Immobilien 05.09.2008, 19:37 Uhr

„Frau Dr. Haus“ hilft  

VDI nachrichten, Düsseldorf, 5. 9. 08, elb – Bauen gilt als eines der letzten echten Abenteuer für erwachsene Städter. Ärger ist dabei landläufiger Meinung nach vorprogrammiert. Doch das muss nicht sein, meint die Bau-Ingenieurin Sabine Binkenstein. Als „Frau Dr. Haus“ berät sie in einer Sendung des WDR Familien bei der Suche nach den eigenen vier Wänden.

Binkenstein: Das sind zum einen die Preise – in vielen Gegenden ist der Wohnungsmarkt, wie etwa hier in Köln, sehr überteuert. Zum anderen schauen sich die Käufer oft nicht lange genug auf dem Immobilienmarkt um. Vielfach wird zu schnell entschieden und eine Immobilie erworben, die nicht den eigenen Bedürfnissen entspricht. Grundsätzlich glaube ich aber, dass jeder sein Traumhaus finden kann.

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VDI nachrichten: Laufen Käufer gegenwärtig Gefahr, Opfer einer Spekulationsblase zu werden?

Binkenstein: Wer jetzt sehr teuer kauft und dann noch viel in die Modernisierung investiert, geht natürlich ein hohes Risiko ein, dass ein späterer Verkaufspreis nicht mehr alle Aufwendungen deckt. Denn viele Investitionen werden bei einem späteren Verkauf vom neuen Besitzer nicht entsprechend Wert geschätzt und daher auch nicht bezahlt – beispielsweise eine sehr teure Einbauküche.

Hinzu kommt, dass sich Wohnviertel durch Stadtplanung und Trends ungünstig weiter entwickeln können. Hier in Köln wird das sehr gut am Beispiel des Villenviertels Hahnwald deutlich. Dort stehen aktuell rund 40 Villen zum Verkauf. Hochwertige Einbauten und einst hohe Kaufpreise für eine seinerzeit sehr schicke und angesagte Gegend machen es den heutigen Verkäufern schwer.

VDI nachrichten: Wie findet man denn das Geeignete?

Binkenstein: Der Käufer sollte genau seine Bedürfnisse, Wünsche und die finanziellen Verhältnisse kennen. Das ist ein längerer Prozess, den er nicht in ein paar Tagen klären sollte. Bei den Vorstellungen muss man dann Prioritäten setzen. Wichtig ist auch, sich bei Freunden und Bekannten umzuhören und Tipps zu sammeln. Das gilt auch, wenn ein Objekt gefunden ist. Denn oft sieht man selbst nicht, was sich alles aus der Immobilie machen lässt.

VDI nachrichten: Sie raten also eher, einen Makler oder Immobilienspezialisten hinzu zu ziehen?

Binkenstein: Ich komme selbst aus einer Maklerfamilie und kenne dieses Metier zudem aus meiner täglichen Arbeit. Wie überall gibt es auch hier Gute und Schlechte. Wenn man ein Objekt über einen Makler gefunden hat, sollte man auf jeden Fall zusätzlich einen Baufachkundigen zu Rate ziehen. Das kann ein Ingenieur oder Architekt oder auch ein erfahrener Bauunternehmer sein. Käufer und Makler achten naturgemäß eher auf Dinge, die die künftige Inneneinrichtung betreffen, und weniger auf bauliche Mängel.

VDI nachrichten: Gebrauchtimmobilien haben so ihre Tücken. Worauf sollte man achten?

Binkenstein: Auf jeden Fall auf die Hülle – also alles was das Äußere eines Hauses ausmacht: Dach, Fassade, Keller, Fenster. Wenn hier über längere Zeit Fehlstellungen existierten, kommt es zur Feuchte, und das ist immer schlecht. Das nächste ist die Haustechnik: Elektro, Sanitär und Heizung. Modernisierungen in diesem Bereich können leicht 60 000 € kosten. Das muss man vorher einkalkulieren, sonst wirft das leicht die eigene Finanzierung um.

VDI nachrichten: Wie viel darf denn eine Sanierung kosten, damit sich der Hauskauf noch lohnt?

Binkenstein: Das kann man so leider nicht sagen. Das hängt immer vom Kaufpreis ab. Hier sollte sich der Käufer an den durchschnittlichen Marktpreisen für vergleichbare Häuser orientieren, um dann zum Schluss zu einem realistischen Endpreis zu kommen.

