TU Wien liefert der EU brisante Daten zur Wohnkrise

Wirtschaftsstarke Regionen gelten oft als Gewinner Europas. Beim Wohnen zeigt sich jedoch ein anderes Bild. Vor allem in Städten, Ballungsräumen und touristisch geprägten Regionen steigen die Wohnkosten schneller, als viele Einkommen nachziehen. Darüber wird seit Jahren gestritten. Was oft fehlte, waren Daten, mit denen sich die Lage über Ländergrenzen hinweg sauber vergleichen lässt.

Genau hier kommt HOUSE4ALL ins Spiel. Die TU Wien hat gemeinsam mit Partnern aus mehreren Ländern Miet- und Kaufangebote mit Einkommensdaten verknüpft – und damit eine Datengrundlage aufgebaut, die nun auch für die Europäische Kommission interessant ist.

Europa hatte lange keinen klaren Blick auf den Wohnungsmarkt

Zahlen gab es zwar. Doch oft ließen sie sich nur eingeschränkt vergleichen. Manche Statistiken blieben zu grob, andere bildeten vor allem nationale Mittelwerte ab. Wer wissen wollte, wie stark Haushalte in einzelnen Regionen tatsächlich unter Druck stehen, bekam oft kein belastbares Bild.

HOUSE4ALL soll diese Lücke schließen. Laut Report wurden von Anfang März 2024 bis Ende März 2025 jede Woche Wohnungsanzeigen aus dem gesamten ESPON-Raum erfasst. Zunächst kamen mehr als 100 Mio. Inserate zusammen. Nach Bereinigung und dem Entfernen von Dubletten blieben rund 22 Mio. gültige Angebote übrig. Diese Daten wurden mit regionalisierten Einkommensdaten zusammengeführt. So lässt sich deutlich genauer abschätzen, wo Wohnen zur Belastung wird.

Teuer ist nicht nur die Metropole

Die Auswertungen zeigen ein klares Muster. Besonders angespannt ist die Lage in wirtschaftsstarken Zentren, in großen Städten und in touristisch geprägten Regionen. Dort treffen hohe Nachfrage, knapper Wohnraum, starker Investitionsdruck und häufig auch Kurzzeitvermietung oder Zweitwohnsitze aufeinander. Das treibt die Preise.

Weniger offensichtlich ist die andere Seite. Günstigere Angebote in strukturschwachen Regionen lösen das Problem nicht automatisch. Wenn dort die Einkommen niedrig sind oder der Gebäudebestand hohe Sanierungskosten verursacht, bleibt Wohnen ebenfalls belastend. Die einfache Erzählung von der teuren Stadt und dem billigen Land greift deshalb zu kurz.

Politisch ist das brisant. Denn hohe Wohnkosten treffen nicht nur wirtschaftlich schwache Regionen. Sie belasten oft gerade jene Räume, die als erfolgreich gelten. Wer dort arbeitet, kann sich das Wohnen trotzdem kaum leisten. Genau das bringt vertraute Förderlogiken ins Wanken.

Menschen am Anfang des Wohnungsmarkts stehen besonders unter Druck

Besonders hart trifft die Lage Menschen, die neu in den Wohnungsmarkt kommen. In vielen stark angespannten Regionen fehlt es gerade in den bezahlbaren Segmenten an Angebot. Das betrifft vor allem junge Erwachsene, Ein-Personen-Haushalte und Menschen mit wenig Rücklagen. Kleine Wohnungen sind dabei oft überdurchschnittlich teuer.

„In der Regel ziehen junge Menschen mit noch geringem Einkommen und wenig finanziellen Rücklagen in kleine Wohnungen“, erklärt Franziska Sielker. „Gerade für sie ist Wohnen heute oft besonders teuer – mit Auswirkungen auf viele Lebensentscheidungen.“

Wer zu viel fürs Wohnen ausgibt, zieht später aus dem Elternhaus aus, verschiebt Familiengründungen oder nimmt lange Wege zur Arbeit in Kauf. Die Wohnungsfrage reicht also weit über den Markt selbst hinaus.

