Immobilien 06.06.2008, 19:35 Uhr

Hausbesitz kann man im Alter doppelt nutzen  

Doch Senioren mit kleiner Rente und Immobilien, in denen sie ihren Lebensabend verbringen wollen, sind noch keine Zielgruppe der Financiers. In den USA und Großbritannien ist die „umgekehrte Hypothek“ (reverse mortgage) längst Gang und Gäbe für diese Rentnergruppe. Hierzulande stecken solche Produkte noch in der Entwicklung.

Wer im Alter als Eigenheimbesitzer in Finanzengpässe gerät, dem wird üblicherweise empfohlen, sein Haus zu verkaufen, es zu vermieten oder an seine Kinder gegen ein lebenslanges Wohnrecht und eine Rente zu verschenken. Vereinzelt suchen Banken für ihre Kunden auch einen Hauskäufer, der sich auf einen Leibrentenvertrag und ein lebenslanges Wohnrecht einlässt.

Die in angelsächsischen Ländern übliche „umgekehrte Hypothek“ wird hierzulande erst diskutiert, aber nicht praktiziert. Dabei ist das Kundenpotenzial dafür da. Gunnar Lang, Wirtschaftswissenschaftler des ZEW Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung: „In Deutschland gibt es bei den Über-70-Jährigen mehr als 1,2 Mio. Haushalte, die ihr Eigenheim selbst nutzen, aber monatlich nur über Einkünfte von weniger als 1000 € pro Haushaltsmitglied verfügen.“

Die Idee der umgekehrten Hypothek ist denkbar einfach: Schuldenfreier Immobilienbesitz wird im Alter bei den Banken gegen eine feste, lebenslange Rente und das Wohnrecht eingetauscht. Der Knackpunkt dabei ist das „Risiko der Langlebigkeit“. Wird der Rentner nämlich älter, als die Bank für die Rente kalkuliert hat, zahlt sie am Ende drauf. In den angelsächsischen Ländern federn Staatsgarantien dieses Risiko für die Banken ab. Damit fällt es den Banken leichter, eine realistischere Lebenserwartung ihren Berechnungen zugrunde zu legen. Denn die Banken brauchen bei diesem Geschäft ohnehin einige Sicherheitspuffer. Schließlich müssen sie trotz Zinsschwankungen an den Kapitalmärkten einen festen Renten-Betrag über Jahre garantieren.

Die Öffentlichen Banken arbeiten derzeit an einer deutschen Variante der umgekehrten Hypothek. „Wir befinden uns noch in der Entwicklungsphase. Ich bin optimistisch, dass unser Haus die Immobilienrente im nächsten Jahr anbieten kann“, sagt Axel Vogt von der Investitionsbank Schleswig-Holstein. „Die Immobilienrente muss ein garantierter, fixer Betrag sein, der bis zum Lebensende gezahlt wird – andernfalls werden wir nur geringe Nachfrage nach einem solchen Produkt haben“, ist er sich sicher und fügt hinzu: „Ganz abgesehen von den menschlichen Schicksalen, wenn dann im hohen Alter diese Zusatzrente nicht nur wegfällt, sondern die Immobilie verkauft oder die Schulden getilgt werden müssen.“ Neben der monatlichen Zusatzrente sind auch Sonderauszahlungen für größere Renovierungsvorhaben geplant, damit die Immobilien nicht an Wert verlieren. Stirbt der Rentner, erhalten die Erben entweder den Restwert des Besitzes oder sie tilgen die Schulden und bekommen die Immobilie. Der Rentner bleibt Eigentümer.

Wie die Öffentlichen Banken das Risiko der Langlebigkeit lösen werden, wollen sie noch nicht verraten. Nur soviel lässt Beate Siewert vom VÖB durchblicken, dass man eine „interne Lösung“ gefunden habe. Die notwendigen Mittel für die Immobilienrente werden die Förderbanken voraussichtlich von der Kreditanstalt für Wiederaufbau im Wege der Refinanzierung bekommen.

Da die Wohnungspolitik in die Zuständigkeit der einzelnen Bundesländer fällt, wird die Immobilienrente kein bundesweites Modell, sondern kann von jeder einzelnen Förderbank angeboten werden. Die Schleswig-Holsteinische gilt dabei als besonders optimistisch für eine schnelle Umsetzung. In anderen Bundesländern könnte es hingegen länger dauern – beispielsweise in Nordrhein-Westfalen, weil die dort ansässige Förderbank über kein Vertriebsnetz verfügt und sich somit erst Vertriebspartner suchen muss.

Das dortige Ministerium für Generationen, Familie, Frauen und Integration hat eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben, in der unter anderem bis Ende 2009 eine Empfehlung für die Behandlung des Langlebigkeitsrisikos ausgesprochen werden soll.

Wer als Senior schon jetzt handeln muss, dem helfen vielleicht die bisherigen Lösungsversuche der Sparkasse am Niederrhein und der Stiftung Liebenau. So bietet die Sparkasse zwischen Neukirchen-Vluyn und Xanten seit Anfang 2007 das S-Rentendarlehen für die Verrentung einer unbelasteten Immobilie an. Ab einem Mindestbetrag von 30 000 € wird zu einem aktuell garantierten Zinssatz von 4,80 % ein Darlehen bis maximal 50 % des Beleihungswertes vergeben. Der Beleihungswert wird im Rahmen der Beleihungsgrundsätze ermittelt und liegt in der Regel bei rund 80 % des Verkehrswertes.

„Die Mindestlaufzeit beträgt fünf Jahre. Es sind längere Laufzeiten möglich. Grundgedanke ist, dass der Kunde sein monatliches Einkommen aufbessern kann und dies eigentlich nur durch den Verkauf seines lastenfreien Objektes möglich ist. Durch das Rentendarlehen wird der Verkaufszeitpunkt nach hinten verlegt“, sagt Reinhold Woisnitza, Gruppenleiter Baufinanzierung bei der Sparkasse am Niederrhein. Das Risiko der Langlebigkeit umgeht die Sparkasse durch feste Laufzeiten. Am Ende müssen der Rentner bzw. seine Erben die Schulden tilgen oder die Immobilie verkaufen.

MONIKA LIER

  • Monika Lier

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