Wenn der Vermieter pleite ist: Retten Sie Ihre Mietkaution  

Mieter können im schlimmsten Fall aufgrund der Insolvenz ihres Vermieters einiges verlieren: das Betriebskosten-Guthaben, die Kaution oder sogar die Wohnung. Und wer die Miete an den Falschen zahlt, muss eventuell doppelt zahlen. Einigen Ärger können Mieter vermeiden, wenn sie schon bei einer sich abzeichnenden Pleite des Vermieters schnell reagieren. Werden zum Beispiel die Flurreinigung oder Instandhaltungsarbeiten nicht mehr erledigt, könnte das ein Indiz sein. Denn Handwerker, die nicht bezahlt werden, kommen nicht mehr.

Spätestens dann, wenn der Vermieter die Miete gern bar kassieren würde, ist größte Vorsicht angebracht. Der Mieter sollte einen Nachweis fordern, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters auf einem gesonderten Kautionskonto angelegt wurde. Das ist eine gesetzliche Pflicht (§ 551 BGB). Nur so wird verhindert, dass die Kaution in die Insolvenzmasse fällt und unter allen Gläubigern verteilt wird. Kann der Vermieter den Nachweis nicht erbringen oder meldet sich nicht, so kann der Mieter nach Angaben von Mietervereinen die weitere Miete mit der Kaution verrechnen, die Kautionssumme müsse jedoch jederzeit verfügbar sein. Dabei stützen sich die Mietervereine auf § 321 BGB („Unsicherheitseinrede“).

Das Landgericht Darmstadt indes hat entschieden, ein Zurückbehaltungsrecht stehe einem Mieter nur dann zu, wenn das Mietverhältnis in Kürze ende und die Gefahr bestünde, dass er seine Kaution wegen Vermögenslosigkeit des Vermieters verliert (AZ: 6 S 282/01). Die Rechtslage in diesem Punkt ist aber nicht eindeutig. Der Mieter riskiert, wegen Nichtzahlung der Miete fristlos gekündigt zu werden. Ein Ausweg: die monatliche Miete auf der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichtes einzahlen und erklären, dass die Freigabe der Gelder gegen Nachweis der Kaution erfolgt.

Wenn ein Insolvenzverfahren eingeleitet wurde, so bekommt die Immobilie in der Regel einen Insolvenzverwalter. Dabei handelt es sich meist um einen Anwalt, der die Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten weiterführt. Die Mieter werden dazu angeschrieben. Einem solchen Schreiben sollte ein Nachweis beiliegen, etwa eine Kopie des Gerichtsbeschlusses zum Insolvenzverfahren. Miete und Betriebskosten müssen dann zugunsten des Insolvenzverwalters gezahlt werden – wer sich nicht sofort um seinen Dauerauftrag kümmert und weiterhin an den Vermieter zahlt, der tut das ohne „befreiende Wirkung“. Das heißt: Der Insolvenzverwalter kann das Geld vom Mieter noch einmal fordern.

Hat ein Mieter noch Ansprüche aus früheren Betriebskostenabrechnungen, so muss er sie beim Insolvenzverwalter anmelden (so u. a. Amtsgericht Berlin-Mitte, 16 C 401/03). Die Wahrscheinlichkeit jedenfalls, das Geld in voller Höhe zu erhalten, ist gering. Denn die Mieter reihen sich mit diesen Ansprüchen in die vermutlich große Schlange von Gläubigern ein.

Endet das Mietverhältnis, so muss der Insolvenzverwalter grundsätzlich wie ein Vermieter die Kaution zurückzahlen. Hatte der Vermieter die Kaution aber nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt, kommt es darauf an: Wurde die Kaution vor dem 1. September 2001 (Mietrechtreform) gezahlt, so muss der Mieter das Geld in der Regel abschreiben. Wurde die Kaution später gezahlt, so muss sie der Insolvenzverwalter herausrücken, obwohl er sie selbst nicht erhalten hat. ANDREAS KUNZE