Altersversorgung 13.10.2006, 19:24 Uhr

Betonrente: Mietfrei heißt nicht kostenlos  

VDI nachrichten, Hamburg, 13. 10. 06, mav – „Neun von zehn Millionären sind durch Immobilien reich geworden.“ Hinter dieser Redensart in Finanzkreisen steckt ein Fünkchen Wahrheit. Tatsächlich kann man mit Immobilien Vermögen aufbauen. Und wenn es im Rahmen der Altersvorsorge darum geht, die Zuflüsse aus staatlichen und betrieblichen Töpfen zu ergänzen, ist die Immobilie eine interessante Option.

Um die Rolle der Immobilien zur Altersvorsorge richtig einschätzen zu können, muss als erstes eine wichtige Frage beantwortet werden: Soll die Immobilie selbst genutzt werden oder soll sie vermietet werden? Für die selbst genutzte Immobilie erübrigt es sich, Renditen ausrechnen zu wollen. Vor allem sicherheits-orientierte Menschen favorisieren eine Immobilie als Geldanlage, weil diese ihnen sofort oder später mietfreies Wohnen garantiert, sofern die eigenen vier Wände abbezahlt sind.

Aber was für eine Immobilie bietet sich dafür an? Das Haus im Grünen mit Garten und Schaukel für die Kinder kann ein Traum sein. Sind die Kinder aber aus dem Haus, wird der Traum schnell zur Belastung, denn das Haus ist für einen Rentner oder zwei oft zu groß und zu teuer im Unterhalt.

Kein Wunder, dass viele ältere Menschen ihr Eigenheim im Grünen gegen eine Stadtwohnung tauschen, weil sie sich nicht mehr um den Garten kümmern und stattdessen lieber kurze Wege zum Bäcker, zum Kiosk und ins Theater wollen.

Beim Erwerb einer Immobilie zur Altersvorsorge besteht – wie bei vielen anderen Geldanlagen auch – die Unsicherheit über die Wertentwicklung. In der Vergangenheit reichten die Renditen für Wohnimmobilien von 2 % bis teilweise über 5 % pro Jahr. Abhängig vom Standort konnten sogar noch höhere Renditen erzielt werden. Bei gewerblichen Objekten waren Renditen zwischen 4 % und 7 % die Regel. Nach einem zwischenzeitlichen Rücksetzer werden speziell in diesem Segment wieder steigende Erträge erwartet.

Wie viel wird aber mein Haus oder meine Wohnung in zehn, 15 oder 20 Jahren wert sein? Werde ich sie, wenn ich aus bestimmten Gründen verkaufen muss, mit Gewinn oder Verlust loswerden? Hier gilt es, sich umfassend auf dem Immobilienmarkt umzusehen, sich über mögliche Entwicklungen klar zu werden, mit Fachleuten zu reden und sich beraten zu lassen.

Klar ist schon heute, dass die Renditen aus der Vergangenheit kaum in die Zukunft fortzuschreiben sind. Allein die demographische Entwicklung, also die fortschreitende Alterung in Deutschland bei gleichzeitig sinkender Bevölkerungszahl, wird für einen Rückgang der Nachfrage nach Wohnraum sorgen. Allerdings gilt auch hier: Eine Verallgemeinerung gibt es nicht. Die Entwicklung wird regional sehr unterschiedlich verlaufen.

Neben der künftigen Wertentwicklung gilt es, auf die Ausstattung der Immobilie zu achten. Sind Lage und Einrichtung der Wohnung seniorengerecht? Gibt es steile Treppen, ist ein Fahrstuhl vorhanden, wie ist das Bad begehbar? Wo ist die nächste Bus- oder U-Bahn-Station, wo der Arzt, eine Apotheke?

Das Wohnen in den eigenen vier Wänden ist auch nicht kostenlos. Allein die Betrachtung der Finanzierungszinsen macht das deutlich. Ihn kann man als Preis fürs Wohnen betrachten, er entspricht der Kaltmiete in einem gemieteten Objekt.

