Energieausweis: Ab 1. Mai 2021 mit mehr Informationen

Der bisher auf Basis der Energieeinsparverordnung (EnEV) gestaltete Gebäudeenergieausweis wird abgelöst und um zusätzliche Informationen zum energetischen Zustand des Gebäudes ergänzt.

Foto: panthermedia/Westend61Premium

Mehr Transparenz für Mieter, Käufer und Pächter: Ab 1. Mai 2021 müssen neu ausgestellte Energieausweise zusätzliche Angaben zur energetischen Bewertung eines Gebäudes enthalten. Zukünftig sind darin unter anderem auch die Treibhausgas-Emissionen einer Immobilie dokumentiert. Dafür werden die Emissionen aus dem Primärenergie-Bedarf oder -Verbrauch des Gebäudes errechnet. Relevant sind die Änderungen zunächst vor allem für Hauseigentümer, deren Energieausweis im Jahr 2011 ausgestellt wurde, da die Nachweise nur zehn Jahre gültig sind. Wer sein Gebäude selbst bewohnt oder nicht neu vermietet, benötigt keinen neuen Ausweis. Gesetzliche Grundlage für die veränderten Energieausweise ist das am 1. November 2020 in Kraft getretene Gebäudeenergiegesetz (GEG). Zuvor waren die Vorschriften für die Nachweise in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt. Der Ausweis oder eine Kopie davon muss vorgelegt werden, wenn ein Gebäude neu vermietet, verkauft oder verpachtet wird. Das gilt nicht nur wie bisher für Gebäudeeigentümer, sondern zukünftig auch explizit für Makler.

Neuer Energieausweis mit detaillierteren Angaben

Immobilienbesitzer haben weiterhin die Wahl zwischen zwei Energieausweis-Varianten: einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis. In beiden sind Modernisierungsempfehlungen enthalten. Allerdings muss der Immobilienbesitzer künftig die energetische Qualität des Gebäudes detailliert angeben – einschließlich inspektionspflichtiger Klimaanlagen. Das war bislang nur beim Bedarfsausweis nötig. Auch das Fälligkeitsdatum der nächsten Untersuchung muss festgehalten werden. Generell gilt: Stellen Eigentümer Daten für den Energieausweis bereit, sind sie für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich. Experten, die Energieausweise ausstellen, häufig Gebäudeenergieberater, müssen die bereitgestellten Informationen sorgfältig prüfen und dürfen diese nur verwenden, wenn kein Zweifel an ihrer Richtigkeit besteht. Dazu sollen die Berater die Gebäude vor Ort in Augenschein nehmen oder zumindest anhand geeigneter Fotos bewerten, um basierend auf ihren Eindrücken passende Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen.

Wie unterscheiden sich Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis?

Für Immobilieneigentümer ist häufig schwer einzuschätzen, welche Variante des Energieausweises für ihr Gebäude am sinnvollsten ist. Der Unterschied: Beim Bedarfsausweis zeigt eine Skala von grün bis rot den berechneten Energiebedarf des Gebäudes anhand des baulichen Zustandes und der Heiztechnik. Der Verbrauchsausweis dokumentiert in den selben Farben den durchschnittlichen Heizenergieverbrauch der vergangenen drei Jahre. Konkret heißt das: Für Käufer und Mieter von Ein- oder Zweifamilienhäusern ist der Bedarfsausweis meist besser geeignet. Er macht den tatsächlichen energetischen Zustand des Gebäudes transparent und weist somit auf konkrete Kostenfallen hin. Anders der Verbrauchsausweis: Er dokumentiert vor allem, wie stark die Heizung in den vergangenen Jahren genutzt wurde und offenbart somit den tatsächlichen CO₂-Ausstoß. Über den energetischen Zustand des Gebäudes sagt dies allerdings nichts aus. Bei Mehrfamilienhäusern ist das anders. Hier kann man aus den Verbrauchswerten der einzelnen Bewohner einen Durchschnitt errechnen, was eine Aussage zum CO₂-Abdruck des Gebäudes zulässt. Deshalb werden in diesem Segment vermehrt Verbrauchsausweise eingesetzt.

Generell gilt: Auf dem Bedarfsausweis stehen deutlich mehr Informationen. Er zeigt den bauphysikalisch berechneten Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Steht die Effizienzampel auf dem Ausweis auf Grün, können die Eigentümer bei einer Veräußerung besser für ihr effizientes Haus werben. Immobilien mit einem Label im grünen Bereich verursachen rund 15 bis 20 Euro weniger Energiekosten pro Quadratmeter und Jahr als schlecht gedämmte Gebäude. Bei einer Wohnung mit 90 Quadratmetern Wohnfläche sind das jährlich immerhin rund 1.500 Euro. Für Kauf- oder Mietinteressenten sind diese Häuser deutlich attraktiver als solche, die hohe Betriebskosten verursachen.

Ein weiterer Unterschied: Der Erwerb eines Bedarfsausweises ist teurer, weil dafür eine Analyse des Gebäudes vor Ort durch einen Fachmann nötig ist. In der Regel zahlt man einen eher niedrigeren dreistelligen Betrag. Der Verbrauchsausweis ist zwar deutlich billiger, aber auch weniger aussagekräftig. Teilweise werden sie im Internet bereits für unter 50 Euro angeboten. Die Anbieter senden den Ausweis in solchen Fällen mit den ungeprüften Angaben per E-Mail zu, die Fehlerhäufigkeit ist daher hoch. Das kann juristisch heikel werden, da die Käufer für die Fehler rechtlich verantwortlich sind.

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