Geldanlage 23.03.2012, 11:59 Uhr

Immobilienfonds in der Krise

Offene Immobilienfonds sind in Deutschland äußerst beliebt. Rund 85 Mrd. € haben Anleger investiert. Doch als die Finanzkrise ausbrach, zogen Investoren Vermögen aus den Fonds ab. Anbieter mussten die Rücknahme der Anteilsscheine aussetzen, sie wurden „eingefroren“. Im Mai entscheidet sich, wie es mit zwei großen Fonds weitergeht – eine Marktanalyse.

Der SEB Immoinvest und der CS Euroreal sind die beiden größten offenen Immobilienfonds, die derzeit noch eingefroren sind. Ihr Gesamtvermögen liegt bei über 12 Mrd. € (s. Tabelle). Im Mai soll sich nun ihr Schicksal entscheiden. Entsprechend angespannt ist die Branche. Schon warnt das Analysehaus Scope Analysis: „Sollten es die beiden Fonds nicht schaffen, ist das keine gute Nachricht für die Vermögensklasse.“

Eine Enttäuschung war jüngst bereits die Auflösung des KanAm Grundinvest. Ende Februar gab KanAm bekannt, dass der fast 4 Mrd. € schwere Fonds aufgelöst wird. Bis Ende 2016 werden alle 51 Objekte verkauft. Der Erlös soll in Etappen an die Anleger ausgezahlt werden. Eine erste Tranche in Höhe von 200 Mio. € erfolgt in den kommenden Wochen.

Mehrere Immobilienfonds geschlossen

Neben den Flaggschifffonds Immoinvest und Euroreal sind noch vier kleine eigentlich offene Immobilienfonds geschlossen. Bei allen eingefrorenen Anlagevehikeln handelt es sich rechtlich um Publikumsfonds. Tatsächlich aber sind in allen Fonds mehr oder weniger stark auch Institutionelle wie Versicherungen, Pensionskassen, Stiftungen oder Kirchen engagiert.

Hauptgrund: Ein Publikumsfonds ist billiger als ein Spezialfonds für Institutionelle. Beim Immoinvest beträgt der Anteil der Institutionellen am Fondsvolumen nach Angaben von SEB rund 8 %. Credit Suisse gibt die Quote für den Euroreal nicht bekannt.

Großes Zittern bei Offenen Immobilienfonds

Großes Zittern bei Offenen Immobilienfonds

Die kleineren Fonds Spezial Grundinvest, Immosolutions, 3 Sector und German Business sind Publikumsfonds mit relativ hohen Mindestanlagesummen folglich werden sie von finanzstarken (Groß-)Investoren geprägt. Auch beim „Grundinvest“ war dies laut Scope Analysis der Fall.

Doch das Engagement institutioneller Anleger in Publikumsfonds ist brisant. Als die Finanzkrise 2008 ausbrach, zogen sie binnen kurzer Zeit viel Kapital aus Fonds ab. Die Folge: Die Liquiditätsreserven der Fonds waren rasch aufgebraucht. Etliche Anbieter mussten die Rücknahme von Fondsanteilen aussetzen die sonst eigentlich offenen Immobilienfonds wurden geschlossen. Auch Privatanleger kamen plötzlich nicht mehr an ihr Geld.

Inzwischen hat der Gesetzgeber neue Regeln gesetzt, die Anbieter bis Ende dieses Jahres umsetzen müssen. In Zukunft gelten für Anleger Höchstauszahlungsbetrag, Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist (siehe Kasten). Zu den Anlagekriterien etlicher Großinvestoren passt das nicht.

