Bausparen: Vorsicht, Tilgungsfalle!
Bausparen lohnt sich, sagen Finanzierungsexperten. Wer ernsthaft plant, in wenigen Jahren ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, sichert sich mit dem Bausparvertrag relativ günstige Zinsen. Doch der Tarifdschungel wuchert. Die optisch attraktivsten Tarife mit besonders niedrigem Darlehenszins sind nur selten empfehlenswert.
So billig war Baugeld in den vergangenen 30 Jahren noch nie – 3,30 % effektiv verlangen die Banken derzeit für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung. Seit Mitte der 1980er-Jahre hält der Abwärtstrend nun schon an, wenn auch von zwischenzeitlichen Gegenbewegungen unterbrochen. Lohnt da Bausparen überhaupt noch, um sich niedrige Darlehenszinsen zu sichern?
„Ganz klar: Ja! Bausparen ist ideal, wenn man zielgerichtet für den späteren Immobilienerwerb ansparen will“, so der Inhaber der Finanzberatung Max Herbst (FMH). „Der günstige Zins, den ich in der Zukunft zu zahlen habe, steht mit Abschluss des Bausparvertrages heute schon fest. In der Regel liegt der Zinssatz um die 4 % – und damit auf jeden Fall deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt der Zinsen, die für ein klassisches Bankdarlehen fällig wurden.“ Im Schnitt der letzten zehn Jahre mussten Baufinanzierer nach Angaben der FMH für ihre Hypothek bei zehn Jahren Zinsbindung knapp unter 5 % pro Jahr berappen. Der Durchschnittswert seit 1980 liege gar über 7 %.
In der Ansparphase spricht ein weiterer Vorteil für den Bausparvertrag: Anders als bei Fonds- oder Banksparplänen kann der Kunde frei entscheiden, wann er wie viel in seinen Vertrag einzahlen möchte.
Um schließlich das Darlehen in Anspruch nehmen zu können, muss der Anleger in der Regel 40 % oder 50 % der Bausparsumme angespart haben. Hinzu kommt noch eine Wartezeit bis zur Zuteilung des Vertrages, die von Anbieter zu Anbieter sehr stark variieren kann. „Das ist einer der Nachteile des Bausparens: Es gibt rund ein Dutzend unterschiedlicher Nebenbedingungen und Zuteilungsvoraussetzungen“, stellt Finanzexperte Jörg Sahr von der Stiftung Warentest heraus.
Da kassiert die Bausparkasse Mainz bei ihrem Tarif „max flex Version 2“ 1,6 % der Bausparsumme als Abschlussgebühr, während Marktführer Schwäbisch Hall im Standardtarif nur 1 % verlangt. Da berechnet die Deutsche Bank Bauspar bei Auszahlung des Kredits im Tarif O1K zusätzlich 1 % der Darlehenssumme, während die LBS West bei Inanspruchnahme des Darlehens im Tarif Classic F 2 % Darlehensgebühr aufschlägt. Des Weiteren verteuern Kontoführungsgebühren oder die Verpflichtung, eine Risiko-Lebensversicherung abzuschließen, die Angebote.
Vor allem sollten sich angehende Bausparer nicht von den Sondertarifen verführen lassen, die mit besonders niedrigem Darlehenszins von 1 % (z. B. Deutsche Bank Bauspar) oder 1,6 % (Wüstenrot) werben, sind sich Max Herbst und Jörg Sahr einig. „Bausparkassen können nicht zaubern“, so Finanztester Sahr. „Entweder ist bei diesen Tarifen der Guthabenzins in der Sparphase extrem niedrig oder die Wartezeit bis zur Zuteilung sehr lang.“ Nach Berechnungen der FMH müssen Kunden, die die Mindestsparsumme bei Vertragsabschluss auf einen Schlag einzahlen, bei der Deutschen Bank satte 57 Monate auf die Zuteilung ihres Vertrags warten. Bei der Wüstenrot Bausparkasse ist die Wartezeit im Tarif „Ideal Bausparen Finanzierer“ fast doppelt so lang: Sie liegt bei 112 Monaten.
Der größte Nachteil der vermeintlich günstigen Bauspardarlehen besteht aber in der hohen Tilgung. „Wer sich niedrige Zinsen sichert, möchte doch in der Regel langsam zurückzahlen“, gibt Finanzberater Herbst zu bedenken.
Oft aber verlangten die Bausparkassen in den Niedrigzinstarifen die Rückführung des Darlehens binnen vier oder fünf Jahren. „Entsprechend hoch wird dadurch die monatliche Rate. Da muss man sehr gut aufpassen, ob man sich das überhaupt leisten kann und will“, so der Frankfurter. Und: Durch die schnelle Entschuldung schrumpfe der Zinsvorteil auf eine Größe, die man vernachlässigen könne. Auch in den Standardtarifen ist die Tilgung im Vergleich zum Hypothekendarlehen hoch. Üblich sind Monatsraten (Zins plus Tilgung) in Höhe von 6 % der Bausparsumme. „Die hohen Rückzahlungsraten können sich nur wenige leisten“, erklärt Max Herbst und rät, bei der Immobilienfinanzierung nicht alles auf die „Bauspar-Karte“ zu setzen.
Ihre wahre Stärke spielen Bausparverträge ohnehin eher als eine Art Krankenversicherung fürs Eigenheim aus, also als Vorsorge für den Fall, dass das eigene Haus in einigen Jahren renoviert oder modernisiert werden muss.
Während Banken für Kreditsummen unter 50 000 € in der Regel einen Zinsaufschlag erheben, ist der Kreditzins beim Bauspardarlehen unabhängig von der Summe. Für Darlehenssummen bis 30 000 € verlangen die Bausparkassen meist auch keine Eintragung ins Grundbuch. Das spart weitere Kosten.
Und schließlich gelten bei Bauspardarlehen für Darlehensnehmer keinerlei Altersgrenzen nach oben. Bei normalen Hypothekendarlehen hingegen durchaus – über 65-Jährige bekommen sie oftmals nicht mehr.
Bauspar-Angebote sind schwer durchschaubar. Mit dem Finanztest-Rechner können Sie Angebote prüfen und vergleichen. Das Excel-Programm berechnet außerdem den Vor- oder Nachteil gegenüber einer vergleichbaren Bankfinanzierung und den Grenzzinssatz von Bankkrediten, ab dem der Bausparvertrag vorne liegt:
www.test.de/themen/bauen-finanzieren/rechner
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