Recht

Erben wird nicht für Alle teurer  

VDI nachrichten, Kiel, 5. 1. 07, elb – Rund 2,2 Bill. € werden in den nächsten zehn Jahren vererbt. Daran verdient der Staat kräftig mit. Rund 4 Mrd. € Erbschaftsteuer hat er in den letzten Jahren jährlich eingenommen. Doch er will mehr Bares sehen, gerade wenn Immobilien vererbt werden. Jetzt hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zu entscheiden.

Passau: Ja, es hieß zunächst, dass Ende des Jahres mit einem Urteil aus Karlsruhe zu rechnen sei. Dann aber ist die zuständige Berichterstatterin aus dem Senat ausgeschieden. Der neue Berichterstatter benötigt Zeit, um sich in die Materie einzuarbeiten.

VDI nachrichten: Aber die steuerliche Gleichstellung von Barem und Immobilien kommt?

Passau: Mit großer Wahrscheinlichkeit. Wir rechnen in den ersten Monaten des Jahres 2007 mit dem Urteil.

VDI nachrichten: Welche Möglichkeiten gibt es denn heute, ein Immobilienerbe möglichst steuersparend zu übertragen?

Passau: Man kann im Vorwege steuersparend verschenken, wobei alle zehn Jahre hohe Freibeträge locken. Ehegatten haben in diesem zeitlichen Intervall 307 000 € steuerfrei. Bei Kindern beläuft sich der Betrag auf 205 000 €. Überträgt ein Vater seinem Sohn das elterliche Haus im begünstigten Steuerwert von 200 000 €, dann geht der Fiskus leer aus. Elf Jahre später kann wieder der Freibetrag von maximal 205 000 € genutzt werden.

VDI nachrichten: Was passiert, wenn der Erblasser innerhalb der Zehnjahresfrist verstirbt?

Passau: Man rechnet die im Zehnjahresintervall – bis zum Tode des Erblassers – erfolgten Schenkungen oder Erwerbe zusammen. Die Schenkung wird also im Erbfall mit berücksichtigt, soweit die zehn Jahre noch nicht voll verstrichen sind.

VDI nachrichten: Was über den Freibetrag hinausgeht, muss also versteuert werden. Wie sieht das aus?

Passau: Bei bebauten Grundstücken haben wir derzeit einen so genannten Bedarfswert. Er wird ermittelt aus der durchschnittlichen Jahreskaltmiete der letzten drei Jahre, multipliziert mit dem Faktor 12,5 minus einer altersbedingten Wertminderung in Höhe von 0,5 % pro Jahr, maximal jedoch 25 %. Bei Ein- oder Zweifamilienhäuser erfolgt wiederum ein Zuschlag von 20 %. Der Bedarfswert liegt derzeit bei etwa 50 % der Verkehrswerte.

VDI nachrichten: Und welche steuerliche Verschärfung erwarten Sie?

Passau: Bei dem zu versteuernden Erbe könnte zum Beispiel der Bedarfswert nach oben – in die Nähe des Verkehrswertes – angehoben werden.

VDI nachrichten: Es geht jetzt also weniger darum, noch rasch das Einfamilienhaus zu vererben?

Passau: Nein; denn sein Wert wird kaum 400 000 € übersteigen und liegt damit ja bei zwei erbenden Kindern im Rahmen der Freibeträge. Es geht nur um größere Immobilienvermögen, die die Freibeträge übersteigen und damit nur steuerwirksam übertragen werden können – also das zweite Haus oder ein Mehrfamilienhaus.

VDI nachrichten: Schrecken nicht viele davor zurück, ihr Immobilienvermögen vorzeitig zu übertragen? Schließlich sichert es ein günstiges Wohnen im Alter.

Passau: Das ist in der Tat eine Hürde, die aber überwindbar ist. Man lässt sich im Grundbuch den Nießbrauch am zu übertragenden Objekt eintragen und sichert sich damit die weitere eigene Nutzung. Trotz allem hat man aber das Eigentum aus der Hand gegeben.

VDI nachrichten: Aber der Erbe kann das Immobil auch nicht ohne weiteres verkaufen?

Passau: Grundsätzlich schon. Daher sollte anlässlich der Übertragung vereinbart werden, dass das Objekt nur mit Zustimmung des Nießbrauchberechtigten verkauft werden kann. Zur Absicherung kann gleich eine Rückübertragungsverpflichtung für den Fall eines Verstoßes gegen diese Absprache im Grundbuch eingetragen werden.

VDI nachrichten: Und wie sieht es bei einem Mietobjekt aus, dessen Mieteinnahmen für den Besitzer einen entscheidenden Baustein in der privaten Vorsorge darstellen?

Passau: Auch für ihn gilt, sich den Nießbrauch, also das Nutzungsrecht, grundbuchlich zu sichern, damit er zu Lebzeiten auch weiterhin die Erträge aus dem Objekt schöpfen kann. Allerdings: Wer die Erträge bekommt, muss auch für die Kosten des Objekts aufkommen.

VDI nachrichten: Was ist zu tun, um entsprechende Verträge zu schließen?

Passau: Grundstücksübertragungen sind grundsätzlich beurkundungspflichtig. Man geht also zusammen mit dem potenziellen Erben zum Notar, der alles Weitere veranlasst.

VDI nachrichten: Welche Kosten kommen auf den Übertragenden bzw. auf den Begünstigten zu?

Passau: Bei einer Immobilie im Wert von 250 000 € fallen etwa 2000 € Notar- und Gerichtskosten an.

VDI nachrichten: Ist schnelles Handeln geboten? Wie lange dauert das Prozedere einer Übertragung einschließlich der Eintragung im Grundbuch?

Passau: Ich befürchte, dass man nicht mehr viel Zeit haben wird. Erfolgt der Richterspruch in Karlsruhe, dann dürfte das wahrscheinlich schon der Termin sein, über den hinaus keine Übertragung zu den heute geltenden steuergünstigeren Möglichkeiten mehr zugelassen wird. Es wird aber auf den Tag der Beurkundung beim Notar und nicht etwa auf die spätere Eintragung im Grundbuch ankommen.

VDI nachrichten: Glauben Sie, dass ein Richterspruch rückwirkend Gültigkeit erhält?

Passau: Davon gehe ich nicht aus.
DIETER HEUMANN

Von Dieter Heumann

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