Grundstück auf Zeit
Das Bauen auf einem befristet zur Verfügung stehenden Grundstück – ein Grundstück auf Zeit also.
Die gesetzliche Grundlage für die Erbpacht wurde in Deutschland 1919 mit der Erbbaurechtsverordnung geschaffen, das Ende November 2007 in Erbbaurechtsgesetz umbenannt wurde. Eingesetzt wird Erbpacht als Instrument im kommunalen Siedlungsbau. Daneben vergeben aber auch Kirchen und Stiftungen Grundstücke in Erbpacht. Seltener treten Privatleute, wie etwa Landwirte, als Erbbaurechtsgeber auf.
Durch Erbpacht können die Grundstückseigentümer Einfluss auf die Art der Bebauung nehmen, können verhindern, dass mit den Grundstücken spekuliert wird und erreichen, dass die Grundstücke ihnen nach einer festgelegten Frist wieder zur Verfügung stehen.
Für den Häuslebauer rechnet sich das Erbpacht-Modell zumindest auf den ersten Blick. Er erspart sich die Finanzierung eines teuren Grundstücks und zahlt statt dessen einen monatlichen Erbbau-Zins, der in der Regel jährlich zwischen 3 % und 5 % des Grundstückswertes beträgt. In der Regel gibt sich der Grundstückseigentümer aber nicht damit zufrieden, den Erbpachtzins bis ans Ende der Laufzeit der Erbpacht unverändert zu lassen. Meist wird eine Anpassung an die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex oder die Entwicklung der Bruttolöhne vereinbart. Das kann – je nach Vertrag – alle drei, fünf oder zehn Jahre passieren und dadurch den Mietzins erheblich erhöhen, der über die gesamte Dauer der Erbpacht zu zahlen ist – in der Regel bis zu 99 Jahre.
Das Erbbaurecht stellt den Erbbaunehmer fast dem Grundstückseigentümer gleich. Der Vertrag zwischen Erbbaugeber und -nehmer wird vor einem Notar geschlossen und ins Grundbuch eingetragen, was den Bauherren absichert.
Das Erbbaurecht erlischt nach meist 99 Jahren – in Einzelfällen aber auch früher. Eine Kündigung ist während dieser Zeit weder durch den Grundstückseigentümer noch durch den Erbpächter möglich. Dagegen kann letzterer das Erbbaurecht jederzeit veräußern und vererben. Nach Ablauf der Erbpachtzeit fällt das Grundstück zurück in das Eigentum des Erbpachtgebers.
In einer Bauherren-Option kann aber auch ein Erwerb durch den Pächter geregelt werden. Auch das Haus geht grundsätzlich in das Eigentum des Erbpachtgebers über. Der Erbbauberechtigte erhält jedoch eine Vergütung für den Gebäudewert. Das Gesetz sieht dafür zwei Drittel des Verkehrswertes vor.
Informationen über Erbbaugrundstücke erhalten Interessenten u.a. bei den Liegenschaftsämtern. Auch gute Kontakte zu Gemeinde- bzw. Stadtverordneten oder zum örtlichen Pfarrer können hilfreich sein. Einige Gemeinden und Städte bieten vor allem für kinderreiche Familien Erbbaugrundstücke an.
Erbpacht klingt also zunächst verlockend und auch eine erste Rechnung unterstützt diesen Eindruck: Unterstellt wird ein Grundstück im Wert von 150 000 €. Müsste dieser Betrag durch Aufnahme von Hypotheken finanziert werden, so ergibt sich bei einem Effektivzins von 5 % und bei 1 % anfänglicher Tilgung eine Belastung von monatlich 750 €. Muss hingegen ein Erbbauzins von 3 % gezahlt werden, so beträgt die monatliche Belastung nur 375 €. Bei 4 % Erbbauzins wären schon 500 € und bei 5 % 625 € fällig.