Was HOUSE4ALL eigentlich misst

HOUSE4ALL schaut genauer hin als viele klassische Marktberichte. Das Projekt erfasst nicht nur, wie hoch Mieten oder Kaufpreise sind, sondern setzt diese Kosten ins Verhältnis zum Einkommen. Für den Mietmarkt wird berechnet, welcher Anteil des verfügbaren Einkommens für Wohnungen mit 25, 45 oder 75 m² fällig wird. Beim Eigentum geht es um die Frage, wie viele Jahre Haushalte eine Hypothek bedienen müssten, wenn sie dafür ein Drittel ihres Einkommens einsetzen.

Der eigentliche Mehrwert liegt genau darin: Erst der gemeinsame Blick auf Kosten und Einkommen zeigt, wie angespannt die Lage wirklich ist. Ein hoher Preis allein sagt noch wenig. Entscheidend ist, ob Menschen ihn tragen können.

Klimapolitik verschärft den Zielkonflikt

Ein besonders heikler Punkt im Projekt ist der Konflikt zwischen Klimaschutz und Leistbarkeit. Energetische Sanierungen sind nötig. Ohne sie lassen sich die Klimaziele im Gebäudesektor kaum erreichen. Gleichzeitig können sie kurzfristig die Wohnkosten erhöhen. HOUSE4ALL greift dieses Problem in Fallstudien auf, etwa in den baltischen Staaten. Dort geht es um den Effekt, dass Modernisierung zwar energetisch sinnvoll ist, aber sozial schwächere Haushalte verdrängen kann. Der Report nutzt dafür den Begriff „Energy Gentrification“.

„Wenn wir die Klimaziele im Gebäudebereich erreichen wollen, wird das realistischerweise auch zu höheren Wohnkosten führen“, so Sielker. „Investitionen sind aber notwendig – sowohl für den Klimaschutz als auch für den Erhalt des Bestands. Die Herausforderung besteht darin, diese Transformation sozial verträglich zu gestalten.“

Wien gilt als Beispiel dafür, dass Wohnungspolitik den Markt prägen kann

Der HOUSE4ALL-Report verweist mehrfach auf Österreich und andere Länder mit starken gemeinnützigen oder sozialen Wohnungssegmenten. Solche Strukturen können private Mieten dämpfen. Das ist wichtig, weil es zeigt: Es kommt nicht nur darauf an, wie viel gebaut wird. Entscheidend ist auch, in welchem System gebaut, vermietet und reguliert wird.

Wien ist dafür ein naheliegendes Beispiel. Die Stadt wächst und bleibt bei den Wohnkosten im europäischen Vergleich dennoch vergleichsweise stabil. Dazu tragen auch kommunaler Wohnungsbestand, geförderter Wohnbau und langfristige Regulierung bei.

Wohnen wird zur EU-Frage

Der Report zeigt vor allem eines: Wohnen ist längst nicht mehr nur ein Thema für Städte, Regionen oder Nationalstaaten. Auch in Brüssel rückt es stärker in den Fokus. Die EU verknüpft die Frage nach bezahlbarem Wohnraum zunehmend mit Energiepolitik, Investitionen, regionaler Förderung und sozialem Zusammenhalt. Das hat Folgen. Denn damit wächst auch der Druck, Fördergelder anders zu verteilen und regionale Belastungen genauer anzuschauen.

Das Problem liegt auf der Hand: Gerade wirtschaftsstarke Metropolen haben oft besonders hohe Wohnkosten. Ein hohes regionales BIP sagt also noch lange nicht, dass sich Menschen das Wohnen dort auch leisten können. Genau deshalb ist HOUSE4ALL für die EU interessant. Das Projekt liefert Daten, mit denen sich solche Widersprüche deutlich genauer fassen lassen.

Hier geht es zur Originalpublikation