Immobilien 03.08.2007, 19:29 Uhr

Verliebt in ein Gebäude  

VDI nachrichten, Düsseldorf, 3. 8. 07, mav – Denkmalgeschütze Häuser gelten als eine der letzten Geldanlagen, mit denen man noch Steuern sparen kann. Doch es gibt Auflagen. Kaufinteressenten sollten sich deshalb rechtzeitig informieren. Wie für jede Immobilie gilt auch hier die Lage als wichtigstes Kriterium für die Wertbeständigkeit. Zusätzlich sollten Interessenten besonders auf die Bausubstanz achten.

Den größten Streit gibt es immer um die Fenster.“ Helmut Dorsch, ehemaliger Stadtbaurat von Witten und selbst Besitzer und Bewohner eines fast 400 Jahre alten Hauses, weiß wovon er spricht. Die kleinteiligen Fenster aus den vergangenen Jahrhunderten sind längst nicht mehr zeitgemäß. Heutzutage werden eher große Fensterfronten verbaut. Kleinteilige Fenster gehören aber nun einmal zu den Bauten der Geschichte. Zusätzliche Arbeit für jede Hausfrau, aber eben Teil des Denkmalschutzes.

Der Kauf eines solchen Hauses kann eine sehr lukrative Sache sein, sagt Helge Niemann von der Immobilien-Vermittlungsgesellschaft Capital-Consult. Und das sowohl für Menschen, die selbst in einem solchen Haus wohnen wollen, als auch für diejenigen, die ein denkmalgeschütztes Haus eher als Kapitalanlage erwerben. Dies hat vor allem damit zu tun, dass die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten sehr attraktiv sind. Einen besonderen Tipp hat Niemann für Leute, die ein denkmalgeschütztes Haus als Kapitalanlage nutzen wollen und einen Wiederverkauf erwägen: „Das Wichtigste ist der Standort.“ Diesen Grundsatz haben die denkmalgeschützten Immobilien mit dem herkömmlichen Wohneigentum gemein.

Beim normalen Hauserwerb oder Neubau können seit 2006 grundsätzlich nur 2 % der Erwerbs- bzw. Herstellungskosten für das Gebäude (ohne Grundstück) pro Jahr linear abgeschrieben werden. Wird die Immobilie selbst genutzt, entfällt diese Art der Förderung sogar komplett. Zudem gibt es seit dem Jahr 2006 die Eigenheimzulage nicht mehr.

Anders bei denkmalgeschützten Objekten. Wird das Haus zum Zwecke der Vermietung renoviert oder instand gesetzt, darf der Eigentümer die Sanierungskosten komplett über zwölf Jahre hinweg als Werbungskosten absetzen. Dabei kann man acht Jahre lang 9 % und vier Mal 7 % abschreiben. Wird das Haus selbst genutzt, und handelt es sich um ein anerkanntes Baudenkmal, dürfen zehn Jahre lang jeweils 9 % der Aufwendungen als Sonderausgaben abgezogen werden. Zudem ist es erlaubt – erneut im Unterschied zu den herkömmlichen Eigenheimen – auch die laufenden Erhaltungsaufwendungen steuerlich abzusetzen.

Es gibt aber feine Unterschiede. Ist zum Beispiel nur die Fassade eines Hauses unter Denkmalschutz gestellt, dann wirken nur Arbeiten daran steuermindernd.

Wer ein besonders schützenswertes Objekt erwerben will, kann unter Umständen Fördergelder erhalten. Einige private Stiftungen, wie die Deutsche Stiftung Denkmalschutz, vergeben Mittel. Auf solche Quellen sollte man sich allerdings nicht verlassen, sagt Dorsch. Stiftungen haben in der Regel eher große Gebäude im Blick, wie Schlösser oder Burgen. Private Investoren könnten möglicherweise lediglich mit der finanziellen Unterstützung für einen Anstrich rechnen.

Wer sich für ein denkmalgeschütztes Objekt interessiert, sollte schon vor dem Kauf Fachleute konsultieren. Sich allein auf den Makler und seine Expertise zu verlassen, ist sicher zu wenig. Denn das Interesse des Maklers muss darin liegen, das Objekt unter allen Umständen zu veräußern.

Grundsätzlich dürfen nur die sichtbaren Teile eines Hauses nicht verändert werden. Häufig gibt es aber auch Auflagen für den Innenausbau. Nähere Einzelheiten dazu erfährt man beim Denkmalschutzamt des jeweiligen Bundeslandes und der Stadt. Wichtig sei, dass man jeden Schritt mit den Denkmalbehörden vorher abstimmt, so der ehemalige Baurat Dorsch. Unter Umständen müssen Arbeiten sonst später wieder rückgängig gemacht werden.

Was für ein Haus in Hamburg gilt, muss noch lange nicht in Köln Bestand haben. Ganz unterschiedliche Eigenschaften eines Objekts können zur Einstufung „unter Denkmalschutz“ führen. Das Alter eines Hauses ist dabei nicht das einzige Kriterium, damit ein Gebäude als schutzwürdig eingestuft wird. Besondere Verzierungen können eine Rolle spielen. Oder das Ensemble: Manches Haus, das allein nicht unbedingt schützenswert wäre, wird im Einklang mit den Nachbarhäusern dann doch unter Denkmalschutz gestellt. Vielleicht hat auch eine berühmte Person dort gelebt. So wie bei Helmut Dorsch. In seinem Haus lebte einst Friedrich Harkort, der „Vater des Ruhrgebietes“, ein Unternehmer und Politiker in der Frühzeit der industriellen Revolution.

Wer ein denkmalgeschütztes Objekt erwirbt, muss sich nicht unbedingt die Dienste eines Architekten sichern, in vielen Fällen kann dies aber ratsam sein. Ein erster Blick muss in jedem Fall der Bausubstanz gelten. Käufer, die nicht auf das eigene Urteil vertrauen wollen, können sich über die örtlichen Handwerkskammern den Kontakt zu Sachverständigen verschaffen. „Es ist ganz wichtig, vor einem Kauf die Kosten zu identifizieren und vor allem auch die Folgekosten zu berechnen – so gut es geht“, sagt Andras Vogel von der Denkmal-Akademie in Görlitz. „In den meisten Fällen sind die Käufer auch selbst handwerklich begabt.“ Das wichtigste beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses sei aber die innere Überzeugung, meint Vogel. „Man muss sich in ein Gebäude verlieben.“

Der vermittelnde Makler hat übrigens die Verpflichtung, potenzielle Käufer auf den Denkmalschutz eines Hauses hinzuweisen. Das Landgericht Braunschweig wies in einer Entscheidung im November 2000 die Klage eines Maklers ab, der nach erfolgreicher Vermittlung eines Kaufobjektes seine Provision einklagte, die ihm der Käufer allerdings nicht zahlen wollte. Hätte der Käufer gewusst, dass das Haus unter Denkmalschutz steht, hätte er nicht gekauft, hieß es.

Die Richter stellten fest, dass ein Makler grundsätzlich verpflichtet sei, Interessenten auf ihm bekannte Mängel eines Kaufobjekts hinzuweisen. Auflagen des Denkmalschutzes könnten schließlich so weit gehen, dass jede wirtschaftliche Nutzung von Haus und Grund ausgeschlossen sei. Wenn ein Haus unter Denkmalschutz stehe, sei dieser Umstand daher – vom Standpunkt eines Kaufinteressenten – als Mangel anzusehen. Also müsse der Makler die Interessenten darüber informieren. Die Unwissenheit des Maklers schützt ihn nicht. INKEN SCHÖNAUER

  • Inken Schönauer

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