Immobilien 16.12.2005, 18:41 Uhr

Verbilligte Vermietung an Angehörige hat ihre Grenzen  

VDI nachrichten, Düsseldorf, 16. 12. 05, elb – In Zeiten moderater Wertsteigerungen und hoher Leerstände rechnen sich Immobilien vorwiegend über Steuervorteile. Vermietungsverluste erkennen die Finanzämter aber nur dann an, wenn sich innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer ein positiver Überschuss der Mieteinnahmen über die Ausgaben erwirtschaften lässt.

Zum Vorteil der Vermieter hat der Bundesfinanzhof (BFH) erst kürzlich eine wichtige Entscheidung zur Einkunftserzielungsabsicht beim Einsatz langfristiger Lebensversicherungsverträge gefällt. Der Grundstückseigentümer hatte sowohl die Anschaffungs- und Herstellungskosten als auch anfallende Schuldzinsen mittels tilgungsfreier Darlehen finanziert, die bei Fälligkeit durch parallel laufende Lebensversicherungen abgelöst werden sollten. Anders als das Finanzamt ließ der BFH den Abzug der aufgelaufenen Verluste als Werbungskosten zu und lehnte eine Überprüfung der Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose ab (Urteil vom 19. April 2005 (IX R 10/04, Faxabruf 09001 321231 191/siehe Fußnote, 3 Seiten). Nach Auffassung der Richter komme es keinesfalls darauf an, ob mit der auf Dauer angelegten Fremdvermietung tatsächlich ein Totalüberschuss erzielbar sei. Zudem würden die durch eine Refinanzierung von Zinsen bedingten hohen steuerlichen Verluste zu Beginn der Vermietungstätigkeit durch entsprechend positive Einkünfte nach Ablösung der Darlehensverbindlichkeit kompensiert. Allerdings räumte das Gericht berechtigte Zweifel an einer vorgeblichen Einkunftserzielungsabsicht ein, wenn bereits im Finanzierungskonzept die Eigentumsübertragung des Grundstücks nach erfolgter Darlehensablösung vorgesehen ist: Eine derartige Vertragskonstellation verhindere zwangsläufig künftige positive Vermietungseinkünfte.

Bei auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeiten geht die Finanzrechtsprechung hingegen regelmäßig vom Vorliegen der geforderten Einkunftserzielungsabsicht aus. Ausnahmen (beispielsweise bei befristeter oder verbilligter Vermietung) beschreibt die Verwaltungsvorschrift des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) vom 8. Oktober 2004 (IV C 3 – S 2253 – 91/04, Faxabruf 09001 321231 189, 11 Seiten). So verweigern Finanzverwaltung und -rechtsprechung unisono den begehrten Steuerabzug, wenn bei beabsichtigter Selbstnutzung der Immobilie von vornherein kein positives Gesamtergebnis während des kurzfristig angelegten Fremdvermietungszeitraums erzielt werden kann. Die mit einer ausdrücklich erklärten Veräußerungs- oder Selbstnutzungsabsicht verbundene Befristung von Mietverhältnissen gilt dabei als Indiz gegen eine auf einer auf Dauer angelegte Vermietertätigkeit. Streit mit dem Finanzamt steht insbesondere dann zu erwarten, wenn ein bebautes Grundstück oder eine Wohnung innerhalb von fünf Jahren seit Anschaffung oder Herstellung veräußert oder selbst genutzt und innerhalb dieser Zeit lediglich Werbungskostenüberschüsse erzielt werden.

Wenig Beifall seitens der Vermieter dürfte auch die restriktive Rechtsprechung zur ertragsteuerlichen Behandlung von Abfindungszahlungen an weichende Mieter finden. Denn im Urteil vom 7. Juli 2005 (IX R 38/03, Faxabruf 09001 321231 198, 3 Seiten) schloss der BFH den Werbungskostenabzug für Abstandszahlungen kategorisch aus, sofern eine spätere Selbstnutzung der Immobilie durch den Eigentümer auch nur geplant sei. Die nachvollziehbare Begründung: Der Vermieter finde seine Mieter nicht etwa ab, um Einnahmen zu erzielen oder zu sichern. Im Gegenteil, soll doch mit der beabsichtigten Selbstnutzung die Vermietungstätigkeit beendet werden.