Anbieter denken über Umwandlung von Immobilienfonds in Spezialfonds nach

Deshalb denken einige Anbieter über die Umwandlung in einen Spezialfonds nach. Ein Sprecher von Aberdeen Asset Management, die den „German Business“ verwalten, bestätigte dies auf Anfrage. Auch für Axa ist eigenen Angaben zufolge eine Umwandlung des Immosolution (Institutionellen-Quote: 100 %, Liquiditätsquote: mindestens 18 %) „ein mögliches Szenario, aber erst nach einer Wiedereröffnung.“

Das Problem dabei: Alle Anleger müssen diesem Weg zustimmen. Dazu Sonja Knorr von Scope Analysis: „Die bisherige Rechtsauffassung würde ein solches Vorgehen nur für Fonds sinnvoll erscheinen lassen, die ohnehin bereits ausschließlich auf nicht natürliche Personen abgestellt haben.“ Zudem dürften Privatanleger nicht in Spezialfonds investieren.

Großes Zittern bei Offenen Immobilienfonds

Großes Zittern bei Offenen Immobilienfonds

Derweil sind die Manager von Immoinvest und Euroreal zuversichtlich, dass die geplante Wiedereröffnung von Dauer sein wird. Dies freilich hängt vom Verhalten der Anleger ab. Wollen in den Wochen und Monaten nach Wiedereröffnung zu viele Anleger ihr Kapital zurück, droht ein erneuter Liquiditätsengpass.

Um gewappnet zu sein, halten Experten bei Wiedereröffnung eine Liquiditätsquote von 30 % des Fondsvermögens für notwendig. Den Angaben der Anbieter zufolge beträgt dieses Polster beim Immoinvest aktuell 21,3 % und beim Euroreal 25,8 %.

Durch frisches Anlegergeld und vor allem durch den weiteren Verkauf von Objekten versuchen die Anbieter, die Liquiditätsquote bis Mai noch zu erhöhen.

Bei erfolgreicher Wiedereröffnung gehen die Fonds in den Normalbetrieb über. Die Manager des „Euroreal“ rechnen in diesem Fall nicht nur mit einer „weiterhin stabilen positiven Rendite“, sondern sogar mit „einem sukzessiven Anstieg“.

Immobilienfonds: Gescheiterte Wiedereröffnung führt zur Auflösung

Scheitert die Wiedereröffnung eines Fonds, wird er aufgelöst. Sämtliche Immobilien werden dann verkauft und der Erlös nach Abzug von Kosten und Schulden an die Anleger ausgeschüttet. Für diesen Prozess sieht die bisherige Praxis in der Regel eine Frist von drei Jahren vor beim Grundinvest sind es fast fünf Jahre.

Bei einer Auflösung hängt das künftige Anlageergebnis stark von der kurzfristigen Entwicklung der Immobilienpreise ab. Tendenziell sinken die Preise, wenn das Angebot steigt.

Andererseits sind Immobilien derzeit beliebt. Im Januar gab es sogar den Fall, dass ein offener Fonds von einem anderen offenen Fonds ein Objekt kaufte. Es war eine Transaktion zwischen dem Uni Immo Deutschland, der sich gut hält, und dem gescheiterten Degi Europa. Deals dieser Art sind umstritten, helfen aber vielleicht beim Weg aus der Krise.

Offene Immobilienfonds mit starkem Vertrieb im Rücken könnten die Gewinner der Krise sein. Denn bei Privatanlegern ist das Produkt weiterhin beliebt. Im vergangenen Jahr war es die einzige Vermögensklasse mit Netto-Mittelzufluss. 1,2 Mrd. € betrug das Plus laut Fondsverband BVI. Aus Aktien-, Misch-, Renten- und Geldmarktfonds hingegen zogen Anleger netto Mittel ab.

Anleger, die die Entscheidung über Öffnung ober Auflösung nicht abwarten wollen oder können, haben die Möglichkeit ihre Fondsanteile an der Börse Hamburg zu verkaufen. Wer an eine erfolgreiche Wiederöffnung glaubt, kann dort jetzt auch noch günstig Anteile kaufen. Während einer Rücknahmeaussetzung liegt der Börsenwert in der Regel deutlich unter dem „inneren Wert“ des Anteilspreises. In Hamburg gelistet sind derzeit 30 offene Immobilienfonds, davon elf eingefrorene und acht in Auflösung. 

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