Bau 29.12.2000, 17:27 Uhr

Kosten, an die fast keiner denkt

Bei jedem Immobilienerwerb ergeben sich neben den Kosten für das Grundstück, das Haus und die Außenanlagen eine Vielzahl von Nebenkosten.

Während die Baunebenkosten, wie die Kosten für Architekt und Statik, sowie die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklercourtage, meistens in der Finanzplanung Berücksichtigung finden, werden die Finanzierungsneben- und Geldbeschaffungskosten sehr oft vernachlässigt.
Aber gerade die Kosten für eine unter Umständen notwendige Zwischenfinanzierung, Bereitstellungszinsen, Zinsen in der Bauzeit, Bürgschaften und Grundschuldbestellung können den Finanzierungsbedarf ganz wesentlich erhöhen. Sind diese Beträge nicht eingeplant, können sich am Ende des Bauvorhabens, also kurz vor dem geplanten Einzug ins neue Objekt, gravierende Finanzierungslücken ergeben.
Beispiele, die jeden künftigen Immobilienerwerber treffen können:

  1. Bauzeitzinsen: Das sind die Kreditzinsen, die während der Bauphase auf bereits ausgezahlte Darlehensbeträge berechnet werden. Die Höhe lässt sich im Vorfeld kaum exakt beziffern, da diese im wesentlichen von der Dauer der Bauzeit abhängen.
  2. Bereitstellungszinsen: Bei den meisten Kreditinstituten werden ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen für die noch nicht in Anspruch genommenen Darlehensbeträge berechnet. Der Zins beträgt bei fast allen Banken 0,25 % pro Monat und wird nach Ablauf einer Frist, welche im Darlehensvertrag festgeschrieben ist, auf den Tag genau berechnet.
    Die Bauzeitzinsen werden – ebenso wie die Bereitstellungszinsen – von den einzelnen Geldgebern allerdings nach unterschiedlichen Methoden fällig gestellt. Die einfachste ist diejenige, bei der die anfallenden Bereitstellungs- und Bauzeitzinsen – wie später die Darlehenszinsen auch – per Lastschrift vom Konto des Darlehensnehmers eingezogen werden.
    Da jedoch die entsprechenden Zinsbelastungen mit längerer Bauzeit immer höher werden, ist diese Variante nur für den zu empfehlen, der über so hohe Einnahmen verfügt, dass diese Belastungen nicht dauerhaft zu roten Zahlen auf dem Girokonto führen. Alternativ müssten sowohl die Bereitstellungszinsen wie auch die Bauzeitzinsen bei der Gesamtkostenermittlung berücksichtigt werden und führen zu einer höheren Darlehensaufnahme.
  3. Grundschuldbestellung. In der Regel wird ein aufgenommenes Darlehen grundbuchlich gesichert. Hier fallen Notarkosten bei einer einzutragenden Grundschuld von 250 000 DM von etwa 500 DM plus Schreibgebühren, Portokosten und gesetzlicher Mehrwertsteuer an. An Eintragungskosten des Gerichts ist nochmals der gleiche Betrag fällig.

JOACHIM RUPPEL
Der Autor ist unabhängiger Finanzberater in Bocholt.

Von Joachim Ruppel

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