Immobilien 06.02.2009, 19:39 Uhr

Senken Sie Ihre Hypothekenraten  

„Wir sind mitten im Krieg“, warnt Rupert Hackl von der Eurohypo. „Das Brutalste kommt erst noch.“ VDI nachrichten, Düsseldorf, 6. 2. 09, elb

Wer seine Immobilie zwischen 1999 und 2000 finanziert hat, muss jetzt meist eine Anschlussfinanzierung vornehmen, sagt Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Die Konditionen lagen damals zwischen 5 % und 6,5 %. Wenn die zehnjährige Zinsbindung nun ausläuft, kann der Anschlusskredit weit billiger aufgenommen werden. Bei wieder zehnjähriger Zinsbindung liegen die Konditionen für die Verlängerung durch die Finanzkrise um bis zu 2 % niedriger als beim Erstkredit.

Häuslebauer sollten sich etwa zwei Jahre vor Ablauf der Bindungsfrist Gedanken darüber machen, wie es mit ihrem Darlehen weitergehen kann, empfiehlt Rüdiger Grimmert von der Postbank. Meist lohne es sich jedoch nicht, ein Darlehen schon kurz nach Abschluss umzuschulden. Das ist nur dann sinnvoll, wenn die Zinsen extrem niedrig werden.

Wer erst in einem Jahr bis maximal fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt und höhere Zinsen fürchtet, kann sich mittels Forward-Darlehen gegen dieses Risiko absichern, rät Christian Kraus vom Hypothekenvermittler Interhyp: „Gegen einen Aufschlag von derzeit ca. 0,10 % bis 0,20% p.a. schreibt man damit bereits heute auf Basis des aktuellen Zinsniveaus die Finanzierung für die Zukunft fest.“

Feste Zinsen sind gut für die Nerven

Gerade bei der Eigenheimfinanzierung ist die Festzinsvereinbarung nach den Beobachtungen von Felix Schnellbacher vom Verband deutscher Pfandbriefbanken „für viele Kunden ein beruhigender Gedanke“. Allerdings könne während der Zinsfestschreibungsphase das Darlehen auch nicht vorzeitig zurückgezahlt werden.

Das Gesetz lasse nur wenige Ausnahmen zu. Insbesondere wenn die Immobilie unbelastet verkauft werden oder als Sicherheit für ein anderes Darlehen dienen soll, ist das Darlehen vorzeitig kündbar. Allerdings fällt dann die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Der Experte stellt deshalb klar: Ein gesunkenes Zinsniveau allein schafft regelmäßig keinen Rechtsanspruch auf die Kündigung eines Festzinsdarlehens innerhalb der Zinsbindungsfrist.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt nach Aussage von Monika Arens von der Commerzbank vom Refinanzierungsschaden des Geldinstituts ab und lasse sich nur im Einzelfall ermitteln. Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung geringer als der Zinsvorteil ist, sei eine Umschuldung sinnvoll.

Viele Bundesbürger ärgern sich deshalb, weil sie nicht oder nur teuer aus ihrer alten Hypothek herauskommen. Sie wollen das künftig besser machen. Das ist auch möglich, denn bei Immobilienfinanzierungsverträgen gilt nach den Worten von Felix Schnellbacher das Prinzip der Vertragsfreiheit. Sie wird in Deutschland nur durch den Verbraucherschutz begrenzt. Deshalb könne jeder seine Immobilie wie gewünscht finanzieren. Es müsse sich für die von ihm erstrebte „Spielart“ nur ein Darlehensgeber finden. Das sei allerdings regelmäßig der Fall.

Wer mit sinkenden Darlehenszinsen rechnet, kann ein variabel verzinstes Darlehen abschließen. Solche Darlehen können jederzeit in beliebiger Höhe getilgt werden. Zusätzlich bieten manche Banken Darlehen zum variablen Zins mit einer Ober- und/oder Untergrenze an. Andere Banken bieten Festzinsdarlehen mit Verzicht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung das kostet allerdings einen Zinszuschlag.

Mit Sondertilgungen die Schulden schnell loswerden

Darüber hinaus kann der Darlehensnehmer das Recht vereinbaren, ohne zusätzliche Kosten Sondertilgungen in Höhe eines gewissen Prozentsatzes der Darlehenssumme pro Jahr vorzunehmen. Schließlich bieten manche Banken die Möglichkeit an, während der Zinsbindungsfrist den Tilgungsprozentsatz einmal oder mehrmals zu ändern. Über die Kosten dieser Optionen lassen sich keine genauen Angaben machen.

Insgesamt ist der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt aber sehr wettbewerbsintensiv. Das ist gut für die Kunden. Zuletzt hat der europäische Hypothekenverband die Kosten der Immobilienfinanzierung in 13 europäischen Ländern im Jahr 2007 untersucht. Dabei hatte Deutschland die niedrigsten Preise.

Zu den Konditionen gibt Kai Oppel den Hinweis, dass für Darlehen mit Ausstiegsoption Zinsaufschläge zwischen 0,20 % und 0,40 % zu zahlen sind. In vielen Fällen würden bei der Anschlussfinanzierung allerdings normale Kredite ausreichen, die mittlerweile meist immer über eine kostenlose zehnprozentige Sondertilgungsoption pro Jahr verfügen. Wer mehr Flexibilität sucht, den verweist Christian Kraus auf Kombidarlehen. Dabei handelt es sich um eine Kombination aus Festzinshypothek und variablem Darlehen. Hier gibt es eine flexible Rückzahlungsoption bis zu 50 % des Darlehensbetrags.

Weitere Flexibilität erhält man nach den Worten des Experten bei speziellen Finanzierungslösungen. So gibt es einen Vorfälligkeitsschutz, der bei Ereignissen – wie berufsbedingtem Umzug – und Härtefällen – wie Scheidung – gegen eine Einmalzahlung von je 500 € einspringt und eine vorzeitige Ablösung des Darlehens ohne Vorfälligkeitsentschädigung ermöglicht. Diese Option muss aber bei Abschluss des Darlehens gewählt werden.

Die Bestsätze bei Hypothekendarlehen für fünf Jahre liegen derzeit effektiv bei 3,62 %, für zehn Jahre bei 4,17 %, für 15 Jahre bei 4,33 %, für 20 Jahre bei 4,69 % und für 25 Jahre bei 4,76 %.

O. H. METZGER

Von O. H. Metzger
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