In einer weiteren Entscheidung vom 9. Juli 2003 (IX R 102/00, Faxabruf 09001 321231 200, 3 Seiten) befasste sich das höchste Finanzgericht in letzter Instanz mit der Einkunftserzielungsabsicht bei leer stehenden Wohnungen. Im Streitfall hatte der Eigentümer einer offensichtlich schwer zu vermietenden Wohnung, in Zeitungsanzeigen nach Mietern gesucht und gleichzeitig das Objekt zum Verkauf angeboten. Darin erkannte das Finanzamt die Absicht zur Aufgabe seiner Vermietungstätigkeit und strich den geltend gemachten Werbungskostenüberschuss. Nach Ansicht der Richter konnten die Finanzbeamten jedoch nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht ausgehen, solange sich der Eigentümer ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung, beispielsweise durch Einschaltung eines Maklers oder fortgesetzte Zeitungsinserate, bemüht. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsabsicht trage allerdings der Steuerpflichtige die Feststellungslast, was regelmäßig die Vorlage geeigneter Nachweise und Belege erforderlich macht. Ihn allein trifft die Verpflichtung zum Nachweis einer beabsichtigten dauerhaften Vermietung leer stehender Wohnungen – vor allem dann, wenn trotz mehrjähriger Renovierungsarbeiten keinerlei Bemühungen zur Fertigstellung der Baumaßnahmen erkennbar sind. Obwohl es für die Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht nach ausdrücklicher Aussage der Finanzverwaltung ohne Belang sein soll, ob an fremde Dritte, nahe stehende Personen oder gar Angehörige vermietet wird, werden Mietverhältnisse zwischen Angehörigen in der Besteuerungspraxis argwöhnisch beäugt. Durchaus nachvollziehbar, da sich die verbilligte Wohnungsvermietung an Angehörige oder nahe stehende Personen wegen des zumeist unbeschränkt möglichen Werbungskostenabzugs nach wie vor großer Beliebtheit erfreut. Zwar steht es auch Angehörigen frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig zu gestalten, die steuerrechtliche Anerkennung des Vereinbarten setzt jedoch voraus, dass die Verträge zum einen zivilrechtlich wirksam zustande gekommen sind, andererseits inhaltlich dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen und so auch tatsächlich durchgeführt werden. Deswegen liegt man bei Mietverträgen mit Angehörigen nur dann auf der sicheren Seite, wenn der Mieter die Wohnung

– aus eigenem Interesse anmietet,

– selber einrichtet,

– ihm jederzeit zur Verfügung steht,

– nicht nur im Rahmen von Besuchen beim Vermieter nutzt,

– die vereinbarte Miete auch tatsächlich in der vereinbarten Höhe zahlt und

– Höhe und Zeitpunkt bar gezahlter Mieten schriftlich festgehalten wird.

Doch Vorsicht: Beträgt die vereinbarte Miete ab 2004 weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete, sieht das Einkommensteuergesetz eine Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vor. Mit der Folge, dass die mit der unentgeltlichen Nutzungsüberlassung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Kosten vom Steuerabzug ausgeschlossen sind. B. LINDGENS

Der Faxabruf ist durch die Zusammenarbeit mit der Redaktion Creditreform/Das Unternehmermagazin aus der Verlagsgruppe Handelsblatt möglich. Er kostet 0,62 € pro Minute. Im Teil II der Serie (erscheint in der Ausgabe 51/52) geht es um die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen und um Renovierungsmaßnahmen.

Von B. Lindgens
Von B. Lindgens

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