnik Clariant SE
Oberhausen Zum Job 
Die Autobahn GmbH des Bundes-Firmenlogo
Bauingenieurin oder Bauingenieur in der Schlichtungsstelle (w/m/d) Die Autobahn GmbH des Bundes
Hannover Zum Job 
Big Dutchman International GmbH-Firmenlogo
Ingenieur / Techniker / Meister (m/w/d) Big Dutchman International GmbH
BOGE KOMPRESSOREN Otto Boge GmbH & Co. KG-Firmenlogo
Entwickler / Konstrukteur für die Verdichterentwicklung (m/w/x) BOGE KOMPRESSOREN Otto Boge GmbH & Co. KG
Großenhain Zum Job 
Griesemann Gruppe-Firmenlogo
Ingenieur Verfahrenstechnik / Prozessingenieur (m/w/d) Griesemann Gruppe
Wesseling, Köln Zum Job 
Energieversorgung Halle Netz GmbH-Firmenlogo
Fachingenieur Netzbetrieb Strom (m/w/d) Energieversorgung Halle Netz GmbH
Halle (Saale) Zum Job 
Hamburger Wasser-Firmenlogo
Ingenieur/Referent (m/w/d) Vergabe Ingenieur-/ Bauleistungen Hamburger Wasser
Hamburg Zum Job 
Möller Medical GmbH-Firmenlogo
Industrial Engineer (m/w/d) Möller Medical GmbH
RWE Technology International GmbH-Firmenlogo
Projektmanager (m/w/d) Anlagenrückbau RWE Technology International GmbH
MÜNZING CHEMIE GmbH-Firmenlogo
Prozessoptimierer (m/w/d) für die chemische Industrie MÜNZING CHEMIE GmbH
Elsteraue Zum Job 
über ifp | Executive Search. Management Diagnostik.-Firmenlogo
COO (m/w/d) über ifp | Executive Search. Management Diagnostik.
Norddeutschland Zum Job 
JOSEPH VÖGELE AG-Firmenlogo
Ingenieur (m/w/d) Elektrotechnik Hardwareentwicklung/Elektrokonstruktion JOSEPH VÖGELE AG
Ludwigshafen am Rhein Zum Job 

Wer noch jede Menge Gegenstände in der Mietsache liegen lässt, der hat diese trotz Rückgabe des Schlüssels nicht ordnungsgemäß „zurückgegeben“. Im konkreten Fall musste das Oberlandesgericht Düsseldorf (AZ I-10 W 4/08 und I-10 W 21/08) über den Zustand einer Immobilie nach der angeblichen Räumung entscheiden. Es befanden sich dort noch eine Kaffeemaschine, eine Garderobe, Bekleidung, Computerzubehör und Geschäftspost. Das reiche nicht, um den Rückgabewillen klar zu erkennen.

Überzieht ein Eigentümer im Vertrag die Grenzen der beim Auszug erforderlichen Schönheitsreparaturen, so kann wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters die gesamte Vereinbarung unwirksam sein. Der BGH hatte es mit einem derartigen Fall zu tun, in dem die Mieter unter anderem auch die Außenfenster hätten streichen sollen. Das sei zu viel verlangt, entschieden die Richter (AZ VIII ZR 210/08) – und kippten deswegen die kompletten Regelungen der beiden Parteien zu den Schönheitsreparaturen.

Nach über 20 Jahren trennten sich ein Eigentümer und seine Mieter in Berlin. Dann stritten sie, ob das Parkett der Wohnung im Zuge normaler Schönheitsreparaturen abgezogen und wiederhergestellt werden müsse. Dem widersprach der BGH (AZ VIII ZR 48/09): „Derartige Arbeiten dienen nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen.“

Wenn der Eigentümer oder sein Beauftragter im Rückgabeprotokoll den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung bestätigen, dann ist das bindend. In solch einem Falle darf auch die Rückzahlung einer Kaution wegen vermeintlicher neu entdeckter Mängel nicht verzögert werden. „Sinn und Zweck“ eines solchen Protokolls, so das Amtsgericht Pforzheim (AZ 6 C 105/04), bestehe nämlich darin, „dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird“. Deswegen trage der Vermieter das Risiko für unentdeckte Schäden – außer es handle sich um ganz spezielle Mängel, die niemand bei der Begehung habe bemerken können.
Zu der ordnungsgemäßen Rückgabe und der vollständigen Aufgabe des Besitzes an den Räumen gehört es für den Mieter, dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an den Schlüsseln einzuräumen. Hat der Eigentümer allerdings einen Beauftragten zwischengeschaltet, der sogar an den Übergabeverhandlungen mitgewirkt hatte, so kann absprachegemäß auch dieser die Schlüssel in Empfang nehmen. So entschied es das OLG Düsseldorf (AZ I-24 U 52/05) und bewahrte damit den Mieter vor weiteren Nachforderungen.

Manche Regelungen für Schönheitsreparaturen engen den Mieter unzulässig ein. So hatte ein Eigentümer seinen Vertragspartner dazu verpflichtet, diese Arbeiten in der „bisherigen Ausführungsart“ zu erledigen. Nur mit ausdrücklicher Zustimmung dürfe er davon abweichen. Das ging dem BGH (AZ VIII ZR 199/06) zu weit. Erstens sei nicht eindeutig geklärt, was man unter „bisheriger Ausführungsart“ zu verstehen habe – zum Beispiel Farbton oder Tapetenart. Zweitens enge der Zustimmungsvorbehalt den Mieter unangemessen dabei ein, sich die Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten. lbs

 

Ein Beitrag von:

  • Renate Elbers-Lodge

    Reakteurin VDI nachrichten. Fachgebiete: Wirtschaft, Wirtschaftspolitik, Märkte, Branchen, Unternehmen.

Zu unseren Newslettern anmelden

Das Wichtigste immer im Blick: Mit unseren beiden Newslettern verpassen Sie keine News mehr aus der schönen neuen Technikwelt und erhalten Karrieretipps rund um Jobsuche & Bewerbung. Sie begeistert ein Thema mehr als das andere? Dann wählen Sie einfach Ihren kostenfreien Favoriten.