Dazu kommt die Tilgung des Darlehens. Das ist die Quote, mit der Vermögen gebildet wird – bei einer Immobilie eben in Form von Steinen, Beton, Stahl und Glas. Damit nicht genug der Kosten: Wasser und Abwasser, Müllabfuhr und Strom – die berühmten Nebenkosten können erheblich zu Buche schlagen. Eigentümer dürfen außerdem Vater Staat über die Grundsteuer an ihrem Vermögen teilhaben lassen.

Und die Instandhaltung? Eine Immobilie braucht Pflege, wenn sie nicht schnell an Wert verlieren soll. Dafür sollte man Rücklagen bilden – für neue Fenster und ein neues Dach, die Heizung oder die Kellersanierung. Damit ist klar: Wer ausschließlich auf die eigene, selbst genutzte Immobilie als Altersvorsorge setzt, wird an dieser Stelle schmerzvoll erfahren, dass man Steine nicht essen kann.

Richtig ist aber auch, dass Immobilieneigentümer im Vergleich zu Mietern trotz gleicher Ausgangsdaten ein im Vergleich höheres Vermögen aufbauen. Zum einen stellt sich dies durch den Inflationsschutz der Immobilie als Sachwert dar, da bei der Kreditfinanzierung lediglich der Nominalwert der Immobilie zum Erwerbszeitpunkt getilgt wird. Preisveränderungen durch Geldentwertungen bleiben hier unberücksichtigt, zumal auch die Zinsbelastung in ihrer Höhe langjährig festgeschrieben ist. Mieten hingegen werden laufend angepasst, so dass Mieter tendenziell mehr für das Wohnen zahlen. Gleichzeitig sparen sie weniger diszipliniert, da die Eigenkapitalbildung im Vergleich zum Immobilienkäufer, der die Tilgung aufbringt, geringer ausfällt.

Sollen das Haus oder die Wohnung vermietet werden und die Einnahmen daraus der Altersversorgung dienen, gelten andere Maßstäbe. Grundsätzlich: Immobilieneigentum gilt weitgehend zu Recht als Inflationsschutz. Bei Immobilien, die vermietet werden sollen, bestimmt vor allem ihre Lage die langfristige Werthaltigkeit.

Makler wissen das. „Bei einer Immobilie kommt es auf drei Dinge an – die Lage, die Lage, die Lage.“ Dieses Bonmot ist flach – aber wahr! Nichts entscheidet mehr über die Werthaltigkeit eines Objektes als sein Standort.

Eine Wohnung mit Blick auf die Hamburger Außenalster oder ein Haus am Grunewald in Berlin sind weniger konjunkturanfällig als Objekte auf dem flachen Land oder in den östlichen Bundesländern, sind langfristig wertstabiler und besitzen das höhere Wertsteigerungspotenzial. Auch bei Immobilien gilt dabei die alte Kaufmannsweisheit: Der Gewinn liegt im Einkauf. Deswegen sollte man sich bei der Wahl einer Immobilie Zeit lassen, gründlich und über einen längeren Zeitraum den Markt sondieren, sich bei Grundeigentümerverbänden, Immobilien-Banken und Bausparkassen dort veröffentliche Übersichten beschaffen und beraten lassen.

Welche Mieteinnahmen sich mit einer Immobilie erzielen lassen, entnimmt man am besten dem Mietspiegel oder einer Anfrage beim Grundeigentümerverband. Wichtig: Die Mietrendite vor Steuern sollte positiv sein. Im Klartext: Das Objekt sollte sich aus den Mieterträgen finanziell tragen und sich nicht nur rechnen, weil die Zinsen für das Darlehen von der Steuer abgesetzt werden können. Und selbst wenn die Immobilie einige Zeit nicht vermietet ist, sollten Sie die Kosten der Finanzierung trotzdem tragen können, optimaler Weise bis zu zwölf Monate lang. Mietausfälle kommen schließlich immer wieder vor. J. HOFFMANN

Renditen für Wohnimmobilien sinken

Ein Beitrag von:

  • Jürgen Hoffmann

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