Ein eingehender Blick auf das Erbpacht-Modell signalisiert allerdings, dass der Interessent genau hinschauen und streng kalkulieren muss, damit er keine bösen Überraschungen erlebt. Es gilt natürlich die gesamte Laufzeit der Belastungen zu betrachten, die bei der Hypothek wesentlich niedriger als bei der Erbpacht ist.
Es zählt die effektive Gesamtbelastung. Entscheidend dafür, ob sich Erbpacht lohnt, ist die Entwicklung der Zinsdifferenz zwischen Hypothek und Erbpacht, der Inflation und der Grundstückspreise. Allgemein gilt: Je höher der Zins für Hypotheken und je niedriger die Inflationsrate, desto interessanter wird Erbpacht. Umgekehrt dürfte der Kauf eines Grundstücks vorteilhafter sein. Sollten die Grundstückspreise zukünftig deutlich steigen, wäre eher der Kauf eines Grundstücks vorzuziehen.
Kritisch zu prüfen sind aber auch die – bei Vertragsabschluss – oft getroffenen Anpassungsvereinbarungen. Sie können ein anfänglich verlockendes finanzielles Bild der Erbpacht langfristig empfindlich stören. Bei steigender Inflation ist das Risiko besonders hoch. Steigt der Index in fünf Jahren etwa um 10 %, so kann der Erbbauzins in gleichem Ausmaß angehoben werden.
Ganz anders bei einer Finanzierung am Hypothekenmarkt: Hier endet die Zinsbindung meist nach zehn Jahren. Eine Anschlussfinanzierung kann teurer, aber auch billiger sein. Nach Berechnungen der Stiftung Warentest zahlt der Erbpächter nach 30 Jahren etwa doppelt so hohe Zinsen im Vergleich zu seiner anfänglichen finanziellen Belastung. Dagegen hat der Eigentümer eines Hauses auf eigenem Grund zu diesem Zeitpunkt seine Schulden bereits getilgt.
Zwar kann der Erbpächter sein Haus und die Erbpacht jederzeit verkaufen, doch der Grundstückseigentümer hat die Möglichkeit, sein Veto einzulegen, wenn z.B. der Käufer nicht zahlungskräftig ist oder aber plant, das Grundstück – nicht wie vertraglich vereinbart – zu Wohnzwecken, sondern gewerblich zu nutzen. Zudem ist es üblich, in einen Erbbauvertrag hineinzuschreiben, dass bei einem Hausverkauf die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag an den Erwerber übergehen. Fehlt dieser Passus, kann der Grundstückseigentümer die Zustimmung zum Weiterverkauf ebenfalls verweigern.
Allgemein sind Immobilien auf Erbpachtzins – aufgrund geringerer Nachfrage – schwerer zu verkaufen als Immobilien mit dem dazugehörigen Grund. Ferner gilt: Je kürzer die Erbpachtlaufzeit, desto schwieriger kann sich der Verkauf gestalten.
Gegen das Erbbaurecht könnte der so genannte Heimfall sprechen. Darunter werden Gründe verstanden, bei deren Eintreten das Grundstück wieder an den Eigentümer „anheim“ fällt. Als Gründe sollten nur die Zweckentfremdung des Gebäudes, eine nicht fristgerechte Errichtung oder eine Verwahrlosung des Gebäudes im Vertrag stehen.
Wie beim Grundstückskauf gehen auch im Falle der Erbbaupacht die öffentlichen Lasten auf den Erbbauberechtigten über. Die Frage der Erschließungskosten – vor allem für Straßenbau und Kanalisation – sollte deshalb im Erbbauvertrag geregelt werden. Eine klare Regelung, wer für welche öffentlichen Lasten bis zu welchem Zeitpunkt aufzukommen hat, erspart Kosten und eventuell den Gang zum Richter. Ratsam ist es aber auf alle Fälle, grundsätzlich einen ausgewiesenen und unabhängigen Experten bei Erbbaufragen hinzu zu ziehen. D. W. HEUMANN
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