Zwangsversteigerung 05.02.2010, 19:45 Uhr

Haus unter dem Hammer  

Bis zu 30 % günstiger sind Im- mobilien im Schnitt bei einer Zwangsversteigerung. Doch bevor man zum Schnäppchen-jäger wird, sollte man die Regeln der Auktion kennen. VDI nachrichten, Düsseldorf, 5. 2. 10, elb

In den USA bieten Makler Bustouren ins Krisengebiet an. Als solches gelten Detroit, Las Vegas oder Stockton – hier sind ganz Straßenzüge verwaist. Nach Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise können zahlreiche US-Bürger den Kredit für ihr Eigenheim nicht mehr finanzieren. Um überhaupt noch Geld zu retten, drängen die Banken auf eine Zwangsversteigerung. Das Geschäft mit den „Pleitetouren“ boomt.

Auch in Deutschland stieg die Zahl der Zwangsversteigerungsobjekte von 2008 bis 2009 kräftig – laut Unika, einem Fachverlag für Zwangsversteigerungsimmobilien um 15 % auf 62 104. Dabei macht sich die Krise bei den Gerichten erst mit Verzögerung bemerkbar. Bis ein Termin anberaumt ist, dauert es zwischen einem und zwei Jahren.

Kostenlose Bustouren freilich werden hier zu Lande auch in Zukunft wohl nicht organisiert. Um zu erfahren, welche Objekte zwangsversteigert werden, können Interessenten im Staatsanzeiger des betreffenden Bundeslandes, auf der Gerichtstafel des zuständigen Amtsgerichts oder in Tageszeitungen nachschauen. Einfacher und inzwischen auch recht umfassend sind die entsprechenden Übersichten im Internet.

Hier mal nachzusehen kann sich lohnen. Vor überzogenen Erwartungen muss aber gewarnt werden. Vergleichsmaßstab für den Kaufpreis ist der Verkehrswert. „Im Schnitt bekommt ein Erwerber den Zuschlag 20 % bis 30 % unter dem Verkehrswert“, erklärt Peter Küsters, Geschäftsführer von Unika. Nur selten wechseln Immobilien bei Zwangsversteigerungen am Amtsgericht für 50 % des Verkehrswertes den Besitzer. Dies ist dann die Untergrenze, denn der Gesetzgeber hat den Schnäppchenjägern einen Riegel vorgeschoben (5/10-Regel).

Zudem haben Schuldner und Gläubiger ein Vetorecht sie können einer „Verschleuderung“ entgegenwirken, wenn nicht mindestens 70 % des Verkehrswertes erreicht werden (7/10-Regel).

Wird bei einer Auktion der Zuschlag wegen Nichterreichens der 5/10- oder 7/10-Grenze versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin. Bei diesem zweiten Versteigerungstermin gibt es diese Schutzgrenzen dann nicht mehr; dann kann der Zuschlag auch bei z. B. 30 % fallen. Dies ist freilich selten der Fall. Rechtsanwalt Wolfram von der Twer von der Kölner Kanzlei von der Twer & Laeger weist darauf hin, „dass in Ballungsgebieten bei guter Lage und Mehrfamilienhäusern sogar oft mehr als der Verkehrswert geboten werden muss, um den Zuschlag zu bekommen.“

Der Verkehrswert des Objekts wird durch einen Gutachter geschätzt. Das Gutachten sowie Fotos vom Objekt können im Internet oder beim zuständigen Amtsgericht eingesehen werden.

Einen Anspruch auf Besichtigung der Immobilie haben Interessenten nicht. Hier liegen beträchtliche Risiken. „Weil der Erwerb nur anhand von Papierunterlagen erfolgt, kauft man praktisch die Katze im Sack“, warnt Verbraucherschützer Arno Gottschalk. Er habe schon böse Überraschungen beobachtet, weil die Immobilien innen in einem heruntergekommenen Zustand waren und sich das scheinbare Schnäppchen als arg überteuert erwies. Um dieses Risiko zu reduzieren, können Interessenten versuchen, auf eigene Faust eine Innenbesichtigung zu vereinbaren.

Zu Beginn des Versteigerungstermins muss sich jeder Teilnehmer per Personalausweis ausweisen und eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts hinterlegen. Dies geschieht oft mit einem bankbestätigten Scheck. Bargeld wird nicht akzeptiert.

Anschließend gibt der Rechtspfleger wichtige Hinweise, insbesondere zum Grundstückswert und zum geringsten Gebot. Letzteres besteht aus den Verfahrenskosten und den Rechten/Belastungen, die der Erwerber übernehmen muss. Das geringste Gebot muss bei der Versteigerung mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden. Das geringste Gebot greift erst ab dem zweiten Versteigerungstermin, wenn die gesetzliche 5/10-Untergrenze nicht mehr gilt.

Während der Auktion nimmt das Gericht mindestens 30 Minuten lang die Gebote der Bieter entgegen. Hektisch wird es dabei nur selten. In der Regel will keiner der Bieter sein Interesse erkennen lassen alle warten ab, was die anderen im Schilde führen. Neben privaten Bietern finden sich auch Profis zu Versteigerungsterminen ein. Bankangestellte z. B. sieht man regelmäßig. In der Regel bieten sie nur mit, um das Objekt „wertvoller“ zu machen.

Vor einem Versteigerungstermin empfiehlt es sich, das Objekt persönlich in Augenschein zu nehmen. „Am besten mit einem Architekten oder Bauhandwerker“, sagt Erich-Wolfgang Moersch, Rechtsanwalt bei Hannemann, Eckl & Moersch. „Interessenten sollten sich auch das beim Amtsgericht befindliche Grundbuch und das Gutachten ansehen“, ergänzt Küsters. Für die Einsichtnahme benötigt man das vom Gericht vergebene Aktenzeichen.

Dem Gutachten kann man Detailangaben entnehmen, manchmal auch Baumängel mit Angabe der Reparaturkosten. In Abteilung III des Grundbuchs sind Grundschulden als Belastungen des Objekts eingetragen. Es handelt sich hierbei um Sicherheitsrechte des Gläubigers. Bestehende Belastungen müssen die Erwerber der belasteten Immobilie ablösen, also den Wert einer eingetragenen Grundschuld an deren Inhaber bezahlen – zusätzlich zu dem Meistgebot, das an das Gericht zu bezahlen ist.

„Wenn ein Interessent also überlegt, wie viel er maximal bieten will, muss er den Wert der bestehen bleibenden Belastungen von seinem Gebot abziehen“, betont Küsters. STEFAN TERLIESNER

Von Stefan Terliesner

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