Immobilien 01.06.2007, 19:28 Uhr

Deutsche lieben Tapas und die eigene Finca  

VDI nachrichten, Düsseldorf, 1. 6. 07, elb – In vielen Ländern steigen Ferienimmobilien im Wert. Doch soll man deshalb unbedingt zugreifen und Urlaubsvergnügen mit Geldanlage verbinden? Fachleute warnen davor. In Spanien beispielsweise droht eine Marktüberhitzung. Wer dennoch kaufen will, muss sich auf jeden Fall mit den Kauf-Gepflogenheiten im jeweiligen Land gut vertraut machen und sollte – wenn möglich – einen deutschsprachigen Rechtsanwalt an seiner Seite haben.

Wer vor etwa sechs Jahren in den bevorzugten Urlaubsgebieten der Deutschen eine Ferienimmobilie kaufte, verbucht heute meist Wertsteigerungen, von denen Investoren bei den meisten anderen Geldanlagen nur träumen. Um durchschnittlich 80 % stiegen die Preise auf Mallorca seit dem Jahr 2000, 70 % waren es in Florida, 60 % an der Côte d“Azur. Allerdings muss wohl zugestanden werden, dass Auslandsimmobilien immer auch Modewellen und Nachfrageschwankungen ausgesetzt sind – und somit aus Schnäppchen schnell Ladenhüter werden können.

Der Markt für Ferienimmobilien braucht sich dennoch nicht vor anderen Immobilienmärkten zu verstecken. Zumindest für die 90er-Jahre schätzte das Münchener Institut für Freizeitwirtschaft die Verkäufe auf jährlich 4 Mrd. € bis 5 Mrd. €. Da den Käufern die Welt offen steht, sind exakte Zahlen jedoch schwierig zu ermitteln. Unter den Deutschen sollen etwa 1 Mio. eine Ferienimmobilie besitzen. Gefragt ist die besondere Anziehungskraft aus Sonne und Meer – Südeuropa steht am höchsten im Kurs.

Für Bundesbürger ist Spanien seit Jahren das beliebteste Land für die Zweitwohnung. Wohnen, wo andere Urlaub machen: Wer sein Feriendomizil in Spanien erwirbt, kann fast sicher sein, dass sein Nachbar ein Deutscher ist. Von der Finca im Sonnenland der Tapas und Tortillas träumen immerhin 43 % aller Bundesbürger, wie eine Emnid-Umfrage bereits vor einigen Jahren preisgab. Ein Trend, der bis heute ungebrochen ist. Abgesehen vom guten Klima stimmt die Infrastruktur, der deutsche Bäcker ist auch in der Nähe, und mit etwa zwei Stunden Flugzeit ist das eigene Haus oder die Eigentumswohnung schnell zu erreichen. Seit Einführung des Euro ist Vergleichbarkeit und Preistransparenz spürbar. Also auf nach Spanien zum Immobilienkauf?

Dass große Nachfrage die Preise nach oben pusht, ist verständlich. Glücklich derjenige, der sich wie beschrieben vor etlichen Jahren auf Mallorca seine Finca gesichert hat. Doch den Zeiten der Euphorie folgen immer Zeiten des Überangebots und fallender Preise oder zumindest der Preis-Stagnation. Letzteres ist für das 17. Bundesland der Deutschen in Teilen erreicht und betrifft das ganze Land noch wesentlich stärker. Auf die rege Bautätigkeit im Königreich im Südwesten Europas wird bald eine kalte Dusche folgen, sind sich Marktkenner einig. Spanien leistete sich im vergangenen Jahr 900 000 Baugenehmigungen. Zum Vergleich: in den Vereinigten Staaten waren es 960 000 und in Deutschland, wo der Immobilienmarkt jahrelang in der Rezession steckte, gerade mal 200 000. Das Resultat dieser Rechnung aus Beton und Glas ist vorhersehbar.

Die politische Antwort der Balearen-Regierung auf ungezügelten Bauboom war – zunächst – Baustopp und die Konzentration auf qualitativen Tourismus und Luxusobjekte. Eine Beschränkung, die nicht lange anhielt. Mit der Umkehr aufgrund ausbleibender Touristen wurde weiter gebaut – Grundstücke in guten Lagen Mallorcas sind knapp und teuer, Villenpreise mit Meerblick von 600 000 € aufwärts eher die Regel.

Im Golf-Ort Son Vida, auch als Beverly Hills Mallorcas bezeichnet, kostet selbst das günstigste Appartement 450 000 €, die Preise für Villen liegen zwischen 1,6 Mio. € und 20 Mio. €. Als durchschnittliche Kaufpreise auf Mallorca gibt Makler Bernd Katzmarcik von Kühn & Partner für Appartements 300 000 € bis 500 000 € an, für Ferienhäuser in guten Lagen seien 1,2 Mio. € bis 2 Mio. € fällig, für Villen mit riesigen Grundstücken 4 Mio. € bis 5 Mio. €. Als „Geheimtipp“ bezeichnen Makler die Orte Artá und Colònia Sant Pere an der fast unverbauten Nordostküste Mallorcas. Dort ist der Meerblick aus dem Appartement schon ab 200 000 € im Angebot. Besonders gefragt sind momentan Fincas mit minimalistisch gestalteten Innenräumen.

