Immobilien 03.04.2009, 19:40 Uhr

Die „umgekehrte Hypothek“ kommt  

Bald kommen die ersten Angebote der im Ausland üblichen „umgekehrten Hypothek“ auf den Markt. Dabei schließen ältere Immobilienbesitzer einen Vertrag mit der Bank, lasssen sich von ihr den Wert des Hauses scheibchenweise auszahlen und bleiben bis zum Lebensende wohnen. Doch diese Zusatzrente hat ihren Preis. VDI nachrichten, Düsseldorf, 3. 4. 09, elb

Stefanie Leiter tourt derzeit durch Deutschland. Im Gepäck hat die Geschäftsführerin der Immokasse GmbH, Grünwald, ein Produkt, das in Deutschland schon früher vergeblich zu starten versuchte: die „umgekehrte Hypothek“. Für diese im Angelsächsischen, aber auch in einigen EU-Ländern, verbreitete Finanzierungsform, sucht sie Kooperationspartner. Als Finanzierungspartner nennt sie die Deutsche Kreditbank, die dazu aber keine Stellung nehmen will.

Senioren wissen über diese Art der Rentenaufbesserung noch zu wenig

Mit der umgekehrten Hypothek können Häuslebesitzer für selbst genutztes Eigentum einen Kredit aufnehmen und ihn mit dieser Immobilie auch abzahlen. Zielgruppe sind ältere Menschen, die mit dem Darlehen ihre Einkünfte aufbessern, während der Laufzeit des Darlehens aber Eigentümer und Bewohner ihrer Immobilie bleiben.

Im Beispiel von Stefanie Leiter besitzt ein 73-Jähriger eine stattliche Immobilie im Wert von 500 000 €. Diese liegt so günstig, dass mit einem Wertzuwachs von 1 % per anno auszugehen ist. Von der Immokasse würde der Senior ein Darlehen über 120 000 € als Einmalzahlung erhalten und darf bis zu seinem Lebensende in seinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Nach 25 Jahren erreicht die Darlehensvaluta (die erhaltenen 120 000 € plus Zinsen) in dieser Beispielrechnung den dann aktuellen Immobilienwert. Zieht der Senior zuvor aus, bleibt ihm oder seinen Erben noch ein Restvermögen aus der Immobilie. Er oder seine Erben können die Hypothek tilgen, wenn anderes Vermögen vorhanden ist, oder aus dem Verkauf der Immobilie die Bankschulden begleichen. Nach seinem 98. Lebensjahr ist der Wert der Immobilie aufgezehrt. Wird das Haus jetzt verkauft, gehen er oder seine Erben leer aus. Mit jedem weiteren Lebensjahr in der Immobilie wachsen die Schulden über den Immobilienwert hinaus. Dann hat die Bank das Nachsehen.

Dass sich die Darlehensschuld nach 25 Jahren vervierfacht hat, liegt an der Berechnung von Zins und Zinseszins. Für die gesamte Darlehenslaufzeit wird ein Festzins von aktuell 7 % vereinbart. Aus dem Lager der öffentlichen Banken ist zu hören, dass diese Vorgehensweise § 248 BGB widerspricht: danach sind Zinsen auf auflaufende Zinsen nicht statthaft. Eine Argumentation, der sich Leiter nicht anschließen will.

Ganz allgemein ist die umgekehrte Hypothek für die Kalkulation der Darlehensgeber in dreifacher Hinsicht tückisch: Zum einen ist die Lebenserwartung in fast allen Industrieländern in den letzten Jahrzehnten schneller gestiegen als prognostiziert. Gegen dieses so genannte Langlebigkeitsrisiko können sich Banken nur mit Sicherheitsmargen wappnen – doch das macht die Finanzierung teuer bzw. unattraktiv.

Zudem müssen die Banken die Wertentwicklung der Immobilie über einen sehr langen Zeitraum richtig einschätzen. Eine Aufgabe, die durch den demografischen Wandel mit seinen Veränderungen in den Siedlungsgewohnheiten, sicherlich nicht einfacher wird. Verzichten die Banken darüber hinaus auf die Zinsen für die jährlich wachsende Summe aus gestundeter Tilgung und Zinsen, lohnt sich das Geschäft nicht.

Dabei ist der Kreis potenzieller Nachfrager nach einer solchen Finanzierung groß: Rund 1 Mio. Menschen zwischen 55 Jahren und 69 Jahren mit kleinem bzw. mittlerem Einkommen verfügen laut Verband der Öffentlichen Banken Deutschlands (VÖB) über Wohneigentum, das mehr als 100 000 € Wert ist. Dass es bislang keine Angebote gab, beruht nach Ansicht dieser Banken auf Marktversagen – und ist eine Aufgabe, der sie sich annehmen wollen. In Kürze soll die Investitionsbank Schleswig-Holstein mit einem Pilotprojekt starten, nachdem der VÖB Ende 2008 Leitlinien für eine „Förderimmobilienrente“ festlegte: die Zinsen liegen danach zwischen 6 % und 6,5 %, Zinseszins wird nicht berechnet, und gezahlt wird eine monatliche Rente – kein einmaliger Betrag.

„Der Charme des Modells liegt nicht darin, große Summen herauszuziehen, sondern in der monatlichen Aufbesserung von kleinen und mittleren Renten – und das lebenslang“, erklärt Hermann-Josef Tenhagen, Chefredakteur der Zeitschrift Finanztest. Seiner Einschätzung nach Bedarf die Reverse Mortgage unbedingt der Beratung. Er verweist auf die USA, wo unabhängige und zertifizierte Berater, die einem Rentnerverband angehören, informieren. So sei gewährleistet, dass die Vermittlung einer Finanzierung unabhängig von Provisionsinteressen geschehe. Tenhagen: „Das halte ich auch in Deutschland für eine Voraussetzung. Leisten könnte dies die Baufinanzierungsberatung der Verbraucherzentralen.“ MONIKA LIER

Von Monika Lier
Von Monika Lier

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