Immobilien 09.04.1999, 17:21 Uhr

Zuschlag mit Restrisiko

Besonders in den neuen Bundesländern steigt die Zahl der Zwangsversteigerungen. Schnäppchenjäger sollten jedoch vorsichtig sein.

Wer eine Immobilie ersteigert statt sie zu kaufen, kann sparen: „Beim nach wie vor begehrten Einfamilienhaus kann man 10 % bis 20 % günstiger einsteigen, bei der Eigentumswohnung sogar etwa 30 % bis 40 %“, erklärt Versteigerungsexperte Winfried Aufterbeck vom Ratinger Argetra-Verlag.
Die Suche nach einem Objekt aus der Zwangsversteigerung wird den Interessenten immer leichter gemacht: Neben den üblichen Inseraten in den örtlichen Tageszeitungen und den Aushängen in den Schaukästen der Amtsgerichte bieten eine Reihe von Verlagen spezielle Versteigerungskataloge an. Allein der „VIZ“-Kalender aus der Argetra-Reihe listet Monat für Monat beispielsweise für Nordrhein-Westfalen über 600 verschiedene Objekte auf, die unter den Hammer kommen. Auch im Internet finden sich die Termine verschiedener Amtsgerichte, etwa unter www.zvg.com. Teilweise bieten die Gerichte dort sogar Fotos der Häuser an.

Manche Gerichte verschicken an Interessenten Kopien der Gutachten

Nach der Vorauswahl empfehlen Experten eine Außenbesichtigung des Objekts und dann den Gang zum zuständigen Amtsgericht. In der Geschäftsstelle sind zu jedem Objekt Gutachten vorhanden. Die Ansicht ist kostenlos, die Mitnahme für ein bis zwei Tage meist möglich. Manche Gerichte verschicken Kopien der Gutachten gegen vorherige Bezahlung. Das Gutachten beschreibt den Zustand des Hauses. Vor allem schätzt es den Wert. Dazu setzt der Gutachter den Verkehrswert fest. Er liegt meist unter dem Wert, der bei einem freien Verkauf der Immobilie zu erzielen wäre. Mindestens 50 % des Verkehrswertes sind später zu bieten, um den Zuschlag zu bekommen.
Die Gerichte stellen an die Gutachten nicht den Anspruch, daß sie den wirklichen Wert einer Immobilie ermitteln. Es geht um eine Einschätzung – und die verläuft manchmal oberflächlich. Die Gutachter dürfen beispielsweise keine „zerstörenden Untersuchungen“ durchführen. Dielenbretter hochzunehmen oder die Tapete abzulösen und darunter zu schauen ist verboten. Häufig entdecken die Gutachter deshalb keine versteckten Baumängel wie etwa minderwertige Materialien für Wasserleitungen oder Elektrokabel.
Auch undichte Dächer fallen oft nicht auf die Schäden sind manchmal erst nach Jahren sichtbar.
Dasselbe gilt, wenn der frühere Eigentümer Baumängel bewußt verdeckt, beispielsweise Schimmel hinter Verkleidungen verbirgt. Selbst Schadensfälle wie Brände oder sogar den Befall mit Hausschwamm verschweigen manche Alt-Eigentümer.
Besondere Risiken drohen bei Gebäuden, die noch nicht fertiggestellt sind, etwa Rohbauten. Der Brandenburger Gutachter Michael Müller: „Sie können gegen die Bauordnung bzw. die Baugenehmigung verstoßen. Um das wieder zu bereinigen, können umfangreiche zusätzliche Nacharbeiten erforderlich sein. Dasselbe gilt, wenn etwa die Abwasserleitungen kein Gefälle haben.“ Der Gutachter werde das nicht bemerken, weil er beim Rohbau noch kein Wasser laufen lassen könne, meint Müller. In krassen Fällen verbietet der bisherige Eigentümer dem Gutachter sogar, das Grundstück oder die Wohnung zu betreten. Wie die Gutachter trotzdem den Verkehrswert abschätzen können, bleibt ihr Geheimnis.

Spätere Reklamationen sind bei ersteigerten Objekten ausgeschlossen

Das Gutachten ist in der Regel mehrere Monate alt. In vielen Fällen hat sich der Zustand des Hauses seit der Begutachtung erheblich verschlechtert. Aber selbst ein sehr aktuelles Dokument schützt nicht vor allen Eventualitäten. Gutachter Müller berichtet: „Ich habe schon erlebt, daß ein Alteigentümer aus Frust kurz vor der Versteigerung alle Zwischenwände herausgeschlagen hat, das gesamte Badezimmer und alle Fenster!“
Der Düsseldorfer Immobilienexperte Joachim Jünke rät daher, das Wunschhaus auf jeden Fall selbst zu besichtigen. „Nehmen Sie Kontakt über die Bank auf, zu den Eigentümern oder Mietern, verschaffen Sie sich einen Eindruck vom Objekt, beauftragen Sie im Zweifel einen eigenen Gutachter“, lauten seine Tips.
Spätere Reklamation sind bei ersteigerten Objekten ausgeschlossen: „Das ist der große Nachteil bei der Versteigerung. Weder gegen das Gericht noch gegen den früheren Eigentümer können die Ersteher vorgehen“, meint Jünke. Paragraph 56 Satz 3 des Zwangsversteigerungsgesetzes sagt es deutlich: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.“
JÖRG WEBER

Ein Beitrag von:

  • Jörg Weber

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