„Auslandsimmobilien sind Luxus-Vehikel“, denkt Thomas Beyerle von der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) wie viele seiner Kollegen. Wer vor 30 Jahren eine Finca auf Mallorca für 200 000 € erstanden hat, könne sie heute für bis zu 3 Mio. € verkaufen. Solche Fälle seien jedoch die absolute Ausnahme, gibt der Immobilienanalyst zu bedenken. Die Realität sehe meistens anders aus: Erst bezahlt man eine stolze Kaufsumme inklusive Nebenkosten für seine Ferienwohnung oder sein Ferienhaus, dann fließt viel Geld in den Unterhalt und die Modernisierung. Von Wertsteigerungen bei Ferienimmobilien kann man nicht immer ausgehen, da die Preise zu sehr an wechselnde Moden und Trends sogenannter In-Quartiere gekoppelt sind.

Noch gelten klassische Märkte für Anleger, wie der mondäne Ort Marbella, der auf langfristige Rendite ausgelegt ist, als attraktiv, meinen Brancheninsider. Für eine Luxusvilla am teuersten Platz an der Sonnenküste, der Costa del Sol, müssen Preise ab etwa 2000 €/m2 bezahlt werden. Zahlreiche Anlagen für Golfer konzentrieren sich rund um den mittlerweile 100 000 Einwohner zählenden Nobelort.

Dort, wo der verstorbene saudische König Fahd seine Kopie des Weißen Hauses hinsetzen ließ, gibt es nach oben kaum Preisgrenzen. Bis zu 20 Mio. €, so schätzt die Maklerin Inga Wulff von Engel & Völkers, kosten dortige Anwesen in der ersten Reihe. Im Durchschnitt wechseln Villen mit Meerblick und Pool abseits der Paläste für 850 000 € bis 950 000 € den Besitzer sowie Appartements für 350 000 €. In den nobelsten Wohnlagen kostet der Quadratmeter bis zu 13 000 €, wobei an der Costa del Sol die Preise im vorigen Jahr langsamer als in den Vorjahren stiegen.

Immer mehr berufstätige Architekten, Ärzte und Rechtsanwälte aus dem Norden Europas treten als Käufer auf, weil sie ihren Erstwohnsitz in sonnigere Gefilde verlegen wollen. Vor allem auf den Kanaren mit erschwinglichen Preisen wachse die Nachfrage nach Aussage des Maklerbüros Engel & Völkers Las Palmas jährlich um bis zu 12 %. Während auf den großen Inseln – wie Gran Canaria, Teneriffa und Lanzarote – durchschnittlich 600 €/m2 gezahlt werden müssen, geht es auf den kleineren Baleareninseln mit 200 €/m2 wesentlich günstiger zu. Freistehende Einfamilienhäuser mit drei Schlafzimmern und Pool werden auf Fuerteventura und Las Palmas bereits für etwa 250 000 € gehandelt. Entsprechend gute Geschäfte versprechen sich die Immobilienvermittler vor Ort.

Ob Investor oder Verkäufer – eine Faustformel gilt zumindest nachhaltig immer: Egal ob Finca oder Chalet, die Preise werden regional bestimmt, nach Angebot und Nachfrage. Vor allem Objekte, die auf den Anzeigenseiten heimischer Tageszeitungen angeboten werden, sollten ohne Preisvergleich nicht gekauft werden. Auch sollten zukünftige Eigentümer ihren Ferienort zu verschiedenen Zeiten im Jahr besuchen. Mancher in der Hauptsaison fröhlich belebte Ort entpuppt sich bereits im Herbst als wahre Geisterstadt. Und die eignet sich wenig als späterer Altersruhesitz. Wichtig ist die gute Erreichbarkeit auch außerhalb der Hauptreisezeiten. Das spielt insbesondere dann eine Rolle, wenn die Immobilie zur besseren Auslastung zeitweise vermietet werden soll. Ein Blick ins Grundbuch zeigt, ob das Grundstück belastet ist, ein Vorkaufsrecht besteht oder möglicherweise Beschränkungen beim Umbau in Kraft treten. Soll ein Bauplatz gekauft werden, muss die rechtliche Situation mit einem (deutschsprachigen) Anwalt vor Ort unbedingt vorab geklärt werden. Mündliche Vereinbarungen mit dem Verkäufer sind beispielsweise auch ohne notarielle Beglaubigung gültig.

Bei der Ermittlung der kompletten Ausgaben darf zudem nicht übersehen werden, dass der Unterhalt einer Immobilie fern der Heimat mit weiteren Kosten für die regelmäßige Beaufsichtigung verbunden ist. Darüber hinaus sollten Rücklagen für spätere Reparaturen gebildet werden, und naturgemäß fallen auch im Ausland Beträge für Wasser, Strom und die Müllabfuhr an. Gerade in Spanien, wo die Steuern auf den Kaufpreis hoch sind, werden Steuerspartricks angewandt, das heißt ein geringerer Betrag im notariellen Kaufvertrag angegeben, der Rest im Geldkoffer bar übergeben. Bis 30 % „Underbriefing“ drückt das Finanzamt in der Regel ein Auge zu.

Beim Kauf über einen ortsansässigen Makler sollte man prüfen, ob der Makler tatsächlich auch über eine Zulassung verfügt. HANS-JÖRG WERTH

  • Hans-Jörg Werth

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