Altersversorgung 15.12.2006, 19:25 Uhr

Leibrente erscheint im Alter immer sinnvoller

VDI nachrichten, Frankfurt, 15. 12. 06, elb – Das Eigenheim ist ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Doch oft wird im Alter die Lust an den eigenen vier Wänden zur Last, vor allem, wenn keine Nachkommen da sind, oder sich die Lebenssituation geändert hat. Das Haus gegen die Zah- lung einer Leibrente abzugeben, erscheint immer häufi- ger als sinnvolle Alternative.

Diese Praxis ist in den USA gang und gäbe: Banken kaufen Rentnern ihre Immobilien ab und zahlen die Kaufsumme in zuvor vereinbarten Raten aus. Dabei erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht. „Reverse Mortgage“ (Rückwärtshypothek) heißt diese Praxis, die aber für alle Beteiligten eine Menge Risiken beinhaltet. So lässt ein langes Leben des Verkäufers den Preis in die Höhe schießen. Im umgekehrten Fall ist die Immobilie unterbezahlt.

Seit in den USA der Staat für das „Risiko“ einer längeren Lebenszeit zum Teil gerade steht, erfreut sich „Reverse Mortgage“ wachsender Beliebtheit. In Deutschland steckt das Projekt noch in den Kinderschuhen.

Die Hypo-Vereinsbank bietet eine so genannte „Immobilienrente“ an, andere Geldinstitute denken angesichts der wachsenden Nachfrage intensiv über die Rückwärtshypothek nach. Noch aber, so heißt es in Bankenkreisen, scheitere die Überlegung an einer Fülle juristischer Fragen. So ist z. B. noch ungeklärt, wie seitens des Finanzdienstleisters zu verfahren ist, wenn der mit lebenslangem Wohnrecht ausgestattete Bewohner zum Pflegefall wird, er also die Immobilie nicht mehr in der ursprünglichen Form und Ausstattung nutzen kann.

Grundsätzlich aber scheint „Reverse Mortgage“ auch für Deutschland ein tragfähiges Modell zu sein. Denn die Rahmenbedingungen des Lebens haben sich in den vergangenen 20 bis 30 Jahren dramatisch verändert. Wer damals in einem ländlichen Gebiet eine Immobilie gekauft hat, um sie später an die Kinder weiterzugeben, muss erkennen, dass die Kinder meist lieber in die Ballungsräume ziehen. Auch der Verkauf, um mit dem Ertrag eine Stadtwohnung zu erstehen, gestaltet sich in vielen Lagen schwierig. Argumente wie die Verkehrsanbindung werden immer wichtiger, und der Wegfall der Eigenheimzulage sowie die Kürzung der Pendlerpauschale machen es nicht leichter.

So mancher Anleger hat sich aber auch mit der Immobilie verkalkuliert, weil im Alter die Bargeldkomponente zu gering ausfällt. Die Lebenshaltungskosten sind gestiegen, die Rentenansprüche sinken tendenziell. Zudem muss eine Immobilie auch erhalten werden. Alle fünf bis zehn Jahre müssen etwa 5 % des Hauswerts in Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen investiert werden, so lautet die Faustregel.

Bis ein breites Angebot an Rückwärtshypotheken auch in Deutschland etabliert ist, sind Immobilienbesitzer und auch potenzielle Kaufinteressenten auf den privaten Markt angewiesen. Immobilien auf Rentenbasis sind sehr selten am Markt, denn ohne gegenseitiges Vertrauen geht es nicht und natürlich auch nicht ohne wasserdichte Verträge.

Dabei gibt es zwei Möglichkeiten, erklärt Stephan Schlocker vom Immobilienverband Deutschland (IVD): „Die Zeitrente berücksichtigt nur das Zeitfenster, also die Dauer der Zahlungen. Das heißt, auch die Erben können weiter kassieren. Die Leibrente geht auf das Leben. Da sieht es so aus, dass mit Eintritt des Todes die Zahlung beendet wird.“ Das lässt sich teilweise auffangen, indem eine Mindestlaufzeit für die Leibrente vereinbart wird. Auf der anderen Seite geht auch der Käufer ein Risiko ein: Erfreut sich der Verkäufer einer robusten Gesundheit und wird sehr alt, kann die Immobilie zum Geldgrab werden.

Aber die Probleme fangen schon viel früher an, nämlich beim Preis. Eine angemessene Leibrente erhält der Verkäufer nur, wenn der Verkehrswert seiner Immobilie richtig ermittelt wurde. Wer sich auf das erstbeste Gutachten verlässt, kann das bitter bereuen.

Professionelle Hilfe muss her, sagt Stefan Schlocker. „Das ist eine relativ komplizierte Berechnung, weil man den Zinsfaktor mit einrechnen muss und diverse Wertsicherungsklauseln.“ Schließlich verringert die Inflation den Wert des Geldes. Hochgerechnet auf die Laufzeit oder eben die voraussichtliche Lebenserwartung, die durch ein kompliziertes statistisches Verfahren anhand so genannter Sterbetafeln ermittelt wird, errechnet sich die Höhe der Leibrente.

Danach steht der Gang zum Notar an, der den Vertrag verfasst und beurkundet.

Wie dann die Immobilie genutzt wird, ist den Vertragspartnern überlassen: Sichert sich der Verkäufer zur Leibrente ein lebenslanges Wohnrecht zu, wird dieser Nutzen von der Rente abgezogen. Im anderen Fall können Verkäufer mit der Rente zum Beispiel ihren Sitz im Seniorenstift finanzieren. Auch andere Wohnmodelle sind denkbar, beispielsweise, dass die Verkäufer nur die Einliegerwohnung oder Teile des Hauses nutzen.

Um Enttäuschungen zu vermeiden, muss der Verkäufer aber in jedem Fall vertraglich dafür sorgen, dass die Immobilie zurück an ihn fällt, falls die Zahlungen ausbleiben, denn auch bei Leibrenten-Schuldnern besteht das Risiko der Zahlungsunfähigkeit. Kann der Käufer die vereinbarten Raten nicht mehr aufbringen, verliert der Verkäufer das Eigentum an der Immobilie, die erhofften Zusatzeinkünfte aber bleiben auch aus. Dieses Risiko würde der Verkäufer bei einer Bank als Reverse-Mortgage-Geberin nicht eingehen müssen. STEFAN WOLFF

Von Stefan Wolff
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