Nebenkosten

Nebenkosten-Abrechnung 2009  

Viele Mieter erhalten in diesen Wochen ihre Nebenkosten-Abrechnung für 2009. Die Zeit für eine gründliche Kontrolle sollte sich jeder nehmen, denn mitunter stecken haarsträubende Fehler in den Abrechnungen. VDI nachrichten, Düsseldorf, 19. 2. 10, elb

Muss der Mieter überhaupt Nebenkosten tragen?

Ohne ausdrückliche Vereinbarung sind Nebenkosten Sache des Vermieters. Will er Nebenkosten auf den Mieter abwälzen, so muss das eindeutig im Mietvertrag geregelt sein. Der Gesetzgeber hat in der „II. Berechnungsverordnung“ 17 Positionen aufgelistet, die umgelegt werden dürfen. Der Vermieter muss sich darauf beziehen. Wurden die Nebenkosten nicht wirksam vereinbart, ist keinerlei Nachzahlung zu leisten – eventuelle Abschlagzahlungen kann der Mieter sogar zurückfordern.

Wurde die Abrechnung pünktlich erstellt?

Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen – außerdem endet die Abrechnungsfrist spätestens mit Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Das bedeutet einerseits, dass der Vermieter eine verspätete Betriebskosten-Abrechnung nicht damit entschuldigen kann, er habe z. B. zwei Jahre zusammenfassen wollen. Mehr als ein Jahr ist nicht erlaubt. Andererseits bleiben am Ende des Abrechnungsjahres genau zwölf Monate, um Nachforderungen geltend zu machen. Als Entschuldigung würde nur greifen, wenn z. B. ein Feuer Unterlagen vernichtet hätte. Oder wenn der Grundsteuer-bescheid erst nach der Abrechnungsfrist eingeht (BGH, AZ: VII ZR 220/05).

Ist die Abrechnung verständlich genug?

Die Abrechnung muss nachprüfbar sein, ansonsten kann der Mieter eine Nachzahlung verweigern. Ohne Fachwissen muss ein Mieter erkennen können, welche Kosten entstanden sind, nach welchem Schlüssel sie verteilt wurden und wie viel konkret auf die jeweilige Wohnung entfällt. „Es besteht ein Anspruch darauf, die Belege des Vermieters einzusehen oder davon Fotokopien zu erhalten“, sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Anette Mertens. Vier Wochen lang kann der Mieter prüfen, ob er den Nachzahlungsanspruch anerkennt.

Wurden Verwaltungs- und Reparaturkosten umgelegt?

Das Honorar für den Verwalter sowie ähnliche Kosten etwa für Bankgebühren, Porto, Telefon und Zinsen hat der Vermieter alleine zu tragen. Das Gleiche gilt für Reparaturen sowie Instandhaltungsrücklagen. Aufgepasst bei Wartungsverträgen, etwa für den Fahrstuhl oder die Heizung: Mitunter sind in den Rechnungen Reparaturkosten enthalten – die aber gehen allein zu Lasten des Vermieters.

Ein Indiz für versteckte Reparaturkosten kann sein, wenn die Rechnungen für Wartung von einem Jahr zum anderen sehr unterschiedlich ausfallen.

Wurde der Hausmeister korrekt abgerechnet?

Lohn und Sozialabgaben für den Hausmeister können grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Allerdings kommt es darauf an, was der Hausmeister genau gemacht hat: Wenn er Verwaltungstätigkeiten übernahm (z.B. Wohnungsbesichtigungen mit Mietinteressenten) oder Reparaturen durchführte (z. B. an der Beleuchtung im Treppenhaus), so geht das wie der gesamte Aufwand für Verwaltung und Reparatur zu Lasten des Vermieters.

Und: Hat der Hausmeister den Rasen gemäht, darf das natürlich nicht noch mal als Posten „Gartenpflege“ auftauchen.

Gab es im Haus Leerstand oder Gewerbemieter?

Es ist das Risiko des Vermieters, dass im Haus Wohnungen leer stehen. Unzulässig ist es daher, Grundkosten für leer stehende Wohnungen einfach den tatsächlichen Mietern aufzuhalsen (BGH, AZ: VIII ZR 159/05).

Befinden sich im Haus Gewerbemieter, etwa Ladenlokale, so sind deren Kosten gesondert aufzuführen. Der Grund: Grundsteuer und in der Regel auch Versicherungsprämien sind höher.

Stimmt die Wohnungsgröße?

Während Heizkosten meistens nach Verbrauch abgerechnet werden, erfolgt die Umlage der sonstigen Betriebskosten nach Personenzahl oder Quadratmetern, also nach Wohnungsgröße. Oftmals sind Wohnungen aber kleiner als angegeben, ergab eine Studie der Dekra Real Estate. Können weniger Quadratmeter bewiesen werden, bedeutet das: Die Nachzahlung fällt geringer aus. Außerdem kommt eine Mietminderung in Betracht.

In zwei Urteilen hat der Bundesgerichtshof die Ansprüche von Mietern klargestellt, wann eine Wohnung kleiner ist als vereinbart. So gilt es generell als Mangel im Sinne von § 536 BGB, wenn die Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (AZ: VIII ZR 295/03).

Rechtsanwältin Mertens: „Einen Blick ist es auch wert, ob die Vorauszahlungen richtig berücksichtigt wurden – selbst da kommt es zu Fehlern.“ MARC LEHMANN

Von Marc Lehmann

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