Bau 07.03.2008, 19:33 Uhr

Zusammen bauen und wohnen  

Innerstädtisches Wohnen liegt derzeit voll im Trend. Doch eine eigene Wohnung oder gar ein eigenes Haus mitten in der Stadt ist nicht zu bezahlen. Die Grundstückspreise sind viel zu hoch. Angesagt sind deshalb Baugemeinschaften, die sogar von den Gemeinden gefördert werden.

Die Niederlande, Dänemark und Österreich haben es vorgemacht: Gruppenbauprojekte sind dort längst Teile der Stadtplanung. Auch in Deutschland können sich immer mehr Menschen vorstellen, gemeinsam mit Nachbarn zu bauen. Nach einer Emnid-Umfrage im Auftrag der BHW stehen 58 % der Befragten solchen Projekten positiv gegenüber.

Der Zusammenschluss gleichinteressierter Bauherren zu privaten Baugemeinschaften soll bei geringerem Mitteleinsatz des Einzelnen breiteren Kreisen zu Wohnungseigentum verhelfen. Es geht darum, vieles gemeinsam zu planen, eine funktionierende Nachbarschaft aufzubauen und Geld zu sparen. „Wer sich mit anderen zusammenschließt, kann bis zu 20 % Kosten sparen“, weiß Thomas Buchler, vom Architektenbüro Thoma, Lay, Buchler in Stuttgart.

Auch Kommunen sind an bauwilligen Gruppen interessiert. Ihnen wird nämlich unterstellt, sich mehr für die Qualität ihres Wohnumfeldes engagieren zu wollen als Eigentümer, die eine Wohnung von der Stange kaufen. So räumt Berlin Baugemeinschaften bei der Vergabe landeseigener Grundstücke bessere Chancen ein. Auch Hamburg, München, Hannover, Freiburg und Tübingen wollen so für ein attraktives Wohnumfeld in ihren Innenstädten sorgen.

Grundsätzlich versteht sich die Baugemeinschaft als ein Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren, die ein Grundstück kaufen, um darauf Wohneigentum zu errichten. Jedes Mitglied dieser Gemeinschaft ist gleichzeitig Bauherr der eigenen Wohnung, des eigenen Hauses oder Reihenhauses innerhalb des Gesamtprojekts. In der Regel finden sich die Bauherren im Bekanntenkreis, so der Berliner Architekt Ulrich Schop, der selbst eine Baugruppe ins Leben gerufen hat.

Die Größe von Baugemeinschaften variiert meist zwischen drei und zwanzig Haushalten. Pragmatische Größen haben sich bewährt, also Gruppen, in denen gute persönliche Kontakte bestehen, und die Entscheidungswege möglichst kurz sind. Als Faustregel gilt: Alle Mitglieder müssen um einen Tisch passen. Wer sich der Gruppendynamik nicht aussetzen mag, ist fehl am Platz. Spätestens bei der Ausführungsplanung sollte die Gruppe vollständig sein, sonst sind die finanziellen Belastungen für die Startgruppe zu hoch. Nicht vergebene Wohnungen vorzuhalten, ist teuer. Schließlich müssen die gesamten Baukosten von den vorhandenen Nutzern vorfinanziert werden.

Neben der Vollständigkeit der Baugemeinschaft muss aber auch jede einzelne Finanzierung stehen. Schließlich ist jeder Bauherr für das gemeinsame Bauprojekt verantwortlich. „Wer in einer Baugemeinschaft mitmacht, der übernimmt damit sämtliche Bauherrenrisiken“, so André Heuss, Bauberater bei der Bürgerbau AG. Zum unternehmerischen Risiko gehören Unwägbarkeiten, wie das Ansteigen von Baustoffpreisen, die ansonsten dem Bauträger obliegen. Sinnvoll ist es deshalb, während der Planungs- und Bauphase mit Baugemeinschaften erfahrene Architekten hinzu zu ziehen.

Besonders wichtig ist die rechtliche Organisation. Viele gründen zunächst einen Verein. Die endgültige Rechtsform hängt vom Charakter der Gruppe ab. Eigentumsorientierte Baugemeinschaften gründen meist eine Planungs- und Bauherrengemeinschaft – in der Regel als GbR. Auch die Rechtsform der GmbH wird oft gewählt. Bei Genossenschaften steht der soziale Aspekt im Vordergrund. Auf jeden Fall muss darauf geachtet werden, dass die Gesellschaftsform bei Banken kreditwürdig ist und dass sich die Haftung begrenzen lässt.

Bei der Grundstückssuche können die üblichen Wege – über Zeitungsangebote – gewählt werden. Erkundigungen über Maßnahmen der öffentlichen Hand sollten angestellt werden. Bundesländer wie Niedersachsen unterhalten Treuhandstellen für Grundstücksvermarktung. Stadtentwickler weisen darauf hin, dass Kirchen derzeit Gemeindehäuser verkaufen.

DIETER W. HEUMANN

Von Dieter W. Heumann

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