Logistik und Gewerbe unter einem Dach

Die Dynamik des deutschen Markts für Lager- und Logistikimmobilien ist aktuell leicht gebremst: Nach einem Rekord-Flächenumsatz von rund 7,2 Millionen Quadratmetern im Jahr 2018, wurden im ersten Halbjahr 2019 erst rund drei Millionen Quadratmeter Fläche umgesetzt – sechs Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum, so die aktuelle Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE. Speziell in den Top-Standortregionen begrenzte dabei der Mangel an geeigneten Flächen das Umsatzvolumen, obwohl die Nachfrage seitens der Logistikindustrie unverändert hoch ist.

„Wesentlicher Treiber dieser Nachfrage ist das stetig wachsende E-Commerce-Geschäft und die damit verbundenen immer schnelleren Lieferversprechen“, sagt Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer der Garbe Industrial Real Estate GmbH.

Der in Hamburg ansässige Projektentwickler von Gewerbe- und Logistikimmobilien betreut aktuell an 115 Standorten in drei Ländern 143 Objekte im Wert von 2,5 Milliarden Euro und mit einer vermietbarer Fläche von rund vier Millionen Quadratmetern – darunter auch etliche Logistikhallen für den Onlinehandel. Jan Dietrich Hempel: „Bestand die bisherige Strategie der meisten Onlinehändler darin, von riesigen, zentral gelegenen Logistikzentren aus ihre Kunden zu beliefern, geht der Trend jetzt zu Logistikimmobilien in Metropolregionen. Stichwort: Same-day-Zustellung.“

Konventionelle Logistik zu stapeln, ist keine Alternative

Die Entwicklung der benötigten Logistik- und Distributionszentren in enger räumlicher Nähe zu den Metropolregionen oder im Stadtgebiet selbst ist allerdings kein leichtes Unterfangen: Geeignete Flächen sind knapp, und die Vergabepraxis der Kommunen und Städte für eine logistische Flächennutzung ist oft restriktiv. Jan Dietrich Hempel: „Für die wenigen freien Flächen werden häufig andere Nutzungsmöglichkeiten wie Wohnen oder Büro bevorzugt, die höhere Renditen als die Logistik versprechen.“

Um im Flächenwettbewerb in den Metropolregionen punkten zu können, werden deshalb neue Lösungen benötigt. Beispielsweise könnte die Logistik in mehrgeschossigen Hallen gestapelt werden. „In den Megastädten Asiens sind vertikale Logistikanlagen Standard“, sagt Hempel. „Da werden Logistikzentren bereits mit sechs oder sieben Stockwerken gebaut – das ist hierzulande eher die Ausnahme, da mehrstöckige Logistikimmobilien nicht immer betriebswirtschaftlich sinnvoll sind.“

Derzeit entwickelt Garbe für Amazon in Achim bei Bremen ein derartiges Gebäude, das dreigeschossig erstellt werden und so über 150 000 Quadratmeter Hallenfläche verfügen soll. Dies ist allerdings nur möglich, weil der E-Commerce-Riese Förder- und Sortiertechnik verbauen will, die mit niedrigen Deckenlasten und geringer Raumhöhe auskommt. Anders sieht es bei mehrgeschossigen Hallen für die konventionelle Logistik aus. „Konventionelle Logistik zu stapeln, ist meines Erachtens kein erfolgsträchtiges Modell“, so Jan Dietrich Hempel. Denn sinnvolle Raumhöhe von zehn Metern und mehr sowie Bodenlasten über drei Tonnen für obere Stockwerke würden mit sehr dichten Stützenwäldern in den darunter liegenden Hallenflächen erkauft.

Besonders nachteilig wirkt sich das vor den Toren der überbauten Ebenen aus, denn hier müssen nicht nur Regale dem Stützenraster angepasst werden, sondern auch der Warenfluss aus den in hoher Frequenz an- und abdockenden Lkw muss sich seinen Weg durch das Stützendickicht suchen. Dazu kommen Raum- und Energieverbrauch durch beheizte Auffahrrampen. „Auch Anfahrschäden und vergleichsweise lange Prozesszeiten sind bei solchen Bauten mehr als wahrscheinlich“, so Jan Dietrich Hempel.

