Mit Köpfchen statt mit der Abrissbirne
Das Bauen im Bestand gewinnt an wirtschaftlicher Bedeutung. Mehr als die Hälfte der Bauumsätze werden hier erwirtschaftet. Renovierung, Sanierung und oft genug der Quasineubau hinter historischer Fassade erfordern oft ganz andere Kenntnisse und Erfahrungen als der Neubau. So wurde das Thema auf dem Deutschen Bautechnik-Tag in Mainz aufmerksam verfolgt.
Köpfchen statt Abrissbirne“, lautet das Motto des Baudienstleisters Hochtief, der sich mit seiner Construction AG auf die Revitalisierung von Altbauten spezialisiert hat. Fast 80 % der Gewerbe- und Wohngebäude sind nach Angaben des Baumultis älter als 25 Jahre und renovierungsbedürftig. Gefragt sind Flexibilität und kreative Konzepte.
„Hinter diesen Aufgaben steckt ein ungeheures Know-how“, betonte Matthias Duft, Geschäftsleiter von Hochtief Construction in Erfurt, kürzlich auf dem Deutschen Bautechnik-Tag in Mainz. In einer Public Private Partnership mit dem Landkreis Offenbach hat das Unternehmen die Sanierung, Finanzierung und Betreibung von 49 Schulen im Ostteil des Kreises übernommen. Rund 100 000 m2 müssen komplett saniert werden. Das Vertragsvolumen liegt bei rund 410 Mio. €.
Leere Kassen, ein Investitionsstau von rund 200 Mio. € und hohe Brandschutzauflagen haben den Kreis zu einem auf 15 Jahre angelegten PPP-Modell (public private partnership) bewogen: „Wie haben den Markt gefragt“, erklärt Landrat Peter Walter, „und den Lebenszyklus einer gesamten Immobilie ausgeschrieben.“ Vor besonderen Herausforderungen steht die Bauleitung nicht nur wegen der Komplexität des Projekts – die Sanierungsmaßnahmen müssen zudem bei laufendem und ungestörtem Schulbetrieb erfolgen.
Fazit nach drei Jahren Bauzeit: Zehn Schulen sind komplett saniert, vier in Planung und fünf in Bearbeitung. 70 % der Brandschutzauflagen sind erfüllt – ein gutes Ergebnis, wie Landrat Walter findet, zudem Vandalismus und Gewaltneigung in den Schulen schon jetzt zurückgegangen seien.
„Bauen rund um den Kunden“, lautete auch der Auftrag für die i.volution-Gruppe von Bilfinger und Berger. Das Bauunternehmen hat das Kaufhaus Galeria Kaufhof am Berliner Alexanderplatz nach einer Bauzeit von 21 Monaten von einem mit Wabenbeton verkleideten Bau aus DDR-Zeiten in ein modernes Warenhaus mit Travertin-Fassade und Glaskuppel verwandelt.
Das vorhandene Gebäude musste, so der Hochbau-Leiter von Bilfinger und Berger, Klaus Raps, bei laufendem Kaufhausbetrieb fast vollständig abgebrochen, durch eine Neubau und zwei Stockwerke ergänzt und wieder schlüsselfertig übergeben werden.
Im Gegensatz zu anderen Projekten befanden sich also ständig Privatpersonen auf der Baustelle, die Haustechnik musste weiter laufen, die Sicherheitseinrichtungen und Fluchtwege erhalten und die Verkaufsflächen sauber bleiben. Ein Jahr Vorarbeit nahmen nach Raps Angaben allein die Bestandsaufnahme mit Auswertung alter Konstruktionspläne, die Terminplanung und die Einteilung des Projekts in 130 Bauabschnitte in Anspruch. Um die Verkaufsräume zu schützen, wurden 50 000 m2 staubdichte Gipskartonwände errichtet. Besondere Schutzvorkehrungen für Kunden und Mitarbeiter waren auch bei der Entsorgung gesundheitsgefährdender Stoffe nötig. Wegen der begrenzten Lagerkapazitäten mussten Baustoffe direkt nach Anlieferung verarbeitet und im Gegenzug abgebrochenes Material ebenso „just-in-time“ entsorgt werden. Praktisch vor laufendem Publikum wurden 20 neue Rolltreppen eingebaut, eine Anlage, die derzeit die europaweit größte ist. Um eine vollständige Einrüstung des Gebäudes zu vermeiden, wurde die neue Natursteinfassade in Elementen industriell vorgefertigt und in der Nacht montiert.
Insgesamt 90 % der ursprünglichen Gebäudesubstanz sind nun komplett erneuert, die Verkaufsfläche um 15 000 m2 erweitert. „Das revitalisierte Gebäude ist nahezu ein Neubau“, bilanziert Raps das ganzheitliche Bau-, Beratungs-, und Dienstleistungsprojekt.
Ein vielseitiges Konzept verlangte auch der Umbau des ebenfalls im Berliner Osten gelegenen ehemaligen Staatsratsgebäudes. Der einstige Regierungssitz von Erich Honecker aus den 60er- Jahren steht seit 2001 unter Denkmalschutz, sollte aber dennoch einer „radikalen Umnutzung“ zu einer modernen Managementhochschule unterzogen werden. Festsäle, ein Bankett- und Kinosaal, Büros und Serviceräume sollten für die European School of Management and Technology (ESMT) so restauriert werden, dass der einstige DDR-Charme nicht verloren ging.
Die Hochtief Construction AG kombinierte Erhaltungsmaßnahmen in historisch und qualitativ hochwertigen Bereichen wie dem Honecker-Büro mit dem vollständigen Rückbau der restlichen Räume. Sie wurden entkernt, dekontaminiert, entrümpelt und grundlegend neu gestaltet. Zu Spitzenzeiten musste das Bauteam täglich 200 t Bauschutt entsorgen. Die historische Fassade aus Metall und Glas wurde ebenso erneuert wie die technische Gebäudeausrüstung.
Der Spagat zwischen DDR-Nostalgie und den Anforderungen eines zeitgemäßen Umfeldes ist nach Überzeugung von Manfred Wendig, Projektleiter bei Hochtief Construction in Frankfurt, gelungen. So ist der ehemalige 500 m2 große Festsaal heute durch eine Glaswand in zwei Hörsäle unterteilt. In der Wand befinden sich Tafelanlagen, Projektionswände und Medientechnik.
Wo Honecker über den realen Sozialismus grübelte, ist jetzt die Lounge mit Originalmöbeln und Kronleuchtern. Der ehemalige „Diplomatensaal“ beherbergt die Bibliothek. Sogar das Staatswappen der DDR – ein Mosaik mit einer Million Steinen – blieb in einem der Hörsäle erhalten. Bei Bedarf, so Wendig, könne es jedoch mit einem Vorhang verdeckt werden. J. WITTE
Neue Technik zwischen alten Mauern
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