Gebäude-Modernisierung zum Nulltarif

Wer in seinem Heizungskeller einen energieschluckenden Wärmeerzeuger betreibt und ihn jetzt erneuern will, braucht dafür keine müde Mark zu investieren – vorausgesetzt, er findet eine Dienstleistungsfirma, die auf eigene Kosten die neue Anlage installiert, betreibt und das Ganze mit der eingesparten Energie finanziert. Einspar-Contracting heißt dieses Finanzierungsmodell, und findige Kommunalverwaltungen nutzen es immer öfter, um auf preiswerte Art marode Energiezentralen zu modernisieren. So jetzt geschehen bei vier Kölner Schulen, die – um alle Einsparpotentiale auszuschöpfen – im Rahmen des „Performance-Contracting“ mit modernen Heizungs- und Lüftungsanlagen ausgestattet wurden.
Bei Contractingprojekte für die öffentliche Hand gilt es zwei Arten zu unterscheiden: die reine Wärmelieferung und das Einspar-Contracting. Bei der Wärmelieferung – dem klassischen Versorgungs-Contracting – wird die Anlageninvestition über den Wärmepreis refinanziert. Bei dem Einspar-Contracting – auch „Performance-Contracting“ genannt – tätigt alleine der Contractor die Investitionen. Und diese lassen sich aus der erzielten Energieeinsparung refinanzieren. „Beide Modelle bieten langfristig nicht immer die optimale Lösung für den Kunden“, urteilt Dipl.-Ing. Horst Kever, Bereichsleiter für das Gebäudemanagement des Kölner Unternehmens Wolfferts. Bei der klassischen Wärmelieferung, also dem Versorgungs-Contracting, würden oftmals nicht alle Einsparpotentiale ausgeschöpft. Beim Einspar-Contracting hingegen würde teilweise der bestehende Instandsetzungsstau in den Liegenschaften vernachlässigt und reine Optimierungsmaßnahmen im Bereich der Regelungstechnik durchgeführt.
„Diese bisherige Klassifizierung von Contracting-Projekten veranlaßte uns, eine Projektvariante zu entwickeln, in dem ein optimales Maßnahmenpaket für den Kunden geschnürt wird, in dem alle erforderlichen Ersatzinvestitionen (Sanierungen) sowie eine maximale Ausschöpfung der bestehenden Einsparpotentiale enthalten ist“, erläutert Kever. Mit Hilfe dieser Projektvariante habe man jetzt in Köln die Heizungs- und Lüftungsanlagen von drei Schulen und einem Schulzentrum saniert und optimiert, ohne daß der Kämmerer eine Investitionsmark ausgeben mußte. Bei den Kölner Lehranstalten handelt es sich um die Realschule Planckstraße, die Grundschulen Humboldtstraße und Urnenstraße sowie das Schulzentrum Ostheim.
Das von den Wolfferts-Ingenieuren für die vier Schulbauten geschnürte Maßnahmepaket beinhaltet zum Teil neue Wärmeerzeuger, wobei alte, ölgefeuerte Anlagen auf umweltfreundliche, erdgasgefeuerte Wärmeerzeugungsanlagen umgestellt wurden. Des weiteren habe man Optimierungsmaßnahmen im Bereich der Regelungstechnik durchgeführt, erinnert sich Kever. So werden in einer großen Sporthalle die Luftmengen sowie die Außenluftanteile und damit auch die Energieverbräuche über die Luftqualität geregelt (CO2-Regelung). Diese Maßnahmen führten zu Energieeinsparungen von rund 25% der Unterhalts-/Energiekosten, versichert der Wolfferts-Bereichsleiter. Als Contractor habe man die Energiekosteneinsparung für die Teilfinanzierung der durchgeführten Maßnahmen genutzt. Der übrige Sanierungsaufwand werde im Rahmen des Service-Paketes über den Wärmepreis refinanziert. Dieser beinhalte ebenso die Kosten für Betrieb und Wartung der installierten Gebäude-Haustechnik.
Die neu installierte Anlagentechnik bleibt gemäß Contracting-Vertrag zehn Jahre Eigentum der Kölner Dienstleistungsfirma für Gebäude- und Energiemanagement. In dieser Periode überweist die Verwaltung der Domstadt feste monatliche Wärmelierfungsgebühren oder Abschlagszahlungen auf Basis des voraussichtlichen Energieverbrauches sowie der prognostizierten Energieeinsparung. Kever: „Die in der Angebotsphase dargestellte Garantieeinsparung wird von Wolfferts vertraglich gesichert.“
Die Höhe der Energiekosteneinsparung ist enorm. Ein Beispiel: Die vor der Umsetzung des Contracting-Projektes gemeldete Gasanschlußleistung im Schulzentrum Ostheim und die damit verbundenen Gasleistungskosten habe man um 48 % reduzieren können, berichtet Kever. Dies sei geschehen in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit dem örtlichen Gasversorger. „Das Ergebnis ist eine jährliche Leistungskosteneinsparung von 24 000 DM,“ rechnet Kever vor. Hinzu kämen noch die Verbrauchskosteneinsparungen.
Drittfinanziert wurde in Köln nicht nur die reine Wärmeerzeugung, sondern auch die dezentralen Meß-, Steuer- und Regelungs-Einrichtungen in den einzelnen Heizungs- und Lüftungszentralen der Liegenschaften. Da zum Teil unterschiedliche MSR-Regelungsfabrikate vom Contractor zu managen sind, hat Wolfferts die Anlagen auf die fabrikatsneutrale Gebäudeleittechnik „Omni-GLT“ aufgeschaltet, um eine kontinuierliche Optimierung und Bewertung der Energieverbräuche zu gewährleisten. Hierzu werden auflaufende Störmeldungen direkt über das Mobilfunknetz oder über City-Ruf an den 24-Stunden-Bereitschaftsdienst des Kölner Unternehmens weitergeleitet. Kever: „Wir verstehen unter Gebäude- und Energiemanagement nicht nur Contracting-Projekte, in denen Maßnahmen drittfinanziert werden.“ Man berate den Kunden in allen technischen sowie energiewirtschaftlichen Fragestellungen, gleichgültig ob es sich um die Wartung einer kleineren Liegenschaft oder um einen Großkunden mit Liegenschaften hoher technischer Ausstattung handele. Entsprechend versteht sich das jetzt auf ein 100jähriges Bestehen zurückblickende Unternehmen als Dienstleistungspartner im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung.
PETER GÖHRINGER
Kölner Schulzentrum Ostheim: Moderne Technik gestattet hier jetzt sparsames Heizen. Die neu installierte Anlagentechnik bleibt gemäß Contracting-Vertrag jedoch zehn Jahre Eigentum des Kölner Dienstleistungsunternehmens.