Immobilien 11.02.2000, 17:24 Uhr

So beleihen Sie Ihre Immobilie

Im Rahmen der Wertermittlung einer Immobilie gibt es Begriffe, die nicht verwechselt werden dürfen.

Zum einen gibt es den Verkehrswert, der meistens die Grundlage für den Kaufpreis ist. Dem gegenüber steht der Beleihungswert, der häufig 10 % bis 20 % darunter liegt. Während der Verkehrswert stichtagsbezogen ermittelt wird, stellt der Beleihungswert auf den langfristig erzielbaren Verkaufspreis ab. Der Beleihungswert resultiert – aus Sicht des Geldgebers – also immer aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um einen Sicherheitsabschlag. Nach dem Hypothekenbankgesetz liegt die Beleihungsgrenze bei 60 % des Beleihungswertes dieser Bereich wird auch als erststelliger Finanzierungsraum (“ Ia-Hypothek“) bezeichnet. Liegt der benötigte Finanzierungsbedarf höher, kann für den über der Beleihungsgrenze liegenden Darlehensbedarf im zweitstelligen Finanzierungsraum eine “ Ib-Hypothek“ bis zu 80 % des Beleihungswertes ermittelt werden.
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Baugrundstück für 150 000 DM und wollen ein Haus für 292 500 DM bauen. Neben den Grundstücks- und Baukosten zahlen Sie noch für den Architekten und Statiker und haben Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen und Bausonderwünsche von 65 000 DM. Die beleihungsfähigen Kosten belaufen sich somit auf etwa 500 000 DM. Daneben gibt es aber weitere – nicht beleihungsfähige – Kosten von 42 000 DM, nämlich die Erwerbsnebenkosten (3,5 % Grunderwerbsteuer, 3,48 % bis 5,80 % Maklercourtage, 1,5 % Notar- und Gerichtskosten) sowie Finanzierungsneben- und Geldbeschaffungskosten (Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren). Nach Abzug des vorhandenen Eigenkapitals (150 000 DM) verbleibt ein Darlehensbedarf von 400 000 DM. Die Beleihungswertermittlung könnte so aussehen: Anschaffungs- oder Herstellungskosten (Verkehrswert) 507 500 DM ./. Sicherheitsabschlag (15 % auf Bauwert) 53 625 DM macht 453 875 DM als Beleihungswert. Davon würden nun 60 %, also 272 325 DM, zum günstigen Zins für 1a-Hypothek vergeben. Weitere 20 %, nämlich 90 775 DM, laufen in der Regel zum etwas ungünstigeren Zins als 1b-Hypothek. Den Rest von 36 900 DM erhalten Sie nur, wenn Sie über entsprechende Bonität oder einen Bürgen verfügen. JOACHIM RUPPEL
Der Autor ist unabhängiger Finanzberater in Bocholt.
Stuttgart liegt noch vor Frankfurt: Die Grundstücke sind dort am teuersten.
Nebenkosten: Auch sie schlagen zu Buche.

Von Joachim Ruppel
Von Joachim Ruppel

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