Geldanlage Offene Immobilienfonds sollen zum Auslaufmodell werden

Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble mag offenbar keine Offenen Immobilienfonds. Denn was das von ihm geführte Ministerium jetzt plant, könnte das bei vielen Anlegern immer noch beliebte Produkt zum Auslaufmodell machen. Auf Seite 325 des Entwurfs für die Umsetzung der EU-Richtlinie zur Regulierung alternativer Investmentfonds (AIFM) heißt es: "Immobilienfonds können zukünftig ausschließlich in der Form eines Geschlossenen Fonds aufgelegt werden." Für bestehende Offene Immobilienfonds soll es einen Bestandsschutz geben.

Während die seit Jahren mit Problemen kämpfenden Geschlossenen Immobilienfonds (unternehmerische Beteiligungen an Immobilienprojekten mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren) plötzlich Rückenwind verspüren, weht den Verwandten aus dem Lager der Offenen Immobilienfonds eiskalter Wind ins Gesicht.

Noch sind die Betroffenen fast sprachlos. Thomas Richter, Hauptgeschäftsführer des Fondsverbands BVI, lässt lediglich mitteilen: "Wir sehen die Pläne, neue Immobilienfonds künftig nur noch als Geschlossene Produkte zuzulassen, kritisch." Den Schutz für die existierenden Offenen Fonds begrüßt er: "Ein Vermögen von insgesamt rund 100 Mrd. € in Immobilien-Publikums- und Spezialfonds wird damit in seinem Bestand gesichert."

In den kommenden Wochen werden der BVI und die Anbieter den Entwurf intensiv kommentieren. Vermutlich wird sich an der einen oder anderen Stelle noch etwas ändern. Aber klar ist auch: Solche Vorschläge werden nicht veröffentlicht, um sie anschließend wieder zu kassieren.

Ob Offene Immobilienfonds auf Dauer überleben, ist heute zweifelhafter denn je. Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des Verbands Geschlossener Fonds (VGF) sieht die Anbieter von Geschlossenen Fonds nun zwar in einer "guten Ausgangsposition". Doch nach seiner Auffassung wird künftig eine Art Zwitterwesen zwischen Offenem und Geschlossenem Fonds entstehen. Die beiden früher klar voneinander getrennten Vermögensklassen würden sich aufeinander zu bewegen.

Fragt sich, ob das im Sinne der Privatanleger ist. Einen fahlen Beigeschmack hat der Entwurf des Bundesfinanzministeriums auch deshalb, weil zur gleichen Zeit als Schäuble seine Absicht verkündete, die Nachricht die Runde machte, dass der geschlossene Commerz Real Fonds (CFB-Fonds) gerade noch den Totalverlust für seine Anleger abwenden konnte.

Wettbewerbspolitisch bedenklich ist, dass der Entwurf auf eine Oligopolisierung des Marktes für Offene Immobilienfonds hinausläuft. Denn neben den großen Adressen Deka (Sparkassen), Union Investment (Volks-/Raiffeisenbanken), Rreef (Deutsche Bank) und Commerz Real (Commerzbank), auf die rund zwei Drittel des Marktes entfallen, gibt es inzwischen nur noch wenige kleinere Anbieter.

Kein Wunder, schließlich steckt die Branche seit 2008 in der Krise. Offene Immobilienfonds hatten versprochen, Privatanlegern ein Investment in ein breites Immobilienportfolio bei börsentäglicher Verfügbarkeit zu ermöglichen. Das hat rund fünf Jahrzehnte recht gut funktioniert. Während der aktuellen Finanzkrise stellte sich jedoch heraus, dass es auf Dauer unmöglich ist, illiquide Geldanlagen wie Immobilien börsentäglich verfügbar zu machen.

Rund 22,8 Mrd. € in 14 Offenen Immobilienfonds sind derzeit dem Zugriff der Anleger entzogen – entweder, weil sie "eingefroren" sind und bis Frühjahr 2013 wieder öffnen oder aufgelöst werden, oder weil sie sich bereits in Auflösung befinden (siehe Tabellen).

Erst im Mai wurde für die Dickschiffe CS Euroreal und SEB Immoinvest (siehe Tabelle) die Auflösung beschlossen. Mehr als 500 000 Privatanleger sind betroffen. Der Selbstauflösung vorausgegangen war jeweils ein letzter Versuch, das Überleben des Fonds zu sichern. Sowohl SEB als auch Credit Suisse hatten ihren Anlegern die Wahl gelassen, weiter in dem Produkt investiert zu sein oder auszusteigen.

In beiden Fällen überstiegen die Rückgabewünsche die verfügbare Liquidität von 30 % des Fondsvermögens. Jetzt sollen die Immobilien bis zum 30.  April 2017 verkauft, der Erlös sukzessiv an die Anleger ausgeschüttet werden. Erst dann werden die Betroffenen wissen, ob ihr Investment ein Gewinn- oder Verlustgeschäft war.

Derweil ziehen die großen Flaggschifffonds von Deka und Union Investment vergleichsweise ruhig ihre Bahn. Ein Sprecher von Union Investment verweist auf einen "sehr guten Absatz" der eigenen Fonds. Im laufenden Jahr flossen den Uni-Immo-Fonds bis Ende Juni netto rund 1,2 Mrd. € zu.

Die Fonds seien auch deshalb gut aufgestellt, weil Union Investment seine Produkte frühzeitig in reine Publikumsfonds für Privatanleger und Spezialfonds für Großanleger getrennt habe. Auch bei Deka gibt es diese klare Abgrenzung.

Jetzt erweist sich dieses Konzept als vorteilhaft. Denn nach Ausbruch der Finanzkrise zogen vor allem institutionelle Investoren ihr Kapital aus Offenen Immobilien-Publikumsfonds ab und brachten die Fonds damit in Liquiditätsschwierigkeiten. Für Großinvestoren sind Publikumsfonds günstiger als Spezialfonds. Auch so manchem Fondsmanager war das viele Geld der institutionellen Investoren sehr willkommen. Die Probleme einiger Anbieter beruhen also auch auf Managementfehlern. Nun will Berlin auf seine Weise für klare Verhältnisse sorgen.   S. TERLIESNER