VDI nachrichten: Gibt es Objekte oder Gegenden, die mit besonders hohen Risiken für die Sanierung behaftet sind?

Binkenstein: Käufer müssen sich über die weitere Entwicklung ihrer Umgebung informieren: Was ist verkehrstechnisch in der Planung? Wie sieht der Ausbau eines Flughafens aus? Befindet sich die Immobilie in einem ehemaligen Bergbaugebiet mit der Gefahr von Senkungen oder auf einer alten Deponie oder in der Gegend eines Flussarms, wo Änderungen des Grundwassers zu erwarten sind? Da muss man sich bei der Stadtverwaltung, also dem Bau- und Umweltamt, informieren, mögliche Bürgerversammlungen besuchen und Anwohner befragen.

VDI nachrichten: … und bei den Objekten an sich?

Binkenstein: Jede Bauzeit hat so ihre Tücken. Bei den Häusern aus den 30er bis 50er Jahren wurden die Keller nicht abgedichtet. Bei Fertighäusern aus den 60er und 70er Jahren finden sich oft Materialien, von denen wir heute wissen, dass sie gesundheitsschädigend sein können. Bei 20 Jahre alten Flachdächern steht im Regelfall demnächst die Sanierung an. Pauschalieren kann man das alles aber nicht. Das muss man von Objekt zu Objekt einschätzen – ein Laie kann das im Normalfall nicht alleine, sondern braucht da Hilfe.

VDI nachrichten: Wo bestehen Ihrer Erfahrung nach denn die größeren Wissenslücken – bei der Bautechnik oder in Sachen Finanzierung?

Binkenstein: Bei der Finanzierung kennen sich die meisten ganz gut aus. Im Internet findet man so genannte Beraternetze.

Die Lücke erlebe ich eher bei der Einschätzung der Substanz sowie dem Verhältnis Leistung zu Preis. Bei Altbauten werden gerne die Kosten für die Sanierung unterschätzt, bei Neubauten die Baukosten.

VDI nachrichten: Wo findet unser Leser seine „Frau Dr. Haus“ in der Realität?

Binkenstein: Man sollte sich zunächst im eigenen Bekanntenkreis umhören. Gute Makler können oft Bausachverständige nennen.

VDI nachrichten: So eine fachliche Unterstützung ist aber sicherlich teuer?

Binkenstein: Eigentlich nicht. Bei den Hausbesichtigungen rechne ich beispielsweise nach Zeitaufwand ab. Bei manchen Häusern bin ich relativ schnell fertig – bei anderen brauche ich einige Stunden. Werde ich später mit der Modernisierung beauftragt, ist die Beratung kostenlos.

VDI nachrichten: Eigenleistungen des Käufers sind also nicht mehr üblich?

Binkenstein: Um die Kosten zu mindern, versuche ich möglichst viel Eigenleistung möglich zu machen. Ich habe derzeit Bauherren, die ich Stück für Stück bei ihrer Eigenleistung anleite. Das hat natürlich auch Grenzen. Technische Anlagen, Statik und Abdichtung gehören in die Hände von Fachleuten.

VDI nachrichten: Neudeutsch heißen solche Sendereihen wie die Ihre inzwischen Coaching-Shows. Was ist denn Ihre Botschaft an den Zuschauer?

Binkenstein: Ich versuche mich als „Weltverbesserer vom Bau“. Durch den Beruf meines Vaters kenne ich Baustellen schon von klein an. Früher hat man sich mit Handschlag geeinigt und entsprechend gearbeitet. Heute stelle ich leider fest, dass sich die Stimmung verschlechtert hat und überall Misstrauen – beim Bauherrn, den Handwerkern und den Maklern – herrscht. Ich wünsche mir mehr Informationen und vor allen Dingen Spaß am Bau bei allen.

VDI nachrichten: …und, haben Sie Ihr Traumhaus bereits gefunden?

Binkenstein: Nein. Ich habe schon einige schöne Immobilien bewohnt, aber zurzeit gehöre ich eher zu den Suchenden. MONIKA LIER

Ein Beitrag von:

  • Monika Lier

    Monika Lier ist Diplom-Volkswirtin und freie Journalistin.

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