Wohn-Riester 08.01.2010, 19:44 Uhr

Wohn-Riester legt Bauherren in Fesseln  

Die Eigen-heimrente birgt einige Tücken für Bauherren. Wer wegen Scheidung, Jobwechsel oder Krankheit aus dem geförderten Eigenheim ausziehen muss, riskiert hohe Zusatzsteuern. VDI nachrichten, Düsseldorf, 8. 1. 10, ps

Seit einem Jahr gibt es den Wohn-Riester, eine interessante Variante zur Förderung der selbst genutzten Immobilie als Altersvorsorge. „Stets die richtige Wahl ist er aber nicht, denn auch bei jedem normalen Riester-Vertrag kann das Guthaben für die Baufinanzierung eingesetzt werden“, erklärt Elgin Gorissen-van Hoek, vereidigte Sachverständige für Baufinanzierung in München. „Das ist für den Sparer oft finanziell attraktiver und lässt ihm mehr Flexibilität.“

Das Problem: Viele wissen das nicht. Und weil sich primär Bausparkassen mit diesem Thema beschäftigen, bringen viele Menschen mit „Wohn-Riester“ automatisch einen Bausparvertrag in Verbindung. Erst allmählich haben auch unabhängige Berater das nötige Wissen und die nötige Software parat, um mit Sachkenntnis Kunden umfassend über die Vor- und Nachteile zu informieren.

Mit dem Wohn-Riester – korrekt: „Eigenheimrente“ – hat die Bundesregierung den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum in die staatlich geförderte private Altersvorsorge integriert. Für die Eigenheimrente gilt die gleiche Förderung wie für die Riester-Rente.

Allerdings ist die Förderung an unterschiedliche Bedingungen geknüpft. Während die Riester-Rente neuerdings auch im Ausland ausgezahlt werden muss, bindet sich der Inhaber der Eigenheimrente an Deutschland. „Die Immobilie muss in Deutschland liegen und nach dem 31. Dezember 2007 gebaut oder gekauft worden sein“, betont Gorissen-van Hoek. Und weiter: „Der Eigentümer muss die Immobilie selber nutzen. Er muss dort seinen Hauptwohnsitz und seinen Lebensmittelpunkt haben. Nur dann fördert der Staat die Eigenheimrente. Bei einem Verstoß muss man die Förderung zurückzahlen.“

Der Nachteil des Wohn-Riester ist seine Starrheit; das Leben muss quasi „wie am Schnürchen verlaufen“. Probleme gibt es, wenn die Immobilie wegen Scheidung oder Ortswechsel wieder verkauft oder vermietet werden muss. Dann muss das geförderte Guthaben binnen vier Jahren in eine neue selbst genutzte Wohnimmobilie fließen.

Alternativ kann das Guthaben innerhalb eines Jahres auch in einen anderen Riester-Vertrag eingezahlt werden. Ansonsten sind die auf dem Wohnförderkonto verbuchten Beiträge als Leistung aus dem Altersvorsorgevertrag mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Nur beim beruflich bedingten Umzug entfällt diese Regel, sofern der Besitzer die Immobilie spätestens mit 67 Jahren wieder bewohnt.

Heinrich Bockholt, Chef des Instituts für Finanzwissenschaft in Koblenz fasst das Problem so zusammen: „Die Wohn-Riester-Regeln erwecken den Eindruck, als habe man sie auf einen 35-jährigen Beamten zugeschnitten, der in den folgenden 50 Jahren den Wohnort nicht wechselt, sich nicht scheiden lässt, nicht in ein Pflegeheim zieht und der – wie seine Frau – frühestens mit 86 Jahren stirbt.“

Beim Wohn-Riester gibt es zwei Varianten: Hypothekendarlehen und Bausparvertrag. Beim Hypothekendarlehen handelt es sich im Prinzip um einen normalen Immobilienkredit, bei dem die Tilgungsraten staatlich bezuschusst sind. Ferner profitiert der Sparer von möglichen Steuervorteilen und Zinsersparnissen.

Weiter verbreitet sind Wohn-Riester-Bausparverträge. Doch hier ist Prüfen und Nachrechnen angebracht: Zu einem Abschluss raten Experten nur, wenn der Sparer tatsächlich bauen will. Bausparen ist in der Regel niedrig verzinst. Dies lohnt sich daher nur, wenn später tatsächlich das relativ günstige Baudarlehen genutzt werden soll. „Beim Bausparvertrag besteht die Gefahr, dass Sparer wegen der Zulagen einen Wohn-Riester-Bausparvertrag unterschreiben, der aber nicht in Ihre Lebensplanung passen muss“, so Gorissen-van Hoek.

Aus jedem Riester-Vertrag lassen sich später die Vorteile des Wohn-Riesters ziehen

Noch ein Problem ergibt sich aus dem Steuer-Konstrukt. Wie bei allen Riester-Produkten, liegt auch dem Wohn-Riester das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung zugrunde. Das heißt: Innerhalb der Ansparphase sind Beiträge steuerfrei beziehungsweise steuerbegünstigt.

Der Steuerzugriff erfolgt erst in der Auszahlungsphase im Alter. Anders als bei der normalen Riester-Rente gibt es beim Immobilienkauf keine Auszahlung, so dass auch keine monatliche Rente besteuert werden kann.

Deshalb summiert der Staat die Tilgungsbeiträge in einem fiktiven „Wohnförderkonto“, das jährlich mit 2 % verzinst wird. Auf diesen Betrag muss der Sparer, nachdem er in Ruhestand gegangen ist, 25 Jahre lang Steuern zahlen. Oder er zahlt alles auf einmal und nimmt dafür einen Rabatt von 30 % in Anspruch.

Das Problem dann: Müssen die Bewohner ihr Haus verlassen und z. B. ins Pflegeheim, sind sie nicht mehr Selbstnutzer der Immobilie. Jetzt droht eine „nachträgliche Strafsteuer“. Dazu Bockholt: „Wer dann nicht in der Lage ist, das geförderte Eigenheim zu verkaufen und Dauerwohnrechte in einem Pflegeheim zu erwerben, muss das Eineinhalbfache der noch zu versteuernden 30 % nachzahlen.“

Daher gilt: Sparer sollten sich durch Werbung nicht irritieren lassen. Aus jedem Riester-Vertrag kann man später noch Vorteile des Wohn-Riesters ziehen.

STEFAN TERLIESNER

Von Stefan Terliesner

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