Baufinanzierung 06.05.2011, 19:53 Uhr

Trotz steigender Zinsen: Nur nicht hetzen lassen

Die Inflation nimmt zu, die EZB hat Anfang April erstmals seit Ausbruch der Finanzkrise 2008 den Leitzins erhöht. Das lässt weiter steigende Zinsen erwarten. Davon sollten sich Bauwillige aber nicht zu überhasteten Kaufentscheidungen drängen lassen. Wer dagegen schon einen Hypothekenkredit abzahlt, dessen Zinsbindung bald ausläuft, kann sich die günstigen Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Um fast einen ganzen Prozentpunkt sind Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung seit dem Herbst 2010 teurer geworden. Damals, auf dem tiefsten Stand der vergangenen 30 Jahre, waren erstrangige Baudarlehen schon für 3,28 % p.a. zu haben. Jetzt, Anfang Mai 2011, verlangen die Banken und Baugeldvermittler im Schnitt 4,19 %. Der „kleine“ Unterschied kommt Neufinanzierer in absoluten Zahlen teuer zu stehen: Für eine Darlehenssumme von 200 000 € müssen sie über die Zinsbindungsdauer von zehn Jahren nun 17 000 € mehr Zinsen zahlen, als wenn sie vor sieben Monaten den Kreditvertrag unterzeichnet hätten.

Trotzdem liegen die aktuellen Konditionen immer noch unter dem langjährigen Durchschnitt. Wegen der florierenden Wirtschaft, sinkenden Arbeitslosenzahlen und dadurch steigendem Inflationsdruck erwarten viele Volkswirte, dass die Zinsen weiter steigen. Banken und Makler nutzen diese Prognosen, um potenzielle Immobilienkäufer zum Abschluss zu drängen. „Doch ob sich der Aufschwung wirklich so fortsetzt, kann niemand mit Gewissheit sagen“, gibt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, zu bedenken.

Überhaupt sollte sich kein Häuslebauer zu sehr von den Kreditkosten leiten lassen. „Das Wichtigste ist doch, das passende Objekt in der richtigen Lage zu finden. Erst wenn das gefunden ist, kann es darum gehen, das beste Darlehensangebot herauszufiltern.“

Auf gute Beratung der Banken sollte man dabei nicht zählen. Dieses ernüchternde Fazit zieht Nauhauser nach einer Analyse von 397 Darlehensangeboten, die der Verbraucherzentrale von Kunden zur Prüfung eingereicht wurden. 71 % der Angebote passten nicht zum Bedarf der Verbraucher. Häufig war die Darlehenshöhe zu gering kalkuliert worden. „Mit dem Kaufpreis ist es ja nicht getan. Die Nebenkosten sowie Renovierungsaufwendungen müssen realistisch abgeschätzt werden“, erklärt Nauhauser. Ist das Budget zu knapp, müssen solche Positionen später teuer nachfinanziert werden, zum Beispiel über Ratenkredite.

Andererseits wurden in der Beratung Vermögenswerte des Kreditnehmers oft nicht ausreichend berücksichtigt. „Beispielsweise kann bestehendes Kapital, das in Rentenversicherungen gebunden ist, lukrativer eingesetzt werden, um Zinskosten zu reduzieren. Anders gesprochen: die Rendite in der Kapitalanlage ist in der Regel niedriger als die Zinskosten für das Fremdkapital“, stellt der Verbraucherschützer heraus.

Zu wenig Beachtung wurde laut Nauhauser auch der Frage der passenden Zinsbindung geschenkt: „Langfristige Zinsvereinbarungen sind teurer als kurzfristige. Andererseits haben Verbraucher ein Interesse daran, die Risiken aus stark steigenden Anschlusszinsen zu begrenzen.“ Um die individuell bedarfsgerechte Zinsbindung zu finden, müsste der Berater zunächst den wahrscheinlichen Tilgungsverlauf analysieren. Dabei sind Veränderungen bei Einkommen und Ausgaben zu berücksichtigen, etwa bedingt durch Familienphasen. Mittlerweile bieten viele Kreditinstitute und Versicherungen schon die Möglichkeit, während der Zinsbindungsphase die Tilgungshöhe mehrfach der Lebenssituation anzupassen. „Der Wettbewerb bei Darlehen mit dieser Option hat deutlich zugenommen“, stellt Heidi Müller vom Baugeldvermittler Interhyp fest. Die Möglichkeit, außerplanmäßig bis zu 5 % der Kreditsumme pro Jahr zu tilgen, zählt laut Müller schon zum Standard. „Einige Banken ermöglichen sogar Sondertilgungen bis zu 10 % pro Jahr ohne Zinsaufschlag.“ Wer ein Darlehen sucht, solle stets das Gesamtpaket aus Grundverzinsung und Optionen betrachten.

Die Topkonditionen gelten ohnehin nur für Bauherren und Käufer, die viel Eigenkapital einsetzen können. Die besten Zinssätze gibt es für den Darlehensbereich bis maximal 60 % des Kaufpreises. Für den darüber liegenden Kreditteil bis 80 % verlangen die Banken einen geringen Zinsaufschlag. „Ab circa 90 % des Kaufpreises wird es meist richtig teuer“, warnt Heidi Müller. Sogenannte Vollfinanzierungen, bei denen der Immobilienkäufer nur die Erwerbsnebenkosten aus dem Eigenkapital aufbringt, seien seit der Finanzkrise 2008 kaum noch darstellbar. Zurückhaltend seien die Kreditinstitute auch bei der Finanzierung von Objekten in strukturschwachen Regionen.

Günstiger sind die Kreditkonditionen einiger Anbieter für Bauherren geworden. War es früher üblich, dass die Banken schon ab dem vierten Monat Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Kreditbeträge kassierten, haben mehr und mehr Institute diese Frist auf zwölf Monate verlängert. Bei marktüblichen 0,2 % bis 0,25 % pro Monat können diese Zinsen das in der Bauphase knappe Budget arg strapazieren.

Wer schon Eigenheimer ist, kann sich die derzeit noch günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Voraussetzung ist, dass die laufende Zinsbindung in spätestens 60 Monaten ausläuft. Ist dies gegeben, können Kreditnehmer ein Forwarddarlehen abschließen. Das muss nicht bei der bisher finanzieren Bank sein. Pro Monat bis zum Beginn der Anschlussfinanzierung verlangen die Anbieter 0,01 bis 0,04 Prozentpunkte Aufschlag auf ihre jeweils aktuelle Kondition für Neuabschlüsse. Die Mehrkosten rechnen sich, wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung höher liegen. MARTIN VOLMER

Von Martin Volmer

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