IndustrialCube für Lösungen in Metropolen

Um Logistikflächen in den Metropollagen wieder attraktiv und genehmigungsfähig zu machen, verfolgt Garbe Industrial Real Estate deshalb einen anderen Ansatz und hat auf Basis der langjährigen Erfahrung als Projektentwickler einen hochfunktionalen neuen zweigeschossigen Gebäudetypus konzipiert, der bereits in absehbarer Zeit realisiert werden soll. „Der Garbe IndustrialCube kombiniert die miteinander verträglichen Funktionen Logistik und Gewerbe unter einem Dach, wodurch die raren Grundstücksquadratmeter intensiver genutzt werden“, fasst Jan Dietrich Hempel die Vorteile zusammen. „Für diese Mischnutzungen sind Städte und Kommunen viel aufgeschlossener, weil sie mehr Arbeitsplätze versprechen und weniger Verkehrsfrequenz erzeugen als bei reinen Logistikimmobilien.“ 

Während die logistische Abwicklung zentral im Erdgeschoss des IndustrialCubes erfolgt, werden die Hallenflächen für das Gewerbe mit vergleichsweise niedrigen Deckenhöhen und -lasten über der Logistikhalle errichtet. Ohne dass die Funktionalität leidet, können so für die Erreichbarkeit der oberen Geschosse auch Aufzüge eingesetzt werden, da Gewerbe in der Regel eine deutlich niedrigere Frequenz von Anlieferungen und Abholungen bei meist kleineren Sendungsgrößen aufweisen. Dabei bleibt die grundsätzliche Logik der Flächenanordnung immer gleich. Nur die exakte Ausprägung relevanter Parameter wie Büroanteile oder Hallenhöhe müssen an den Gewerbe-Mix der Region angepasst werden. Weiterer Vorteil des IndustrialCubes: „Das Gebäude wird an zwei oder drei Seiten von attraktiven Büroriegeln umrahmt, die die Logistik dahinter verbergen. Das Erscheinungsbild der Immobilie wird optisch somit deutlich aufgewertet.“

Know-how für Gewerbe- und Mischnutzungen durch Unternehmensimmobilien

Erfahrungen mit den Anforderungen von Gewerbenutzern hat Garbe Industrial Real Estate unter anderem am Standort in Berlin-Reinickendorf gesammelt, wo beispielsweise Hallenflächen an einen Hersteller von Outdoor-Spielgeräten, an Theaterwerkstätten und eine Abteilung des Bundesarchivs vermietet wurden. Dazu kommt das Know-how für Mischnutzungen aus der Entwicklung von etlichen eingeschossigen Unternehmensimmobilien. Der Fokus in dieser Asset-Klasse liegt auf Objekten für betriebliche Prozesse. Entsprechend werden Unternehmensimmobilien für mehrere Zwecke gleichzeitig genutzt, zum Beispiel sowohl für die Produktion von Gütern als auch für deren Lagerung und Kommissionierung. Im Unterschied zu reinen Logistikimmobilien sind sie meist umfangreicher ausgestattet. „Eine solche Unternehmensimmobilie haben wir beispielsweise für Thyssenkrupp Aerospace am Standort in Varel/Niedersachsen realisiert“, sagt Jan Dietrich Hempel.

„Dort ist eine circa 4 400 Quadratmeter große Halle für die Fertigung, Lagerung und den Umschlag von Flugzeugkomponenten entstanden.“

Bei der Entwicklung der Unternehmensimmobilie des Bahntechnikherstellers Alstom in Salzgitter musste Garbe Industrial Real Estate als Besonderheit eine höhere Bodentraglast von zehn Tonnen pro Quadratmeter beachten, da hier schwere Schienenfahrzeugkomponenten umgeschlagen werden müssen. Dafür ist die Halle mit einer zentral angeordneten Krananlage ausgestattet, die ein Gewicht von bis zu 16 Tonnen heben kann. Diese Anforderungen sind für Unternehmensimmobilien typisch und gehen weit über die üblichen Eigenschaften von Logistikimmobilien hinaus. Dass beide Objekte nicht an logistischen Hotspots, sondern in Industrie-Clustern angesiedelt sind, sieht Jan Dietrich Hempel nicht als Nachteil: „Solche Standorte sind für Immobilienentwickler wie uns sehr attraktiv, da Objekte in diesen Clustern stets eine stabile Nachfrage aufweisen.“ 