Immobilien 27.05.2005, 18:38 Uhr

Ausländer entdecken Vorteile des deutschen Wohnungsmarktes  

Die britische Terra Firma übernimmt Wohnungen der Eon für 7 Mrd. €.

Als Effizienzgewinn preisen es die einen, Sorgen vor dem Qualitätsverfall der Immobilien haben die anderen. Immer mehr Mietwohnungen werden in großen Paketen an angelsächsische Finanzinvestoren veräußert. Jüngstes Beispiel ist der Verkauf der Viterra, der Immobilientochter des Energiekonzerns Eon an die deutsche Annington, eine Tochter des britischen Finanzinvestors Terra Firma. 7 Mrd. ? zahlt der Käufer für die 150 000 Wohnungen und damit erheblich mehr als Experten erwartet hatten. Zugleich ist das Geschäft das bisher größte.

Auf Platz Zwei folgt der Verkauf der Eisenbahnerwohnungen, die vor vier Jahren ebenfalls die Deutsche Annington erworben hatte. Dass sie wiederum den Zuschlag erhalten hat, begründet der Chef des Mutterkonzerns Terra Firma, David Pascal, mit der Strategie des Hauses, die Wohnungen zu privatisieren, also an die Mieter zu verkaufen. Außerdem sei die Sozialverträglichkeit ein wichtiger Punkt gewesen.

Seitdem ausländische Investoren deutsche Wohnimmobilien entdeckt haben, ist dieser Markt spannend geworden. Allein im vergangenen Jahr hatten 300 000 Wohnungen im Gesamtwert von mehr als 13,5 Mrd. ? den Eigentümer gewechselt. Und ein Ende ist noch nicht abzusehen, glauben die Volkswirte der Deutschen Bank Research. Aber auch die Investmentbank Rothschild, die die Deutsche Annington beim Kauf des Viterra-Pakets beraten hatte, ist davon überzeugt. Deutsche Marktteilnehmer sind häufig über das zielstrebige Vorgehen der ausländischen Finanzinvestoren erstaunt: Galt doch der Wohnimmobilienmarkt bisher immer als wenig renditeträchtig. Zudem schienen eine mieterfreundliche Rechtsprechung, die gesamtwirtschaftliche Schwäche und eine alternde Bevölkerung gegen ein Engagement in diesem Markt zu sprechen. Doch das sehen Käufer und Investmentbanken, wie Cerberus, Corpus, Blackstone, Goldman Sachs oder Morgan Stanley, anders.

„Viel Kapital ist suboptimal allokiert“, meint Norbert Walter, Chefvolkswirt der Deutschen Bank. Die ausländischen Finanzinvestoren sehen weniger die Nachteile als die Vorzüge des deutschen Marktes: Die Mieten und Preise sind in den letzten Jahren stabil geblieben, wenn nicht sogar gesunken. Wohnungen sind heute deutlich günstiger als 1990. Die Investoren hoffen also auf ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial, das an den anderen ausländischen Märkten schon längst ausgeschöpft ist: Deshalb eignen sich diese fast überhitzten Märkte nicht für ein Engagement.

Was den Käufern bei ihren Aktivitäten in Deutschland zudem hilft, ist die Aussicht auf langfristig niedrige Zinsen. Solange die unterhalb der Gesamtrendite eines Objekts liegen, können die Investoren bis zu 90 % der Immobilienkäufe über Fremdkapital finanzieren. Das aber steigert die Rendite des Eigenkapitals.

Für Tobias Just, Autor der Studie der Deutschen Bank Research zum Thema „Wohnungsportfolien“, ist es deshalb nicht verwunderlich, dass auch im laufenden Jahr das Käuferinteresse anhalten wird, nachdem es im vergangenen Jahr zum Verkauf der 82 000 GAGFAH-Wohnungen durch die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte an Fortress kam. Darüberhinaus verkaufte auch das Land Berlin 66 000 GSW-Wohnungen an ein Konsortium von Cerberus und der Investmentbank Goldman Sachs. Bis zum Jahr 2010 rechnet Just mit dem Verkauf von bis zu 1 Mio. weiterer Wohneinheiten.

Dass die Mieter durch diese Renditeüberlegungen der Finanzinvestoren zu kurz kommen könnten, glaubt der Volkswirt nicht, wenn er auch einräumt, dass häufig noch Vertrauen in die Sozialverträglichkeit einer Privatisierung geschaffen werden müsse.

Die Anleger würden sich nach den Bedürfnissen des regionalen Marktes richten. Die Bestände seien bisher bewusst vor Marktkräften geschützt worden. Doch die neuen Besitzer würden die Verwaltung der Immobilien effizienter gestalten. Mietsteigerungen müssten deshalb nicht zwingend die Folge eines Eigentümerwechsels sein, glaubt er. Bundeskanzler Gerhard Schröder forderte auf dem Mietertag in Kiel, dass es beim Verkauf von großen Wohnungsunternehmen nicht allein um Rendite, sondern auch um soziale Verantwortung und ausreichenden Mieterschutz gehen müsse.

Bei den verschiedenen großen Transaktionen des vergangenen Jahres hatten sich die Interessenvertreter der Mieter häufig besorgt gezeigt, den Wohnungsunternehmen könne Kapital, das sie für Instandhaltungsmaßnahmen zurückgelegt hatten, entzogen werden. Dadurch könnte die Instandhaltung und die Qualität der Wohnungen dann leiden. Diese Sorgen müssten die Käufer berücksichtigen.

Die Verkäufer hingegen sollten nicht mehr allzu lange warten, rät Just, ein Ratschlag, den Eon befolgt hat. Denn mit dem Verkauf der Viterra konnte der Konzern einen höheren Preis erzielen als erwartet, nun dürfte ein Buchgewinn von 2,4 Mrd. ? für den Energiekonzern herausspringen, den er wiederum für seine Expansionspläne einsetzen kann.

Weiteren Auftrieb könnte der Markt erhalten, wenn, wie derzeit diskutiert, Immobilien-Aktiengesellschaften eingeführt werden – nach dem Vorbild der amerikanischen Reits, der Real Estate Investment Trusts. Offen ist dabei noch die Frage der Besteuerung bei Ausschüttungen dass sich diese Frage vor einer vorgezogenen Bundestagswahl im Herbst klären lässt, ist unwahrscheinlich. Wenn diese Reits aber kommen, wäre es für die Finanzinvestoren noch leichter, nach meist fünf bis sieben Jahren die Wohnungspakete wieder weiter zu veräußern. „Sollte sich das Bundesfinanzministerium endgültig gegen einen deutsche Reit entscheiden, würde dies zwar einen Dämpfer für den Markt für Wohnungsportfolios bedeuten, zum Erliegen käme er jedoch sicherlich nicht“, meinen die Deutsche-Bank-Volkswirte. B. SCHOLTES

Wohnungen sind heute günstiger zu haben als 1990

Von B. Scholtes
Von B. Scholtes

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