Immobilien 24.03.2000, 17:24 Uhr

Schwachstellen bei Altbauten

Wer ein älteres Haus kaufen möchte, muss nicht in jedem Fall einen Sachverständigen zu Rate ziehen. Häufig genügt es, einige wenige Punkte zu beachten.

Wer beim Kauf eines Altbaus partout kein Risiko eingehen will, sollte einen Sachverständigen zu Rate ziehen. Viele Mängel können jedoch auch Laien entdecken:
Mauern: Einer der schlimmsten Feinde eines Hauses ist die Feuchtigkeit. „Dunkle Verfärbungen oder Pilzbefall können ein Hinweis auf Feuchtigkeit sein“, erklärt Rüdiger Grimmert vom Baufinanzierer BHW. „Darauf sollte der potentielle Käufer schon bei der ersten Besichtigung achten.“ Ist das Gebäude unzureichend abgedichtet, können Grund- oder Regenwasser durch Fundament, Wände und Fassaden eindringen.
Lösung: Als Horizontalabdichtung wird bei feuchten Kellerwänden eine wasserundurchlässige Schicht (Stahlplatte) in die Wand eingezogen (ca. 400 DM/m bis 1000 DM/m). Es gibt auch die Möglichkeit, die Wand chemisch mit einer Wasser abweisenden Flüssigkeit zu versiegeln (ca. 200 DM/m bis 300 DM/m). Manchmal muss die Wand auch noch von außen isoliert werden (ca. 120 DM/m2).
Holzbauteile: Vorsicht bei feuchtem oder von Pilzen befallenem Holz. Problemzonen sind die Dachtraufe oder Stellen, an die andere Materialien anschließen. Eine große Gefahr ist der echte Hausschwamm: Das Holz verliert jegliche Stabilität und Tragkraft. „Ist das Holz erst einmal vom Schwamm befallen, hilft es nicht, es auszutrocknen“, erklärt Grimmert. „Die Pilze können im trockenen Zustand viele Jahre überleben, werden bei Feuchtigkeit aber wieder aktiv.“ Sägemehlähnliche Häufchen und kleine Löcher im Holz deuten auf Insekten hin: Tierische Schädlinge wie Holzwurm, Holzwespe oder Holzbock können sich eingenistet haben. Das nimmt dem Holz die Stabilität.
Lösung: Schwammbefallenes Holz muss entfernt werden. Bei Schädlingsbefall wird das kranke Holz bis auf den gesunden Bereich abgeschält (ab ca. 2000 DM), chemisch getränkt (ab ca. 3000 DM) oder mit Heißluft behandelt (ab ca. 8000 DM).
Dach: Das Dach sollte man nach zerbrochenen oder fehlenden Ziegeln untersuchen. Schon kleine Schäden im Dachbereich können große Schäden an der Bausubstanz verursachen. Ein weiteres Risiko bei alten Dächern ist die schlechte Isolierung: „Der Wärmeverlust kann bis zu 20 Liter Heizöl pro m2/a ausmachen“, erklärt Grimmert.
Lösung: Bei kleineren Mängeln reichen oft punktuelle Reparaturen. Ist das Dach zu mehr als 40 % beschädigt, muss meist neu gedeckt werden (100 DM/m2, mit neuer Unterkonstruktion ca. 130 DM/m2). Bei einer Neudeckung sollte man auch gleich eine Wärmedämmung über den Sparren anbringen (ca. 260 DM/m2).
Heizung: Alte Heizungsanlagen sind oft überdimensioniert und unwirtschaftlich. Eindeutiges Zeichen: Unzureichend isolierte Heizkessel erwärmen den Heizungs-raum. Auch Heizkörper sind oft von Rost befallen. Mit einer neuen Anlage lassen sich oft bis zu 30 % der Heizkosten einsparen.
Lösung: Im Extremfall muss die gesamte Anlage erneuert werden. Ein Gas- oder Ölbrenner mit Niedertemperaturtechnik für ein Einfamilienhaus kostet mit Rohren, Heizkörpern, Installation und allem Zubehör zwischen 24 000 DM (Gas) und 27 000 DM (Öl). Die besonders sparsame Brennwerttechnik ist einige tausend Mark teurer.
Sanitär- und Elektro-Installation: Wenn nur ein dünnes Rinnsal aus dem Wasserhahn kommt, ist das ein Zeichen für verkalkte Rohre. Eine Altlast sind Bleileitungen, sie gefährden die Gesundheit. In beiden Fällen müssen die Rohre ausgetauscht werden. Elektroanlagen, die älter als 30 Jahre sind, genügen nicht mehr den heutigen Qualitäts- und Sicherheitsregeln.
Lösung: Neue Sanitärleitungen kostenmit Verlegung zwischen 110 DM/m und 160 DM/m (unter Putz). Elektro-Neuinstallationen kosten je nach Aufwand zwischen 85 DM/m2 und 210 DM/m2 Wohnfläche. wip
Bröckelnder Putz, dunkle oder gar schimmelige Stellen verraten auch dem ungeübten Auge: Hier dringt Feuchtigkeit ins Gebäude.

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