Bezahlbarer Wohnraum in Münster: Neue Wege im Quartiersbau

Visualisierung des Sustina-Quartiers in Essen-Kupferdreh: Drei Holzbaukörper mit gemeinschaftlichem Innenhof und zirkulärem Energiekonzept.

Foto: loomn Architekturkommunikation

Bezahlbarer Wohnraum, hohe architektonische Qualität und konsequente Nachhaltigkeit schließen sich nicht aus. Die Sustina AG aus Münster zeigt mit ihrem Ansatz der integrierten Projektarbeit und dem Gebäudetyp E, wie Wohnungsbau neu gedacht werden kann.

Der Wohnungsbauturbo aus Münster

In Deutschland fehlen hunderttausende bezahlbare Wohnungen. Politische Initiativen wie der sogenannte Bauturbo sollen Planungs- und Genehmigungsprozesse beschleunigen. Während viele Akteure der Branche noch zögern, hat die Sustina AG bereits gehandelt. Das Unternehmen für die Planung und Entwicklung nachhaltiger Quartiere versteht die aktuellen Herausforderungen nicht als Hemmnis, sondern als Chance, bestehende Prozesse, Regulatorien und Rollenbilder grundlegend zu hinterfragen.

Der Ansatz von Sustina ist ungewöhnlich: Für jedes Projekt wird ein „Unternehmen auf Zeit“ gegründet. Gemeinsam mit ausgewählten Partner:innen entsteht eine projektbezogene Allianz mit einem klaren Ziel – ökologisch, sozial und gestalterisch hochwertiger Wohnraum, der zugleich bezahlbar bleibt. Gearbeitet wird überwiegend digital, interdisziplinär und kollaborativ.

Das erste große Quartier entsteht ab 2026 in Essen, im Stadtteil Essen-Kupferdreh. Geplant sind drei fünfgeschossige Baukörper mit insgesamt 123 Wohnungen. Die Konstruktion folgt den Prinzipien des Einfachen Bauens: Holzbauweise, Low-Tech-Gebäudetechnik und eine klare konstruktive Logik. Angestrebt wird eine DGNB-Zertifizierung in Platin. Gleichzeitig dient das Projekt als Pilot für den Gebäuderessourcenpass in Nordrhein-Westfalen – in Kooperation mit dem Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung.

Haus Barbara: Der Ursprung einer Idee

Die konzeptionelle Grundlage für Sustina wurde bereits 2021 gelegt. Ausgangspunkt war das Projekt „Haus Barbara“ in Oer-Erkenschwick, das von Fabian Bergfort und Sebastian Sehr realisiert wurde. Das seniorengerechte Wohn- und Geschäftshaus wurde 2025 als „Wohnbauten des Jahres“ ausgezeichnet und zuvor vom Bund Deutscher Architektinnen und Architekten gewürdigt.

„Wir haben mit diesem Projekt unsere Mindestanforderungen an Folgeprojekte festgelegt“, erklärt Sebastian Sehr, Architekt, Co-Gründer und Vorstand bei Sustina, und ergänzt: „weniger als dieser Standard kam für uns künftig nicht mehr in Frage“.

Gemeinsam mit Magdalena Junker treiben die drei Gründenden seitdem die Frage voran, wie gemeinwohlorientierter Wohnungsbau wirtschaftlich tragfähig umgesetzt werden kann – trotz hoher regulatorischer Anforderungen und verbreiteter Risikoaversion.

Integrierte Projektarbeit statt Silodenken

Sustina orientiert sich am IPA-Modell, ersetzt das „Integrated“ jedoch bewusst durch „Einfach“. Ziel ist nicht maximale Komplexität, sondern pragmatische, robuste Lösungen. Der Quartiersneubau in Essen dient als Reallabor für diesen Ansatz.

„Mit unserer Arbeit als Projektentwicklerin tragen wir eine enorme Verantwortung“, sagt Sustina-Gründer Fabian Bergfort. „Die Häuser, die wir umsetzen, sollen die jeweiligen Orte jahrzehntelang im positiven Sinne prägen.“

Ein zentrales Element ist die Value-Pre-Construction-Phase. Hier werden Qualitäten, Kosten und Ziele gemeinsam definiert. Anders als im klassischen HOAI-Modell werden auch ausführende Unternehmen früh eingebunden. Iterative Abstimmungen und digitale Echtzeit-Planung machen Zielkonflikte früh sichtbar.

„Die Value-PreCon gewinnt als strategisches Element der Projektentwicklung für uns große Bedeutung“, erklärt Philip Liebhold.

Vergütet wird nicht nach HOAI-Phasen, sondern nach tatsächlichem Aufwand. Dieses Modell schafft Transparenz und fördert ein gemeinsames Mindset statt Einzeloptimierung.

Nachhaltigkeit, Suffizienz und soziale Wirkung

Sustina setzt bewusst auf Suffizienz statt vermeintlicher Marktgängigkeit. Nachhaltigkeit wird nicht nachträglich „hinzugeplant“, sondern bildet die Grundlage aller Entscheidungen – von der Materialwahl über die CO₂-Bilanz bis zur Rückbaubarkeit.

Im Quartier „Deilegrund“ entstehen neben klassischen Wohnungen auch Gruppenwohnungen für Menschen mit Behinderung, eine Senior:innen-Wohngruppe sowie vielfältige Gemeinschaftsflächen. Ein gemeinsamer Innenhof, barrierefreie Erschließung und ein Pkw-freier Außenraum stärken den sozialen Zusammenhalt.

Das Quartier wird bilanziell mehr Energie erzeugen als verbrauchen. Ein digitaler Gebäuderessourcenpass dokumentiert Materialien, Emissionen und Kreislauffähigkeit und fungiert als Materialkataster für die Zukunft.

Ausblick

Mit ihrem Ansatz stößt die Sustina AG auf breite Resonanz. Zwei weitere Quartiersentwicklungen befinden sich bereits in Planung. Das Münsteraner Unternehmen zeigt damit, dass integrierte Projektarbeit, Einfachheit und hohe Qualität kein Widerspruch sind – sondern der Schlüssel für zukunftsfähigen Wohnungsbau. (Sustina/Heike van Ooyen)